Assurance locataire obligatoire en copropriété au Québec

Par Muriel Druart, directrice, service client

Un syndicat peut souhaiter rendre l’assurance locataire obligatoire afin de réduire les conséquences financières d’un sinistre. En copropriété divise, cette exigence ne découle toutefois pas automatiquement de la loi québécoise. Sa validité dépend notamment de la déclaration de copropriété, du règlement de l’immeuble et du bail.

Une police locataire protège généralement les biens de l’occupant et couvre sa responsabilité civile. Elle peut donc faciliter le traitement d’un dégât d’eau, d’un incendie ou de dommages aux parties communes. Le conseil d’administration doit néanmoins établir une règle valide avant d’exiger une preuve d’assurance.

L’assurance locataire est-elle obligatoire selon la loi?

Le Code civil du Québec n’impose pas, de façon générale, une assurance responsabilité civile à chaque locataire résidentiel. Cette situation diffère de celle du copropriétaire, qui doit détenir une assurance couvrant sa responsabilité civile conformément à l’article 1064.1 C.c.Q.

Les montants minimaux applicables aux copropriétaires sont précisés par le règlement québécois sur l’assurance des copropriétés divises. Cette obligation personnelle du copropriétaire ne couvre pas nécessairement les gestes fautifs de son locataire. Elle ne remplace pas non plus les biens meubles, les frais de relogement ou la responsabilité civile de l’occupant.

Un locataire demeure responsable des dommages causés par sa faute ou celle des personnes auxquelles il permet l’accès. Une assurance peut prendre en charge sa défense et certaines réclamations, selon les protections, exclusions et franchises prévues au contrat.

Le syndicat ne devrait donc pas présenter l’assurance locataire comme une obligation légale universelle. Il doit plutôt identifier la source contractuelle ou réglementaire qui soutient son exigence.

Dans quelles circonstances le syndicat peut-il l’exiger?

La première source à vérifier est la déclaration de copropriété, souvent appelée DCV. Son règlement de l’immeuble peut encadrer l’occupation des parties privatives et l’utilisation des parties communes. Une clause peut notamment prévoir qu’un locataire maintienne une assurance responsabilité civile pendant toute la durée de son occupation.

Selon l’article 1057 C.c.Q., le règlement de l’immeuble devient opposable au locataire lorsqu’un exemplaire lui est remis par le copropriétaire ou le syndicat. La transmission devrait être documentée, par exemple au moyen d’un courriel conservé au registre. Une règle inconnue du locataire sera plus difficile à faire respecter.

Le bail constitue une deuxième source possible. Un copropriétaire bailleur peut y inscrire une condition exigeant une assurance locataire, sous réserve des règles impératives applicables aux baux résidentiels. Cette obligation lie alors directement le copropriétaire et son locataire.

Une simple résolution du conseil d’administration ne suffit pas toujours pour créer une nouvelle obligation. Si la DCV ne prévoit rien, une modification du règlement de l’immeuble pourrait devoir être adoptée par l’assemblée des copropriétaires. Le vote, la majorité requise et le dépôt de la modification doivent respecter le Code civil et la DCV.

Le CA devrait obtenir un avis juridique lorsque la clause limite sensiblement les droits d’occupation. Une exigence raisonnable, liée à la gestion des risques, demeure plus facile à justifier qu’une règle vague ou excessive.

Comment adopter et administrer une règle claire?

Avant de proposer une modification à l’AGA ou à une assemblée extraordinaire, le CA devrait analyser les sinistres antérieurs et les protections du syndicat. Cette démarche peut être intégrée à la gestion administrative de la copropriété, avec un suivi au registre et dans les dossiers d’occupation.

La résolution adoptée doit apparaître au PV. La version modifiée du règlement doit ensuite être déposée au registre de la copropriété, conformément à l’article 1060 C.c.Q. Chaque copropriétaire bailleur devrait également recevoir les instructions nécessaires pour informer son locataire.

L’attestation demandée devrait confirmer l’existence de la couverture sans révéler inutilement les biens ou renseignements financiers du locataire. La collecte doit respecter la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé. L’accès aux documents devrait être limité aux personnes qui en ont besoin.

La règle devrait aussi préciser le moment où la preuve doit être fournie. Le syndicat peut viser l’arrivée du locataire, chaque renouvellement et tout changement d’assureur. Une méthode uniforme évite les traitements différents entre copropriétaires.

Que faire lorsqu’un locataire ne fournit pas sa preuve?

Le syndicat devrait commencer par vérifier si le règlement a été valablement adopté et transmis. Il peut ensuite envoyer un avis factuel au locataire et au copropriétaire concerné. Cet avis devrait rappeler la clause, le document attendu et le délai accordé.

En l’absence de réponse, le CA peut transmettre une mise en demeure après avoir consulté la DCV. Une pénalité ne peut pas être improvisée. Elle doit reposer sur une clause valide, être applicable aux faits et demeurer raisonnable.

Le syndicat ne peut généralement pas résilier lui-même le bail ni expulser directement le locataire. Le copropriétaire bailleur conserve ses propres recours contractuels. Dans certaines situations, le syndicat peut demander une ordonnance judiciaire pour faire cesser une violation sérieuse ou répétée.

Le suivi devrait demeurer distinct de la comptabilité des frais de condo, des charges communes et des cotisations au fonds de prévoyance. Il ne devrait pas non plus être confondu avec le carnet d’entretien ou l’étude du fonds de prévoyance, parfois regroupés sous l’appellation EUC.

Pourquoi cette assurance reste-t-elle utile?

La police du syndicat couvre principalement l’immeuble, les parties communes et certains biens définis par la description des parties privatives. Elle n’a pas pour fonction de protéger tous les biens personnels d’un locataire. Elle ne neutralise pas non plus la responsabilité d’une personne ayant causé un dommage.

Après un sinistre, plusieurs assureurs peuvent intervenir. Celui du syndicat, du copropriétaire et du locataire analysera alors les dommages, les contrats et les responsabilités. Une preuve d’assurance à jour facilite l’identification rapide des intervenants, sans déterminer d’avance qui est responsable.

Le CA devrait expliquer cette distinction dans ses communications. Des ressources du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec peuvent aussi aider les administrateurs à mieux comprendre les enjeux d’assurance en copropriété.

Questions fréquentes

Le syndicat peut-il exiger la police complète du locataire?

Il devrait demander uniquement les renseignements nécessaires pour confirmer la conformité. Une attestation d’assurance suffit souvent. La police complète peut contenir des renseignements personnels qui ne concernent pas la gestion du syndicat.

Une assurance du copropriétaire couvre-t-elle automatiquement son locataire?

Non. La police du copropriétaire et celle du locataire couvrent des personnes, des biens et des risques différents. Le copropriétaire devrait vérifier ses protections avec son assureur lorsqu’il loue sa partie privative.

Le règlement peut-il imposer une amende immédiate?

Une sanction doit être autorisée par la DCV ou par une modification valide du règlement. Elle doit également respecter le Code civil et les circonstances. Avant de l’appliquer, le CA devrait documenter les avis transmis et obtenir un avis juridique au besoin.

L’assurance locataire obligatoire en copropriété au Québec repose donc sur un encadrement précis, et non sur une obligation générale imposée par la loi. Une clause claire, correctement adoptée et communiquée réduit les contestations tout en améliorant la gestion des risques.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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