Cotisation spéciale non divulguée après l’achat d’un condo

Par Muriel Druart, directrice, service client

Une cotisation spéciale découverte après l’achat d’une copropriété divise peut représenter une dépense importante et imprévue. La première réaction consiste souvent à demander si le vendeur devait la déclarer. La réponse dépend toutefois des décisions prises, des renseignements connus et des documents transmis avant la transaction.

Une recherche sur une cotisation spéciale non divulguée achat condo Québec soulève aussi une question distincte : qui doit payer le syndicat? Cette obligation envers le syndicat ne détermine pas nécessairement les recours entre l’acheteur et le vendeur. Il faut donc examiner séparément ces deux rapports juridiques.

Le copropriétaire devrait d’abord reconstituer la chronologie, conserver ses documents et éviter toute conclusion précipitée. Une résolution du conseil d’administration, une discussion préliminaire ou une cotisation exigible ne produisent pas toujours les mêmes effets.

Vérifier quand la cotisation spéciale a réellement été décidée

Une dépense projetée ne constitue pas automatiquement une cotisation spéciale adoptée. Le CA peut avoir obtenu des soumissions sans avoir arrêté le financement. Une AGA peut également avoir discuté de travaux sans adopter une résolution définitive.

Il faut distinguer la connaissance d’un problème, l’approbation des travaux et l’appel de cotisation. Le moment où chaque étape survient influence l’analyse de la divulgation. Les documents devraient être classés selon la date réelle des décisions, plutôt que selon leur réception par l’acheteur.

Le PV d’une réunion peut être déterminant, mais il faut le lire avec les annexes pertinentes. Le budget, les soumissions et les communications du gestionnaire peuvent préciser la portée d’une résolution. La DCV doit aussi être consultée pour connaître les règles internes applicables aux charges communes.

Quels renseignements devaient être communiqués avant l’achat?

Le vendeur doit répondre honnêtement aux questions posées et ne pas cacher un fait déterminant pour le consentement. Dans une transaction avec courtier, le formulaire de déclarations du vendeur aide à documenter les renseignements connus. L’OACIQ explique le rôle des déclarations du vendeur dans le processus de courtage.

Une cotisation déjà adoptée devrait normalement être signalée lorsqu’elle est connue et pertinente pour la transaction. Un projet majeur suffisamment avancé peut aussi devoir être communiqué, même si son financement demeure à préciser. Une simple possibilité abstraite n’équivaut cependant pas à une décision cachée.

Le syndicat joue également un rôle documentaire. Le cadre du Code civil du Québec prévoit notamment la remise de renseignements concernant l’état de la copropriété, selon les conditions applicables. L’attestation du syndicat, les états financiers, le budget, le fonds de prévoyance et les PV permettent d’évaluer les risques connus.

L’acheteur conserve une responsabilité de vérification raisonnable. Il devrait lire les documents reçus, poser des questions écrites et faire préciser toute dépense inhabituelle. Les ressources du RGCQ sur la copropriété peuvent aussi l’aider à reconnaître les documents importants.

Une tenue documentaire rigoureuse facilite ces vérifications. Les syndicats peuvent structurer ce travail dans le cadre d’une gestion administrative adaptée à leur immeuble.

Qui doit payer la cotisation au syndicat?

La réponse dépend généralement de l’exigibilité de la somme, des résolutions adoptées et des documents contractuels. Une cotisation décidée avant la vente peut devenir payable après le transfert. Inversement, une dépense discutée avant l’achat peut être adoptée seulement lorsque l’acheteur est devenu copropriétaire.

Le syndicat applique ses résolutions, la DCV et les règles du Code civil. Les articles concernant les charges communes, le fonds de prévoyance et les sommes dues lors d’une acquisition doivent être examinés ensemble. L’article 1069 C.c.Q. encadre notamment certaines charges communes dues relativement à une fraction lors de son acquisition.

Il est prudent de demander au syndicat un état écrit des sommes dues avant la signature. Cette demande permet de repérer des frais de condo impayés, des cotisations échues ou un solde contesté. Le notaire peut ensuite tenir compte des renseignements reçus dans les ajustements de la transaction.

Même si le syndicat réclame le paiement à l’acheteur, un recours contre le vendeur peut demeurer possible. Il faut alors démontrer le fondement du recours, le préjudice subi et le lien avec l’information omise. Le contrat de vente et la promesse d’achat peuvent également répartir certains risques entre les parties.

Que faire après la découverte de la cotisation?

Le copropriétaire devrait commencer par demander au syndicat une copie de la résolution, du PV et de l’avis de cotisation. Il devrait aussi obtenir l’échéancier, la raison des travaux et les documents techniques disponibles. Pour des travaux touchant les parties communes ou les parties privatives, leur qualification peut modifier les responsabilités.

Il faut ensuite rassembler le dossier de vente. Celui-ci comprend généralement la promesse d’achat, l’acte notarié, les déclarations du vendeur et les réponses du syndicat. Les courriels, textos et annonces immobilières peuvent établir ce qui avait été affirmé avant l’achat.

Les démarches suivantes permettent de préserver une position claire :

1. établir une chronologie précise des discussions, décisions et échéances;
2. demander par écrit au syndicat la base de la cotisation;
3. aviser rapidement le vendeur du problème et demander sa position;
4. éviter de retenir un paiement exigible sans conseil juridique;
5. consulter un avocat ou un notaire avant de transmettre une mise en demeure.

Une mise en demeure devrait exposer les faits sans exagération et identifier la réparation demandée. Selon le dossier, les arguments peuvent concerner une fausse représentation, une omission déterminante ou un manquement contractuel. Une cotisation spéciale n’est toutefois pas automatiquement un vice caché au sens juridique.

Le délai pour agir varie selon le recours envisagé et les circonstances. Attendre peut compliquer la preuve, particulièrement lorsque les administrateurs changent ou que les communications disparaissent. Il est donc préférable de sauvegarder rapidement les documents originaux.

Questions fréquentes sur une cotisation non divulguée

Le vendeur doit-il toujours payer une cotisation décidée avant la vente?

Non. La date de la résolution ne règle pas, à elle seule, la responsabilité finale. Il faut vérifier l’échéance, l’acte de vente, la promesse d’achat, la DCV et les ajustements notariés. Un recours entre les parties peut exister même lorsque le syndicat réclame la somme au nouvel acheteur.

Une discussion dans un PV devait-elle être divulguée?

Cela dépend de son importance et de son degré d’avancement. Une réparation majeure documentée, avec soumissions et financement envisagé, est plus significative qu’une hypothèse générale. La connaissance réelle du vendeur et les questions posées avant l’achat comptent aussi dans l’analyse.

Peut-on refuser de payer jusqu’au règlement du conflit?

Un refus unilatéral peut entraîner des intérêts, des frais ou des mesures de recouvrement. Le conflit avec le vendeur demeure distinct de l’obligation réclamée par le syndicat. Avant de retenir une cotisation, le copropriétaire devrait obtenir un avis juridique adapté à son dossier.

Une cotisation spéciale découverte après l’achat exige donc une analyse factuelle, documentaire et juridique. Une bonne gouvernance du syndicat, des PV complets et un carnet d’entretien à jour réduisent les zones d’incertitude. Ils permettent aussi au CA de présenter clairement les besoins financiers aux copropriétaires.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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