Décès d’un copropriétaire en copropriété au Québec

Le décès d’un copropriétaire en copropriété divise soulève rapidement des questions pratiques: qui paie les charges communes, qui peut voter à l’AGA, et comment vendre l’unité? Dans la grande région de Montréal, les conseils d’administration (CA) doivent agir avec tact et méthode pour protéger le syndicat, tout en respectant la succession et la loi.

Cet article explique les responsabilités immédiates, l’exercice du droit de vote, la gestion des frais de condo et les étapes d’une vente par succession. Il s’appuie sur le Code civil du Québec (C.c.Q.), les bonnes pratiques du milieu et des références officielles.

Qui représente l’unité après le décès?

• Tant que la succession n’est pas réglée, l’unité demeure au patrimoine successoral. Le liquidateur de la succession administre les biens et communique avec le syndicat au nom de la succession.
• Le CA doit obtenir rapidement le nom et les coordonnées du liquidateur (ou du notaire chargé du dossier), ainsi qu’une preuve de sa qualité. Conservez ces informations au registre de la copropriété.
• Les avis officiels (appels de cotisations, mise en demeure, avis d’AGA, rappels) sont ensuite adressés à la succession, à l’attention du liquidateur.

Références utiles:

• LégisQuébec – Code civil du Québec, parties sur la copropriété divise et les successions (cf. dispositions générales du C.c.Q.)
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• Revenu Québec – Rôle et obligations du liquidateur d’une succession
  https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/votre-situation/changement/vous-etes-liquidateur-dune-succession/

Charges communes et frais de condo: qui paie et quand?

Les contributions aux charges communes (frais de condo) et aux cotisations au fonds de prévoyance suivent l’unité. Selon le C.c.Q. (cf. art. 1064 et suiv.), chaque fraction doit assumer sa part des charges. En pratique:

• Les charges continuent de courir après le décès. Elles deviennent des dettes de la succession, exigibles par le syndicat.
• Les intérêts de retard et pénalités prévues au règlement ou à la DCV s’appliquent si les montants ne sont pas payés à l’échéance.
• Le syndicat peut, au besoin, transmettre une mise en demeure au liquidateur et exercer les recours prévus au C.c.Q., incluant l’inscription d’une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires, lorsque les conditions légales sont réunies.

Bonnes pratiques pour le CA:

• Continuer la facturation normale des charges communes.
• Proposer un état de compte détaillé au liquidateur et convenir d’un mode de paiement clair.
• Éviter toute remise informelle: toute entente doit être documentée par écrit et approuvée selon les règles internes.

Références utiles:

• LégisQuébec – Copropriété divise (C.c.Q., art. 1038 et suiv.; contributions cf. art. 1064, sûretés cf. art. 1069)
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) – Documents et pratiques en copropriété
  https://rgcq.org/

Droit de vote à l’AGA et représentation au CA

Le droit de vote rattaché à l’unité appartient à la succession et s’exerce par le liquidateur (ou la personne qu’il mandate). Pour que le vote soit valide:

• Obtenir une preuve de la qualité du liquidateur et, le cas échéant, une procuration écrite si une autre personne vote à l’AGA.
• Mettre à jour la liste de présence et verser les documents au dossier pour joindre au PV de l’assemblée.
• Vérifier si des arrérages de charges communes suspendent le droit de vote, selon la DCV et les dispositions pertinentes du C.c.Q. L’avis de convocation devrait rappeler ces règles.

Conseils pratiques:

• Inclure dans l’avis d’AGA une mention sur la procédure de représentation des successions.
• Accorder un délai raisonnable au liquidateur pour fournir la documentation avant l’assemblée.

Ressources:

• LégisQuébec – Règles d’assemblée et de vote en copropriété (C.c.Q., art. 1090 et suiv.)
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• RGCQ – Gouvernance de la copropriété et AGA
  https://rgcq.org/

Vente de l’unité par la succession: étapes et vigilance

La vente d’une fraction par une succession suit les mêmes étapes qu’une vente ordinaire, avec des particularités administratives.

• Choix du courtier et mise en marché: la succession (par le liquidateur) mandate un courtier immobilier. Les particularités de succession doivent être divulguées. Voir les balises de l’OACIQ.
• Diligence et documents de copropriété: l’acheteur demandera la DCV, les règlements, les derniers PV d’AGA, les états financiers, le budget, l’EUC/carnet d’entretien, ainsi que l’attestation du syndicat sur l’état du compte du copropriétaire.
• Notaire et attestations: avant la signature, le notaire demande au syndicat l’attestation relative aux charges communes, cotisations spéciales, réclamations en cours et autres sommes dues. Une réponse rapide et précise réduit les délais de clôture.

Points d’attention pour le CA et le gestionnaire:

• Tenir prêts les documents: DCV à jour, règlements, derniers PV, budget, états financiers, carnet d’entretien/EUC.
• Produire l’attestation du syndicat avec exactitude (sommes dues, procédures en cours, cotisations adoptées non encore exigibles, etc.).
• Coordonner le transfert des coordonnées de l’acheteur et la mise à jour du registre à la clôture.

Références utiles:

• OACIQ – Dossier copropriété et obligations de divulgation
  https://www.oaciq.com/
• Revenu Québec – Informations générales sur les successions (considérations fiscales du vendeur successoral)
  https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/situations/une-succession/

Procédure interne du syndicat: quoi faire dès l’annonce du décès

Voici une séquence simple pour le CA et la gestion administrative:

1. Confirmer l’information
   Demander, avec empathie, un document confirmant le décès (ex.: avis officiel) et les coordonnées du liquidateur ou du notaire.
2. Mettre à jour le registre
   Inscrire la succession comme partie prenante temporaire et conserver les pièces justificatives.
3. Assurer la facturation continue
   Émettre les appels de fonds réguliers et, s’il y a lieu, des ententes de paiement écrites, selon la politique interne.
4. Sécuriser et accéder au logement au besoin
   L’accès aux parties privatives demeure encadré par le C.c.Q. et la DCV. En cas d’urgence (ex.: fuite), appliquer la procédure d’accès prévue et documenter au dossier.
5. Préparer l’AGA
   Indiquer la procédure de représentation des successions, vérifier l’admissibilité au vote (arrérages possibles) et archiver les preuves au PV.
6. Anticiper une vente
   Rassembler DCV, règlements, PV, budget, états financiers, EUC/carnet d’entretien et être prêt à produire l’attestation du syndicat rapidement.

Ressources internes multiRent utiles:

• Services de gestion – volet administratif (convocations, registres, attestations)
• Services – volet financier (facturation, états de compte)
• Blogue multiRent – Autres articles pratiques

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Les charges communes cessent-elles au décès?
Non. Les contributions demeurent exigibles et suivent l’unité. Elles deviennent des dettes de la succession jusqu’au transfert de la fraction.

Q2. Qui peut voter à l’AGA pour l’unité d’une succession?
Le liquidateur, ou une personne mandatée par écrit, exerce le droit de vote. Ce droit peut être suspendu en cas d’arrérages, selon la DCV et le C.c.Q.

Q3. Le CA peut-il exiger une copie du testament?
Le CA peut demander une preuve de la qualité du liquidateur (ex.: déclaration notariée), sans nécessairement obtenir l’intégralité du testament. Demander seulement les pièces nécessaires à l’administration de la copropriété.

Q4. Comment accélérer la vente d’une unité détenue par une succession?
Préparer tôt l’attestation du syndicat, centraliser les documents (DCV, règlements, PV, budget, EUC) et maintenir une communication soutenue avec le notaire et le courtier.

Références externes principales:

• Code civil du Québec (C.c.Q.) – Copropriété divise et successions:
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• RGCQ – Ressources en copropriété: https://rgcq.org/
• Revenu Québec – Liquidateur d’une succession: https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/votre-situation/changement/vous-etes-liquidateur-dune-succession/
• Revenu Québec – Informations générales sur les successions: https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/situations/une-succession/
• OACIQ – Renseignements professionnels sur la vente en copropriété/succession: https://www.oaciq.com/

Ressources internes:

• Services de gestion des opérations (accès d’urgence, entretien)
• Qui sommes-nous
• Nous joindre
• Forfaits

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

Vous gérez une copropriété au Québec ? Découvrez nos forfaits ou contactez-nous pour évaluer vos besoins.