Taxe sur les logements sous-utilisés condo Québec (UHT)

La taxe sur les logements sous-utilisés (UHT) soulève beaucoup de questions chez les syndicats de copropriété et les copropriétaires. En copropriété divise, plusieurs cas de figure existent selon le statut du détenteur de l’unité, l’occupation réelle et la destination de l’immeuble. Voici un tour d’horizon pratique, à jour au 2026-08-20, pour comprendre vos obligations et limiter les risques financiers.

Avant d’entrer dans le détail, retenez deux principes clés: l’UHT est une taxe fédérale visant surtout les logements résidentiels détenus par des non‑résidents ou certaines entités; et dans bien des cas, une déclaration annuelle est exigée même si l’unité est exemptée de la taxe. Le conseil d’administration (CA) a tout intérêt à informer les copropriétaires et à intégrer ce sujet à la gestion financière et documentaire de l’immeuble.

UHT en bref: à qui ça s’applique?

• L’UHT est une taxe annuelle fédérale de portée canadienne visant les logements résidentiels « sous-utilisés » détenus par des propriétaires non-résidents et, dans certaines situations, des sociétés, fiducies ou partenariats.
• En condo, le bien visé est généralement l’unité d’habitation (partie privative) — peu importe que l’immeuble comporte des parties communes à usage restreint.
• Plusieurs propriétaires peuvent être totalement exemptés de taxe, mais demeurer tenus de déposer une déclaration UHT pour l’année civile précédente.

En pratique, les profils suivants doivent porter une attention particulière:

• Copropriétaire non-résident (non citoyen ou non résident permanent du Canada) détenant un condo au Québec, utilisé de façon saisonnière ou occasionnelle.
• Société (p. ex., une compagnie de gestion immobilière) qui détient des unités en copropriété. Certaines sociétés canadiennes peuvent être exemptées, mais les règles d’assujettissement et d’exemption sont techniques.
• Fiducie (trust) ou partenariat (société de personnes) détenant une unité.

La portée exacte des exemptions et obligations peut évoluer. Pour des définitions juridiques connexes en copropriété (déclaration de copropriété, parties privatives et communes), consultez le Code civil du Québec sur LégisQuébec.

Quels immeubles sont visés en copropriété divise?

• Unité d’habitation (condo) destinée à loger des personnes: oui, généralement visée par le régime UHT.
• Stationnement et espace de rangement (locker) vendus séparément: ces fractions, isolément, ne constituent pas des « logements »; elles ne déclenchent donc pas l’UHT par elles‑mêmes. Si elles sont annexées à une unité résidentielle, c’est l’unité qui est évaluée.
• Unités détenues dans un immeuble destiné aux locations de courte durée: elles demeurent des habitations; toutefois, l’admissibilité à une exemption dépendra des règles d’occupation et de la conformité au règlement de l’immeuble (DCV) et aux règlements municipaux.

Le fait qu’une unité soit située dans une tour à condos de Montréal ou sur la Rive‑Sud ne change pas l’analyse: c’est le statut du propriétaire et l’utilisation réelle qui priment.

Pour replacer ces concepts dans le cadre juridique de la copropriété, voyez aussi les repères généraux du Code civil du Québec et les bonnes pratiques publiées par le RGCQ.

Exemptions fréquentes et cas limites

Plusieurs exemptions existent. Les plus courantes en contexte de condos incluent, sous réserve des conditions détaillées et preuves à conserver:

• Résidence principale de l’occupant admissible.
• Occupation par un « occupant admissible » pour un nombre minimal de mois au cours de l’année (location à long terme, par exemple). La location de 12 mois consécutifs à un locataire indépendant peut souvent répondre au critère d’occupation, si les autres exigences sont respectées.
• Propriété nouvellement acquise durant l’année (nouveau propriétaire) ou unité nouvellement construite et invendue.
• Unité inhabitable pour une période significative en raison de rénovations majeures ou d’un sinistre (selon des critères et plafonds précis), avec pièces justificatives.
• Exemption liée au décès récent du propriétaire.

Occupation admissible: preuves et bonnes pratiques

Le CA devrait recommander aux copropriétaires qui louent leur unité à long terme de conserver:

• contrats de location signés et registres de paiements;
• correspondance et preuves d’occupation (ex.: factures de services publics au nom du locataire);
• photos datées ou rapports d’inspection si l’unité a été inhabitable.

Ces éléments soutiennent une exemption en cas de vérification. Intégrez ces exigences à vos communications annuelles et au suivi administratif de la copropriété.

Nouvelles unités, décès, rénovations majeures

• Nouvelles unités: une période d’exemption peut s’appliquer l’année de l’achèvement ou d’une première cession, selon les paramètres en vigueur.
• Décès: l’exemption peut couvrir l’année du décès et, dans certains cas, l’année suivante, pour la succession ou le copropriétaire survivant.
• Rénovations ou sinistre: documentez la période d’inhabitabilité (rapports d’entrepreneurs accrédités, déclarations d’assurance). Vérifiez la conformité des travaux et entrepreneurs auprès de la RBQ.

Comme les règles fiscales et administratives évoluent, validez toujours les critères actuels auprès des autorités compétentes. Un bon réflexe: consulter aussi Revenu Québec pour les incidences fiscales provinciales et la coordination avec l’impôt.

Déclaration, échéances et pénalités (à jour au 2026-08-20)

• Échéance habituelle: la déclaration UHT pour une année civile est généralement due au printemps suivant (autour du 30 avril). Des reports ont déjà été annoncés par le passé; surveillez les avis officiels.
• Obligation de produire: même si une exemption s’applique, plusieurs propriétaires doivent tout de même transmettre une déclaration UHT. Omettre de produire peut entraîner des pénalités importantes et des intérêts.
• Pénalités: elles peuvent atteindre plusieurs milliers de dollars selon le type de propriétaire (particulier, société). Mieux vaut produire à temps, même si la taxe nette est nulle.

Documents et informations utiles à rassembler par les copropriétaires potentiellement visés:

• statut de résidence et de citoyenneté;
• période(s) d’occupation par un occupant admissible (ex.: baux, preuves d’occupation);
• dates de prise de possession, de fin de travaux, d’événements (ex.: sinistre, décès);
• coordonnées pour toute entité (société, fiducie, partenariat) et structure de détention.

Conseil de gouvernance: inscrivez un point récurrent à l’ordre du jour de l’AGA pour sensibiliser les copropriétaires à l’UHT et rappelez-le dans le PV. Ajoutez un aide‑mémoire à votre section « finances » dans votre DCV, ou dans un guide du copropriétaire remis aux nouveaux arrivants. L’équipe de gestion peut aussi intégrer un rappel dans vos communications sur les charges communes et le budget.

Pour un accompagnement opérationnel (rappels, preuves à conserver, calendrier), voyez nos services en gestion financière.

Rôles du CA et bonnes pratiques pour limiter les risques

Le CA n’a pas à se substituer au fiscaliste des copropriétaires, mais il peut:

• diffuser une note annuelle expliquant l’UHT et renvoyant vers les sources officielles;
• rappeler que l’obligation de produire peut s’appliquer même en cas d’exemption;
• collecter, au besoin, des attestations sur l’occupation à des fins de conformité globale (sans exiger de renseignements sensibles inutilement);
• tenir un calendrier de conformité (avec la même rigueur que pour le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien/EUC et les assurances);
• intégrer une clause d’information UHT au livret remis aux nouveaux copropriétaires.

Exemples de profils et d’actions recommandées:

En contexte de vente de condo, les courtiers encadrés par l’OACIQ peuvent demander des informations sur la conformité fiscale du vendeur. Anticipez ces demandes pour éviter des retards à la signature chez le notaire.

Pour rester à jour sur les pratiques en copropriété, surveillez également les publications du RGCQ.

Questions fréquentes (FAQ)

• Un condo loué à long terme toute l’année est-il assujetti? Souvent, une occupation admissible par un locataire à long terme permet une exemption. La déclaration peut toutefois demeurer obligatoire selon le statut du propriétaire.
• Le stationnement ou le locker peuvent-ils déclencher la taxe? Non, pris isolément, ce ne sont pas des « logements ». C’est l’unité résidentielle (partie privative) qui est évaluée pour l’UHT.
• Faut-il une attestation UHT lors d’une vente? Ce n’est pas un document normalisé comme une attestation du syndicat, mais l’acheteur et son notaire peuvent demander des confirmations sur la conformité UHT du vendeur pour sécuriser la transaction.

Pour des repères juridiques de fond sur la copropriété (constitution du syndicat, règlement de l’immeuble, obligations du CA), voyez le Code civil du Québec. Pour la fiscalité et les mises à jour administratives au Québec, consultez Revenu Québec.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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