Entente occupation parties communes – travaux copropriété

Par Muriel Druart, directrice, service client

Les travaux dans une unité peuvent vite déborder sur les espaces communs d’un immeuble. Dans une copropriété divise, une entente d’occupation temporaire des parties communes encadre ces accès pour éviter les frictions, protéger le syndicat et sécuriser le chantier. À Montréal et partout au Québec, cette entente précise qui fait quoi, quand et comment, afin que les rénovations d’un copropriétaire se déroulent sans perturber inutilement les voisins ni endommager l’immeuble.

Cet article explique quand l’entente s’impose, ce qu’elle doit contenir, et le processus d’approbation par le conseil d’administration (CA), en s’appuyant sur la DCV, le règlement de l’immeuble et les bonnes pratiques.

Pourquoi une entente est-elle essentielle?

• Pour respecter le droit d’usage des parties communes par tous. Le Code civil du Québec encadre cet usage afin qu’il ne nuise pas aux autres ni à la destination de l’immeuble (cf. art. 1063 C.c.Q., voir LégisQuébec).
• Pour appliquer le règlement de l’immeuble, qui peut prévoir des modalités d’exécution des travaux, de bruit, d’horaires et d’accès (cf. art. 1072 C.c.Q.).
• Pour gérer les risques: dommages aux ascenseurs, entraves à l’issue d’évacuation, poussières, sécurité des résidents.
• Pour clarifier responsabilités et assurances: qui répond de quoi en cas de bris, de sinistre ou de plaintes.

Sans entente écrite, un copropriétaire et son entrepreneur peuvent occuper un corridor, un hall ou l’ascenseur de service de façon imprévisible, nuitant à la circulation et augmentant les risques. L’entente fixe des règles prévisibles et traçables, utiles au CA, à la gestion et aux copropriétaires.

Réglez aussi la distinction entre autoriser l’occupation temporaire et autoriser des travaux touchant aux parties communes. Certains travaux exigent une décision du CA, voire de l’assemblée (AGA) selon l’ampleur et la DCV; l’entente ne remplace pas ces autorisations, elle encadre l’occupation logistique et la responsabilité.

Quand et pour quels travaux l’entente s’applique-t-elle?

Dès qu’un chantier privatifs nécessite:

• La réservation et le capitonnage d’un ascenseur;
• Le transport régulier de matériaux, équipements ou bennes par les halls, corridors ou le garage;
• L’entreposage temporaire dans un espace commun (p. ex., aire de chargement, coin du garage);
• Un accès au toit, à une colonne technique, aux shut-offs d’eau, aux prises électriques communes;
• L’implantation d’un périmètre de sécurité dans une cour, un trottoir ou un stationnement souterrain;
• Des coupures d’eau ou d’électricité impactant d’autres unités.

Exemples fréquents en condo à Montréal:

• Rénovation de cuisine et salle de bain: livraisons répétées, coupes d’eau, conteneur temporaire.
• Remplacement d’un climatiseur avec condenseur en toiture: accès aux toits et aux gaines communes.
• Installation d’une borne électrique au stationnement: passage de câbles dans des parties communes à usage restreint.
• Remplacement de fenêtres ou portes si, selon la DCV, elles sont des parties communes à usage restreint.

Attention aux parties communes à usage restreint (balcons, terrasses, cases de stationnement): elles demeurent des parties communes. L’entente d’occupation s’applique, et certains travaux peuvent aussi nécessiter une approbation formelle selon la DCV et le règlement de l’immeuble.

Les clauses clés d’une entente d’occupation temporaire

Voici les éléments à prévoir dans une entente type entre le syndicat (ou sa gestion) et le copropriétaire qui exécute des travaux.

1) Identification et description

• Coordonnées du copropriétaire et de l’entrepreneur principal (licence RBQ, personne-ressource, cellulaire).
• Description sommaire des travaux et de leurs impacts anticipés sur les parties communes.

2) Périmètre et durée

• Zones communes autorisées: corridors, hall, ascenseur X, quai de chargement, places Y à Z au garage, toit, local technique.
• Durée et plages horaires: dates de début/fin, heures de chantier et de transport (souvent limitées aux heures de jour en semaine).

3) Accès, circulation et sécurité

• Cheminements imposés, zones tampon, barrières, affichage de sécurité.
• Maintien des issues d’évacuation et des accès pompiers en tout temps.
• Respect du plan d’urgence de l’immeuble.

4) Protection des biens et propreté

• Protection obligatoire: tapis, panneaux, capitons d’ascenseur, couvertures de sol.
• Nettoyage quotidien des aires utilisées; élimination des déchets, poussières et débris à la fin de chaque journée.

5) Réservations et équipements communs

• Procédure de réservation d’ascenseur et de quai (fenêtres horaires, supervision, clé d’ascenseur si applicable).
• Règles pour l’installation d’un conteneur (emplacement, durée maximale, bâchage, permis municipal au besoin).

6) Coupures et nuisances

• Modalités d’avis pour les arrêts d’eau/électricité (délais minimaux, avis aux copropriétaires visés).
• Gestion du bruit, des odeurs et des vibrations; interdits (travaux bruyants hors des plages convenues).

7) Conformité réglementaire et assurances

• Entrepreneur licencié et conforme aux règles de la RBQ.
• Preuve d’assurance responsabilité civile de l’entrepreneur et du copropriétaire; obligations de déclaration à leur assureur.

8) Responsabilités et indemnisation

• Principe: le copropriétaire demeure responsable des dommages causés aux parties communes et aux tiers par lui, ses fournisseurs et ses agents.
• Obligation de remettre les lieux dans l’état initial; inspection conjointe avant/après (photos, grille de constat) et retenues applicables jusqu’à remise en état.

9) Frais, dépôts et pénalités

• Dépôt de sécurité remboursable conditionnel à la remise en état.
• Frais administratifs ou de supervision, s’il y a lieu, selon le règlement de l’immeuble.
• Refacturation des coûts réels pour tout nettoyage additionnel, réparation ou appel d’urgence requis.

10) Gouvernance et documents

• Respect intégral de la DCV, du règlement de l’immeuble et des directives du CA/gestion.
• Annexe: attestation de licence RBQ, certificat d’assurance, calendrier des livraisons, fiche de sécurité des produits, coordonnées d’urgence.

Intégrez à l’entente un état des lieux succinct des parcours et un plan des zones autorisées. Un PV d’inspection avant/après, signé par les parties, limite les litiges.

Processus d’approbation et communication au sein du syndicat

Un processus clair réduit les frictions et accélère la prise de décision.

1) Demande initiale par le copropriétaire

• Transmettre au gestionnaire une description des travaux, l’échéancier, la liste des sous-traitants, les documents d’assurance et la licence RBQ.
• Préciser les besoins d’occupation: ascenseur, quai, local technique, coupes d’eau, accès toiture.

2) Analyse par la gestion et le CA

• Vérification de la conformité à la DCV et au règlement d’immeuble; le cas échéant, identification des autorisations requises (CA/AGA) pour des atteintes aux parties communes.
• Ajustements à l’entente: horaires, périmètre, exigences de protection, dépôt et supervision.

3) Approbation et signature

• Résolution du CA autorisant l’occupation et le modèle d’entente.
• Signature par le copropriétaire et, selon le cas, l’entrepreneur.

4) Communication et supervision

• Avis écrit aux copropriétaires affectés: dates, plages de bruit, coupures planifiées.
• Affiches dans les aires communes et réservation de l’ascenseur.
• Supervision ponctuelle par la gestion; consignation des écarts et correctifs.

5) Clôture

• Inspection conjointe, PV de réception des lieux, libération du dépôt après correction des défauts.

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FAQ – Entente d’occupation des parties communes

Q1. Le CA peut-il refuser une demande d’occupation?

Oui, si la demande contrevient à la DCV, au règlement d’immeuble, à la destination de l’immeuble, ou pose un risque indu à la sécurité. Le CA doit agir de façon raisonnable et proposer, lorsque possible, des modalités permettant l’exécution des travaux. Des ressources utiles en bonnes pratiques se trouvent au RGCQ.

Q2. Qui paie les dommages, le nettoyage ou les heures supplémentaires du concierge?

En principe, le copropriétaire à l’origine des travaux, via ses entrepreneurs, assume ces coûts. L’entente doit prévoir la refacturation et un dépôt de sécurité. Ces dépenses ne doivent pas devenir des charges communes. Le fonds de prévoyance n’est pas destiné à couvrir des dommages issus de travaux privatifs.

Q3. Une assurance particulière est-elle exigée?

Habituellement, oui. Le copropriétaire doit informer son assureur et exiger de l’entrepreneur une assurance responsabilité valide. L’entente précise les preuves à fournir et la responsabilité pour les sinistres causés aux parties communes.

Références utiles:

• Droit d’usage des parties communes: LégisQuébec – Code civil du Québec, art. 1063.
• Règlement de l’immeuble et contenu: LégisQuébec – Code civil du Québec, art. 1072.
• Choisir un entrepreneur licencié et conforme: RBQ – Choisir un entrepreneur.
• Bonnes pratiques en copropriété: RGCQ.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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