Vente condo non-résident Québec : retenues et impôt

Par Muriel Druart, directrice, service client

La vente d’une copropriété divise québécoise par une personne non-résidente exige une planification fiscale particulière. Le vendeur doit coordonner les démarches fédérales et québécoises, en plus des documents normalement demandés pour un condo. Une préparation tardive peut entraîner une retenue importante sur le prix de vente.

Le statut fiscal, les certificats de conformité et le gain réel influencent les sommes conservées par le notaire. Ces retenues ne correspondent pas nécessairement à l’impôt final. Le dossier devrait donc être examiné avec un fiscaliste et le notaire avant la signature de l’acte de vente.

Déterminer le statut de non-résident du vendeur

La citoyenneté, l’adresse postale ou la possession d’un condo au Québec ne déterminent pas, à elles seules, la résidence fiscale. Celle-ci repose notamment sur les liens résidentiels conservés au Canada, le lieu de vie habituel et les circonstances du départ. Un vendeur peut ainsi être citoyen canadien tout en étant non-résident aux fins fiscales.

Cette qualification doit être clarifiée dès la mise en vente. Le courtier, le notaire et l’acheteur doivent connaître le statut applicable afin d’adapter la transaction. L’OACIQ présente les principales étapes encadrant la vente d’une propriété, mais la détermination fiscale demeure une question distincte.

Le traitement peut aussi varier si le condo était une résidence principale, un logement loué ou un bien utilisé pour gagner un revenu. Une location antérieure peut soulever des questions d’amortissement, de récupération fiscale et de changement d’usage. Les dates d’acquisition, d’occupation, de location et de départ du Canada doivent être documentées.

Comprendre les certificats et les retenues fiscales

Au fédéral, l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit un mécanisme applicable à certains biens canadiens imposables. Le vendeur non-résident peut demander un certificat de conformité en déclarant la disposition réelle ou projetée. La démarche est généralement effectuée avant la vente, ou dans le délai prévu après celle-ci.

Le Québec possède un mécanisme distinct pour les biens québécois imposables. Le vendeur doit donc traiter deux administrations et transmettre les renseignements requis à chacune. Le formulaire québécois pertinent peut être consulté dans la fiche TP-1097 de Revenu Québec.

Sans certificat adéquat au moment de conclure, l’acheteur peut s’exposer à une responsabilité fiscale. Le notaire prévoit alors habituellement une retenue sur le prix afin de protéger l’acheteur. Cette somme demeure immobilisée jusqu’à l’obtention des documents ou au versement aux autorités fiscales.

Repère fiscal — à jour au 2026-09-24 : pour un condo détenu comme immobilisation, les retenues potentielles sont souvent calculées à 25 % du prix brut au fédéral et à 12,875 % au Québec lorsqu’aucun certificat ne protège l’acheteur. La nature du bien et le dossier peuvent modifier ce traitement; ces taux doivent être validés avant la transaction.

La retenue brute peut largement dépasser l’impôt calculé sur le gain en capital réel. Un certificat obtenu à temps permet généralement d’établir une garantie selon le gain estimé plutôt que selon tout le prix. Il ne dispense toutefois pas le vendeur de produire les déclarations fiscales requises après la vente.

Préparer le dossier fiscal avant la transaction

Le calcul commence avec le prix de vente prévu, le coût fiscal du condo et les dépenses admissibles. Le vendeur devrait conserver l’acte d’achat, les factures d’améliorations majeures, les frais juridiques et les documents relatifs à la vente. Les simples réparations ou dépenses courantes ne sont pas automatiquement ajoutées au coût fiscal.

Le dossier transmis aux autorités comprend généralement l’identité des parties, une description du bien et une copie de l’offre acceptée. Des preuves du prix d’acquisition, des améliorations et des frais peuvent aussi être demandées. Comme le traitement administratif prend du temps, attendre la date de signature augmente le risque d’une retenue sur le prix brut.

Une séquence pratique consiste à :

1. confirmer le statut de non-résident avec un fiscaliste;
2. estimer le gain et rassembler les pièces justificatives;
3. prévenir le courtier et le notaire par écrit;
4. déposer les demandes de certificat dès que les renseignements sont disponibles;
5. prévoir les liquidités nécessaires si une garantie fiscale est exigée;
6. conserver les confirmations, certificats et preuves de paiement.

Les obligations fédérales et provinciales sont complémentaires plutôt qu’interchangeables. Un certificat délivré par une administration ne règle pas automatiquement le dossier auprès de l’autre. Pour les formulaires, coordonnées et mises à jour provinciales, il convient de consulter directement Revenu Québec.

Après la conclusion de la vente

Les retenues versées ou garanties constituent des paiements provisoires. Le vendeur doit ensuite produire les déclarations appropriées afin d’établir son impôt réel sur le gain. Un remboursement peut être demandé lorsque les sommes retenues dépassent l’impôt finalement établi.

L’exemption pour résidence principale n’est pas automatique pour une personne ayant vécu à l’étranger. Les années admissibles, la désignation du bien et les règles applicables aux non-résidents doivent être vérifiées. Un condo loué peut également entraîner des obligations concernant les revenus locatifs et l’amortissement déjà demandé.

Coordonner les documents de copropriété avec le syndicat

Le volet fiscal ne remplace pas les obligations habituelles du copropriétaire vendeur. L’acheteur voudra notamment examiner la déclaration de copropriété (DCV), les règlements, les PV des AGA et les états financiers. Le budget, les frais de condo, les cotisations spéciales et le solde du fonds de prévoyance influencent également son analyse.

Le vendeur devrait demander assez tôt l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, selon les règles applicables (cf. art. 1068.1 C.c.Q.). Le Code civil du Québec sur LégisQuébec constitue la référence législative officielle. Le CA doit répondre à la demande dans le cadre prévu, sans se prononcer sur la situation fiscale personnelle du vendeur.

Le dossier peut comprendre le carnet d’entretien, l’EUC, l’étude du fonds de prévoyance et les renseignements d’assurance. Il devrait aussi préciser les charges communes impayées, les cotisations adoptées et les travaux importants planifiés. Les ressources du RGCQ peuvent aider le CA à situer ces documents parmi les bonnes pratiques de gestion.

Une gestion financière structurée facilite la production des renseignements demandés par le notaire et l’acheteur. Les services de gestion financière de multiRent couvrent notamment le suivi budgétaire, les charges communes et les rapports destinés au CA. Les copropriétaires peuvent aussi consulter les forfaits de gestion selon les besoins du syndicat.

Questions fréquentes sur la vente par un non-résident

Peut-on signer sans avoir reçu les certificats?

La transaction peut parfois être conclue, mais le notaire devra protéger l’acheteur contre sa responsabilité fiscale. Une retenue calculée sur le prix brut peut alors être conservée ou remise aux autorités. Les modalités dépendent du dossier, des demandes en traitement et des instructions professionnelles reçues.

La retenue représente-t-elle l’impôt final?

Non. Elle sert principalement à garantir le paiement éventuel de l’impôt d’un vendeur non-résident. Les déclarations produites après la vente permettent de calculer le gain réel, l’impôt payable et tout remboursement applicable.

Le syndicat doit-il gérer les certificats fiscaux?

Non. Les certificats concernent le vendeur, l’acheteur, le notaire et les autorités fiscales. Le syndicat fournit plutôt l’attestation et les renseignements sur la copropriété, les parties communes, les cotisations et la situation financière.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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