Indivision en copropriété: vote à l’AGA au Québec

Par Muriel Druart, directrice, service client

Dans une copropriété divise, l’indivision d’une fraction complique souvent l’exercice du droit de vote à l’AGA. Entre procurations, représentants communs et calcul des voix, les erreurs de procédure mènent à des contestations. Ce guide pratique clarifie qui vote, combien de voix s’exercent et comment documenter le tout pour un PV solide.

Information à jour au 2026-08-06. Mot-clé de référence: indivision copropriété vote AGA Québec.

Indivision d’une fraction: ce que ça veut dire en copropriété divise

• Une fraction (votre condo) peut appartenir à plusieurs copropriétaires « indivis ». Chaque indivisaire détient un pourcentage de la fraction, mais la fraction demeure une seule unité au registre du syndicat.
• Les droits attachés à la fraction (vote, usage, etc.) s’exercent collectivement par les indivisaires. Cela inclut la participation à l’assemblée, la réception des avis et la signature des formulaires.
• En AGA, le nombre de voix rattaché à une fraction correspond à sa valeur relative (quotité) telle qu’indiquée à la DCV. Les indivisaires n’obtiennent pas des voix séparées chacun; la fraction parle d’une seule voix.

Références utiles (C.c.Q., LégisQuébec): dispositions sur les assemblées de copropriétaires et le vote en copropriété divise. Consultez le Code civil du Québec pour les règles sur la valeur relative, les majorités et l’exercice des droits en assemblée:

• LégisQuébec – Code civil du Québec (copropriété divise, assemblées et votes)

Pour un survol vulgarisé des bonnes pratiques d’assemblée, voyez aussi le RGCQ:

• RGCQ – Ressources en copropriété

Combien de voix et qui les exerce à l’AGA?

• Nombre de voix: proportionnel à la valeur relative de la fraction (ex.: une fraction à 60/1000 vaut 60 voix). La DCV précise ces quotités.
• Porte-parole de la fraction: en indivision, les copropriétaires indivis doivent désigner un représentant commun (un des indivisaires ou un tiers) pour exercer les voix. Sans représentant clairement mandaté, la présidence d’assemblée risque de refuser le vote ou de l’inscrire « sous réserve », ouvrant la porte à une contestation.
• Désaccord interne: si les indivisaires ne s’entendent pas, la fraction ne peut pas émettre des votes contradictoires. En pratique, l’absence de consensus ou de procuration claire se traduit par une abstention.

Cas de majorités à connaître (à vérifier selon le C.c.Q. et votre DCV):

• Majorité simple des voix exprimées pour les décisions courantes (ex.: approbation du PV, élection au CA).
• Majorités renforcées pour certaines décisions (ex.: travaux majeurs affectant les parties communes, modification de la destination de l’immeuble). Consultez notamment les dispositions pertinentes du Code civil du Québec sur les majorités spéciales.

Références LégisQuébec (à lire selon votre besoin):

• Règles générales d’assemblée et de vote

Procuration, représentant commun et pièces à obtenir

Pour sécuriser le vote d’une fraction en indivision, préparez une « trousse » documentaire simple et traçable.

• Procuration écrite et signée par tous les indivisaires désignant le représentant commun pour l’assemblée visée. Idéalement, usage d’un formulaire standard du syndicat.
• Preuve d’identité du représentant et des indivisaires signataires (pour l’accueil/inscription).
• Entente d’indivision (si disponible), ou preuve du titre (acte de vente, déclaration du notaire) mentionnant les indivisaires et leurs quotes-parts.
• Courriel de transmission préalable au gestionnaire/CA avant l’AGA pour validation, et dépôt au registre du syndicat.

Bonnes pratiques côté syndicat/CA:

• Exiger que la procuration indique clairement la fraction, la date de l’assemblée, le nom du représentant et la portée du mandat (général/spécifique par point).
• Vérifier la cohérence des signatures avec le titre de propriété et les registres du syndicat.
• Noter au registre des copropriétaires l’existence d’une indivision et le nom du représentant habituel, au besoin.
• Former l’équipe d’accueil pour reconnaître les cas d’indivision et escalader toute ambiguïté à la présidence de l’assemblée avant l’ouverture des votes.

Pour les aspects de représentation et de documents immobiliers, l’OACIQ propose des repères utiles:

• OACIQ – Indivision et copropriété (notions et documents)

Et pour les pratiques d’assemblée et de tenue de registre, consultez encore le RGCQ:

• RGCQ – Assemblées et gouvernance

Astuce gestion: centralisez vos modèles de procuration et votre contrôle de présences dans un outil unique. Voyez nos services de gestion administrative: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Cas fréquents, exemples et erreurs à éviter

Erreurs courantes:

• Arriver sans procuration signée par tous les indivisaires: le vote pourrait être refusé.
• Déposer une procuration « générique » sans préciser la fraction ni la date: incertitude et contestation possible.
• Voter en sens opposés par deux indivisaires: la fraction ne peut pas se « scinder »; l’un des votes sera écarté, souvent les deux.
• Oublier l’impact d’impayés de frais de condo: selon votre DCV, une suspension du droit de vote peut viser la fraction au complet. Validez ce point avant l’AGA.

Exemples rapides de calcul

• Exemple 1 – Deux indivisaires, un représentant: La fraction 203 vaut 55/1000. A et B sont indivisaires à 50/50. Ils mandatent A par procuration. A exerce 55 voix pour la fraction 203.
• Exemple 2 – Trois indivisaires, désaccord: La fraction 702 vaut 85/1000. C, D et E ne s’entendent pas et n’ont pas désigné de représentant commun. Le vote de cette fraction est traité comme abstention.
• Exemple 3 – Procuration à un tiers: La fraction 110 vaut 40/1000. Les indivisaires F et G mandatent un notaire comme représentant. Le notaire exerce 40 voix et signe la feuille de présence.

Bon à savoir: lors de votes sensibles (travaux majeurs, affectant le fonds de prévoyance, etc.), un vote mal documenté peut compromettre la résolution. Une copropriété sous notre gestion a déjà dû refaire un point à l’ordre du jour parce qu’un dossier d’indivision n’était pas complet au moment du scrutin.

Pour mieux préparer ces décisions, voyez aussi nos services de gestion financière (budgets, cotisations, fonds de prévoyance): https://www.multirent.ca/services/#gestion-financiere

Côté cadre légal sur certaines majorités spéciales (ex.: travaux importants ou modification de la destination), référez-vous aux articles pertinents du C.c.Q. sur les copropriétés et les décisions de l’assemblée:

• LégisQuébec – Code civil du Québec (sections sur les décisions et majorités)

Checklist pour le CA et le secrétaire d’assemblée

Avant l’assemblée

• Vérifier le registre des copropriétaires: repérer les fractions en indivision et demander, au besoin, une procuration commune.
• Inclure un rappel spécifique dans l’avis de convocation: « Fractions en indivision: veuillez transmettre une procuration signée par tous les indivisaires ».
• Préparer la table d’inscription avec une case « Indivision » pour un contrôle visuel rapide.

À l’accueil

• Exiger pièce d’identité et procuration originale ou copie claire (PDF signé). Refuser les documents ambigus ou incomplets.
• Inscrire le nom du représentant de la fraction, la qualité (indivisaire/tiers), et annoter « Indivision – procuration au dossier ».

Pendant l’assemblée

• Annoncer le nombre de voix présentes/représentées, en précisant les cas d’indivision confirmés.
• En cas de doute, demander une suspension de quelques minutes pour valider la procuration auprès des indivisaires absents (courriel/téléphone si nécessaire) et noter la démarche au PV.

Au dépouillement

• Compter les voix par fraction, jamais par indivisaire.
• En cas de vote par scrutin, s’assurer qu’un seul bulletin est remis par fraction en indivision.

Après l’assemblée

• Archiver les procurations au registre et annexer la liste de présence signée au PV.
• Si une décision charnière a reposé sur une fraction en indivision, ajouter une note au PV résumant la vérification effectuée.

Pour plus d’articles pratiques, parcourez notre blogue: https://www.multirent.ca/blogue/

Sources complémentaires

• LégisQuébec – Code civil du Québec (copropriété divise)
• RGCQ – Ressources
• OACIQ – Ressources en immobilier résidentiel

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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