Unité inhabitable : faut-il payer les frais de condo?

Par Muriel Druart, directrice, service client

Un incendie, un dégât d’eau ou une contamination peut rendre une unité inutilisable pendant plusieurs mois. Le copropriétaire doit alors se reloger, gérer sa réclamation et attendre la remise en état. Une question s’ajoute rapidement : doit-il continuer à payer ses frais de condo?

En règle générale, oui. Dans une copropriété divise québécoise, les charges communes sont liées à la fraction détenue, et non à son occupation quotidienne. Le sujet des frais de condo unité inhabitable après sinistre exige toutefois d’examiner la déclaration de copropriété, les assurances et les circonstances précises du dommage.

Pourquoi les frais de condo demeurent-ils payables?

L’article 1064 du Code civil du Québec prévoit que chaque copropriétaire contribue aux charges communes selon la valeur relative de sa fraction. Des règles particulières peuvent s’appliquer aux parties communes à usage restreint. Le texte à jour peut être consulté dans le Code civil du Québec sur LégisQuébec.

L’inhabitabilité temporaire ne retire pas au copropriétaire son droit dans l’immeuble. Elle ne met pas fin à sa fraction et n’annule pas automatiquement ses obligations envers le syndicat. Les frais de condo financent d’ailleurs plusieurs dépenses qui continuent malgré le sinistre :

• l’assurance du syndicat;
• l’électricité et le chauffage des parties communes;
• les services professionnels et administratifs;
• l’entretien des équipements encore fonctionnels;
• les réparations courantes sans lien avec le sinistre;
• les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance.

Le syndicat doit également préserver sa trésorerie pendant une période où les dépenses peuvent augmenter. Suspendre les charges d’une seule fraction transférerait généralement le manque à gagner aux autres copropriétaires, sans base prévue au budget ou dans la déclaration de copropriété.

Une résolution du conseil d’administration ne devrait donc pas effacer arbitrairement les cotisations. Le CA doit appliquer les mêmes règles à toutes les fractions comparables et respecter les décisions adoptées concernant le budget. Une modification durable de la répartition demande une analyse juridique plus poussée.

Frais de condo, relogement et indemnités : quoi distinguer?

Les frais de condo ne doivent pas être confondus avec les dépenses occasionnées par l’évacuation. L’hôtel, le loyer temporaire, les repas supplémentaires ou l’entreposage peuvent relever de la garantie pour frais de subsistance supplémentaires du contrat personnel. Les modalités, limites et exclusions varient cependant d’un assureur à l’autre.

L’assurance du syndicat vise notamment le bâtiment et les parties communes, sous réserve des protections, franchises et exclusions applicables. L’assurance du copropriétaire couvre habituellement ses biens, ses améliorations et sa responsabilité selon le contrat souscrit. L’OACIQ présente plusieurs ressources sur la copropriété utiles pour comprendre les documents à examiner lors d’une transaction ou d’un sinistre.

Une police personnelle ne rembourse pas nécessairement les frais de condo ordinaires. Ces frais existaient avant le sinistre et ne constituent pas toujours une dépense supplémentaire. Le copropriétaire devrait néanmoins transmettre ses avis de cotisation à son assureur afin d’obtenir une décision écrite.

Une cotisation spéciale adoptée après le sinistre demeure aussi distincte des charges mensuelles. Elle peut servir à financer une franchise, des réparations non assurées ou un manque de liquidités. Avant de refuser le paiement, il est prudent de consulter les explications sur une cotisation spéciale contestée et d’obtenir un avis adapté au dossier.

Que devrait faire le copropriétaire touché?

Le premier réflexe consiste à aviser rapidement son assureur personnel. Le copropriétaire devrait demander quelles dépenses sont admissibles, pendant combien de temps et avec quelles pièces justificatives. Les reçus de logement, de transport, d’entreposage et de repas supplémentaires doivent être conservés.

Il faut ensuite demander au syndicat une ventilation claire des montants réclamés. Le budget, les avis de cotisation, les résolutions pertinentes et le PV peuvent préciser la nature des sommes. La déclaration de copropriété doit aussi être relue, particulièrement ses dispositions concernant les charges communes et les parties communes à usage restreint.

Pendant ces vérifications, interrompre un prélèvement ou retenir un paiement de sa propre initiative comporte des risques. Des intérêts, des frais prévus à la déclaration et des démarches de recouvrement pourraient s’ajouter. Un défaut de paiement prolongé peut également avoir des conséquences sur le droit de vote, conformément aux règles du Code civil du Québec.

Lorsqu’un problème de liquidités survient, le copropriétaire peut proposer une entente écrite au CA. Le conseil conserve le pouvoir d’accepter ou de refuser un échéancier raisonnable selon son cadre de gouvernance. Cette entente devrait préciser les dates, les montants et le traitement des intérêts, sans modifier la répartition officielle des charges.

Comment le CA devrait-il gérer les charges après le sinistre?

Le CA doit séparer la gestion financière de la réclamation d’assurance. Il devrait maintenir un registre précis des charges régulières, des dépenses d’urgence, des franchises et des travaux admissibles. Une comptabilité distincte facilite les échanges avec l’expert en sinistre, l’assureur et les copropriétaires.

Les décisions importantes devraient être consignées dans un PV. Les communications doivent expliquer ce qui relève du budget courant, d’une indemnité attendue ou d’une possible cotisation spéciale. Une présentation à l’assemblée générale annuelle (AGA) peut aussi devenir nécessaire lorsque le budget doit être révisé.

Le fonds de prévoyance ne devrait pas être utilisé automatiquement pour toute dépense liée au sinistre. Son utilisation doit respecter sa destination, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Le fonds d’autoassurance répond pour sa part à des besoins particuliers liés notamment aux franchises et aux réparations prévues par la loi.

Une gestion financière structurée de la copropriété aide le CA à suivre les comptes à recevoir, les indemnités et les écarts budgétaires. Le gestionnaire peut aussi coordonner les intervenants. Les travaux doivent toutefois être confiés à des sous-traitants détenant les licences requises, lesquelles peuvent être vérifiées auprès de la Régie du bâtiment du Québec.

Enfin, le CA devrait éviter de promettre un remboursement avant la décision des assureurs. Il peut plutôt communiquer les faits connus, les échéanciers provisoires et les prochaines étapes. Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec constitue également une source de bonnes pratiques sur la gestion des sinistres et la gouvernance.

Questions fréquentes

Le copropriétaire peut-il déduire son loyer temporaire des frais de condo?

Non, pas de sa propre initiative. Le loyer temporaire constitue une dépense personnelle distincte des charges dues au syndicat. Il faut plutôt soumettre cette dépense à l’assureur personnel et vérifier la garantie de relogement.

Une unité complètement détruite doit-elle encore payer?

Tant que la fraction existe juridiquement et que la copropriété n’a pas fait l’objet d’une décision modifiant sa structure, les obligations continuent généralement. Une destruction majeure peut toutefois soulever des questions concernant la reconstruction ou la fin de la copropriété. Un avocat ou un notaire devrait alors examiner le dossier.

Le CA peut-il accorder un congé temporaire de frais de condo?

Un CA devrait être très prudent avant d’accorder une exemption. Une telle décision pourrait contrevenir à la déclaration de copropriété, au budget ou au principe de répartition des charges. Un échéancier de paiement documenté est généralement différent d’une annulation de dette.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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