Location meublée 31 jours en copropriété au Québec

Par Muriel Druart, directrice, service client

Louer un condo meublé pour 31 jours et plus n’est pas de la location touristique, mais cela reste très encadré en copropriété divise. À jour au 2026-06-06, voici ce que tout copropriétaire et tout conseil d’administration (CA) devrait vérifier avant d’aller de l’avant. Ce guide couvre la réglementation, le bail, la fiscalité et les impacts pour le syndicat.

Pour le référencement: l’expression « location meublee 31 jours copropriete quebec » désigne ici une location meublée de moyen terme (31 à quelques mois) en contexte de copropriété divise.

Le cadre légal et les règles de la copropriété

• Code civil du Québec (C.c.Q.) — bail d’habitation et obligations du locateur et du locataire.
• Déclaration de copropriété (DCV) et règlement de l’immeuble — ils priment dans l’immeuble et peuvent limiter la durée minimale d’un bail (ex.: 6 ou 12 mois) ou encadrer les sous-locations.
• Règlements municipaux — certaines villes peuvent imposer des exigences complémentaires (bruit, usage, permis liés aux logements).

Quelques principes clefs à retenir:

• Le copropriétaire-bailleur demeure responsable du respect de la DCV et du règlement de l’immeuble par son locataire. Le C.c.Q. prévoit que l’occupant d’un lot doit s’y conformer et que le copropriétaire doit faire respecter ces règles (voir C.c.Q., art. 1065, référence ci-dessous).
• Les baux de 31 jours et plus relèvent du bail d’habitation classique; la location touristique est généralement celle de 31 jours et moins.
• Le CA peut appliquer les pénalités prévues au règlement de l’immeuble en cas de manquements (ex.: nuisances, usage interdit, non-respect des procédures de déménagement).

Avant toute mise en marché, vérifiez:

1. Votre DCV et le règlement: durée minimale du bail, interdictions spécifiques (ex.: location à court/moyen terme), procédure d’enregistrement des locataires et règles d’accès aux parties communes.
2. Les procédures de déménagement: plages horaires, réservation de l’ascenseur, frais applicables, caution administrative si prévue au règlement.
3. Les obligations d’assurance: le syndicat peut exiger une preuve d’assurance responsabilité civile du locataire.
4. Les clauses de bruit, usage des balcons, stationnement, gestion des colis, animaux et tabagisme.

Références officielles:

• Code civil du Québec (C.c.Q.) — LégisQuébec
• RGCQ (bonnes pratiques en copropriété)

Clauses et annexes essentielles pour un bail meublé de 31+ jours

Même si vous utilisez le formulaire de bail résidentiel prescrit au Québec, un bail meublé de moyen terme gagne à être bonifié par des annexes claires. Objectif: éviter les zones grises et protéger la copropriété.

Mentions clés à prévoir dans le bail

• Durée et renouvellement: conformes à la DCV; clarifiez la date de fin et la possibilité (ou non) de prolongation.
• Occupation maximale et identité des occupants: chaque occupant doit être déclaré au syndicat, si requis.
• Inventaire des meubles et état des lieux: annexez un inventaire signé et un rapport d’état détaillé (photos à l’appui).
• Accès aux parties communes: piscine, terrasse, gym, stationnement; indiquez les cartes d’accès/remises et les règles d’utilisation.
• Règles de l’immeuble: annexez le règlement intégral et citez les sections critiques (bruit, déchets, animaux, casiers, vélos, déménagements).
• Entretien courant: responsabilités du locataire (ménage, filtres, ménage de fin de bail si prévu au contrat) et modalités d’intervention du copropriétaire.
• Communications avec le CA et le gestionnaire: qui contacte qui pour les bris, sinistres et urgences.

Documents à remettre au locataire

• Copie du règlement de l’immeuble et des extraits pertinents de la DCV.
• Procédure de déménagement/emménagement et coordonnées du gestionnaire.
• Guide pratique de l’immeuble: collecte des déchets, recyclage, espace vélo, quiet hours.

Pour des rappels utiles sur les pratiques professionnelles en location résidentielle (courtage, formulaires, annexes), voyez l’OACIQ: https://www.oaciq.com/

Impacts pour le syndicat et le CA: encadrement et suivi

Le CA doit s’assurer que la location meublée de 31+ jours reste compatible avec la destination de l’immeuble et la quiétude des copropriétaires.

Mesures recommandées:

• Adopter (ou confirmer) au besoin, à l’AGA, des règles claires sur la durée minimale des baux, les procédures de déclaration des locataires, et les pénalités en cas d’infraction. Inscrivez les décisions au PV.
• Formaliser un formulaire d’enregistrement des occupants transmis au gestionnaire avant la remise des clés (incluant preuve d’assurance responsabilité civile, si exigée).
• Encadrer les déménagements: plages, réservation d’ascenseur, protection des murs/aires communes, et frais logistiques si prévus.
• Mettre à jour vos fiches d’unités et votre EUC/carnet d’entretien pour tenir compte de l’usage (rotation accrue des occupants peut influencer l’entretien des parties communes).
• Rappeler que les charges communes (frais de condo) et les amendes liées au non-respect du règlement incombent au copropriétaire; elles ne sont pas facturées au locataire par le syndicat.

Pour un accompagnement structuré de la gestion administrative, voyez les services de multiRent: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Fiscalité, taxes et assurances: ce qu’il faut savoir

Sur le plan fiscal, la location résidentielle de 31 jours et plus est généralement considérée comme une fourniture exonérée de TPS/TVQ lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation à long terme. En revanche, les loyers perçus constituent un revenu imposable et doivent être déclarés. Vous pouvez déduire certaines dépenses admissibles (intérêts, assurances, entretien, portion des taxes municipales et scolaires, etc.), sous réserve des règles fiscales applicables.

Points d’attention:

• TPS/TVQ: la location résidentielle à long terme est en principe exonérée; les locations de moins d’un mois peuvent être taxables. Vérifiez votre situation particulière.
• Revenus de location: tenez une comptabilité distincte (revenus, dépenses, amortissements). Certaines dépenses en capital et l’amortissement (DPA) obéissent à des limites spécifiques.
• Cotisations et assurances: informez votre assureur d’une location meublée de moyen terme; une preuve d’assurance responsabilité civile du locataire peut être exigée par le règlement.

Ressources officielles Revenu Québec:

• Revenus de location – particuliers (accueil Revenu Québec)
• TVQ/TPS – Règles générales sur les fournitures exonérées

Processus en 7 étapes pour louer meublé 31+ jours en condo

1. Vérifiez la DCV et le règlement de l’immeuble: durée minimale du bail, exigences d’assurance, procédures d’emménagement.
2. Confirmez la conformité municipale: bruit, usage, exigences locales.
3. Préparez le logement: inventaire complet, photos, guides d’usage, clés/cartes.
4. Rédigez le bail et les annexes: durée, inventaire, accès aux parties communes, règles, procédures d’urgence.
5. Déclarez l’occupant au gestionnaire/CA: formulaire d’enregistrement, copie des pièces exigées.
6. Planifiez l’emménagement: réservation d’ascenseur, protection des parties communes, créneaux autorisés.
7. Suivez et archivez: conservez les échanges, l’état des lieux, et mettez à jour vos dossiers pour le suivi administratif et fiscal.

Pour votre organisation interne, voyez nos volets de services complémentaires:

• Gestion administrative: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative
• Gestion financière (perceptions, reddition): https://www.multirent.ca/services/#gestion-financiere
• Notre blogue pour d’autres guides pratiques: https://www.multirent.ca/blogue/

Références additionnelles:

• Code civil du Québec — rappel sur le respect de la DCV par les occupants (notamment art. 1065)
• RGCQ, ressources sur les pratiques de gestion en copropriété
• OACIQ, information générale en courtage résidentiel et baux

FAQ — Location meublée 31 jours et copropriété

Q1. Mon règlement exige un bail minimal de 12 mois. Puis-je louer 31 à 59 jours quand même?
– Non, si la DCV ou le règlement de l’immeuble imposent un minimum de 12 mois, vous devez vous y conformer. Une modification nécessiterait une démarche formelle adoptée par l’assemblée selon les règles de la copropriété.

Q2. Le locataire doit-il payer directement les charges communes (frais de condo)?
– Non. Le syndicat facture le copropriétaire. Vous pouvez inclure ces coûts dans le loyer, mais envers le syndicat, le responsable demeure le copropriétaire du lot.

Q3. Ai-je besoin d’un permis municipal ou d’un enregistrement particulier?
– Pour une location de 31 jours et plus, il ne s’agit généralement pas d’hébergement touristique. Un enregistrement de type CITQ n’est donc pas visé. Vérifiez tout de même les règles de votre ville pour les obligations locales.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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