Acheter un condo avec locataire au Québec

Par Muriel Druart, directrice, service client

Acheter un condo avec locataire au Québec ne permet pas de mettre automatiquement fin au bail. Dans une copropriété divise, l’acquéreur devient à la fois copropriétaire et locateur lorsque la vente est conclue. Il doit donc considérer les droits du locataire, la déclaration de copropriété et les obligations envers le syndicat.

Cette transaction peut convenir à un investisseur qui recherche un revenu locatif déjà établi. Elle exige toutefois davantage de vérifications qu’un achat avec occupation immédiate. Le bail, les avis transmis et les charges communes peuvent avoir une incidence directe sur le projet.

Avant de signer, l’acquéreur devrait préciser son intention : conserver le locataire, reprendre le logement ou négocier une entente. Chaque option comporte des règles distinctes et des délais qui doivent être intégrés à la promesse d’achat.

Le bail continue après la vente du condo

La vente ne résilie pas le bail résidentiel. Selon le Code civil du Québec, l’acquéreur est généralement tenu de respecter le bail en cours et les obligations du locateur, notamment en vertu des articles 1937 et suivants.

Cette continuité vise le bail écrit, mais aussi ses renouvellements, modifications et ententes accessoires. Une place de stationnement, un espace de rangement, des électroménagers ou certains services peuvent faire partie de la location. Les promesses verbales connues du vendeur devraient également être documentées avant la transaction.

Le montant du loyer ne peut pas être modifié unilatéralement après l’acquisition. Toute hausse doit suivre le processus applicable à la modification du bail. L’historique des loyers, la section G du bail et les avis antérieurs doivent donc être examinés avec attention.

Une promesse d’achat indiquant simplement que le condo sera vacant ne suffit pas toujours. Le vendeur doit avoir le droit de livrer le logement libre et respecter les procédures requises. L’acquéreur devrait faire confirmer cette condition par écrit et consulter son notaire avant de renoncer à une protection contractuelle.

Les vérifications à faire avant la promesse d’achat

Une diligence raisonnable complète dépasse la lecture du bail. Elle doit couvrir la situation locative, les finances du condo et les documents du syndicat. Les ressources de l’OACIQ peuvent également aider à comprendre les devoirs des courtiers pendant une transaction immobilière.

L’acquéreur devrait obtenir une copie signée du bail, de ses annexes et de tous les avis échangés. Il devrait aussi vérifier les preuves de paiement, les dépôts permis, les dossiers en cours et toute entente concernant un départ éventuel. Une déclaration claire du vendeur réduit le risque de découvrir une condition différente après l’acte de vente.

La déclaration de copropriété, ou DCV, mérite une lecture attentive. Elle peut encadrer les déménagements, l’accès aux parties communes, l’entreposage, les animaux et la location de courte durée. Une règle interne ne devrait toutefois pas être interprétée comme mettant automatiquement fin à un bail résidentiel valide.

Il faut aussi consulter les PV du conseil d’administration et de l’AGA, les états financiers, le budget, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Une cotisation spéciale prévue après la vente peut modifier considérablement le rendement anticipé. Les publications du RGCQ offrent des repères utiles sur la gouvernance et les documents d’une copropriété.

Conserver le locataire ou reprendre le logement

Conserver le locataire évite une transition immédiate, mais l’acquéreur doit évaluer le revenu net avec réalisme. Il faut soustraire les frais de condo, les taxes, l’assurance, l’entretien des parties privatives et les cotisations spéciales. Les responsabilités relatives aux réparations doivent également être distinguées de celles du syndicat pour les parties communes.

Après la vente, le nouveau locateur devrait informer le locataire de ses coordonnées et des nouvelles modalités de paiement. Il doit protéger les renseignements personnels reçus dans le dossier locatif. Une communication écrite, factuelle et conservée au dossier facilite le suivi administratif.

Si l’acquéreur veut habiter le condo, il doit vérifier s’il répond aux conditions d’une reprise de logement. Les articles 1957 et suivants du Code civil encadrent notamment les bénéficiaires admissibles, les avis et certaines protections accordées aux locataires. Une préférence personnelle ou la conclusion de la vente ne remplace pas ces conditions.

Pour un bail de plus de six mois, l’avis de reprise doit généralement être transmis au moins six mois avant sa fin. D’autres délais s’appliquent aux baux plus courts ou à durée indéterminée. Le locataire dispose normalement d’un mois pour répondre; son silence est considéré comme un refus, après quoi un recours doit être déposé dans le délai applicable.

L’acquéreur devrait porter une attention particulière à la date de clôture. Si la vente survient après l’échéance permettant de transmettre un avis valide, l’occupation peut devoir attendre un autre cycle de bail. Le vendeur ne devrait pas promettre une reprise au bénéfice de l’acquéreur sans validation juridique.

Certaines protections additionnelles peuvent s’appliquer à un locataire âgé qui occupe le logement depuis plusieurs années et respecte les critères de revenu prévus. Des exceptions existent, mais elles dépendent des faits. La Loi sur le Tribunal administratif du logement et le Code civil devraient être vérifiés dans leur version à jour.

Le rôle du syndicat et du conseil d’administration

Le syndicat n’est pas partie au bail, mais ses règlements continuent de s’appliquer à l’occupant. Le copropriétaire-locateur demeure responsable envers le syndicat du respect de la DCV et des règlements par son locataire. Il devrait donc remettre les règles pertinentes et conserver une preuve de leur transmission.

Le conseil d’administration peut demander les renseignements nécessaires à la gestion de l’immeuble, selon le cadre juridique applicable. Il peut aussi encadrer les déménagements, les cartes d’accès, l’intercom et la réservation d’un ascenseur. Ces procédures devraient être connues avant de fixer la date de prise de possession.

L’acquéreur devrait demander l’état de ses frais de condo et confirmer les cotisations déjà votées. Il doit aussi vérifier les dossiers de sinistre qui touchent le condo ou les parties communes. Un dégât d’eau antérieur peut entraîner des travaux, une réclamation ou une franchise répartie selon la DCV.

Une gestion documentaire structurée aide le CA à répondre aux demandes liées aux ventes et aux locations. Les syndicats peuvent consulter les services de gestion administrative de multiRent pour mieux organiser les baux, avis, PV et communications avec les copropriétaires.

Questions fréquentes sur l’achat d’un condo loué

Peut-on exiger le départ du locataire lors de la vente?

Non. La vente du condo ne met pas fin au bail et ne crée pas, à elle seule, un droit d’éviction. Un départ peut résulter d’une entente librement négociée ou d’une procédure autorisée par la loi. Toute entente devrait être écrite, précise et examinée par un professionnel du droit.

Le nouveau copropriétaire peut-il augmenter immédiatement le loyer?

Non. Le nouveau locateur reprend le bail avec le loyer et les conditions applicables. Une modification doit être proposée dans les délais prévus pour le renouvellement, et le locataire conserve ses recours. Le prix payé pour le condo ne justifie pas automatiquement une hausse particulière.

Qui paie une cotisation spéciale après la vente?

La réponse dépend notamment de la date où la cotisation devient exigible et des clauses de la promesse d’achat. L’acquéreur devrait vérifier les résolutions du CA ou de l’AGA et obtenir un état des charges. Le notaire peut ensuite prévoir les ajustements requis dans l’acte de vente.

Acheter un condo avec locataire au Québec peut soutenir un projet d’investissement, à condition de connaître exactement les droits transmis. Une analyse du bail, de la DCV, des finances du syndicat et du calendrier d’occupation permet de mieux encadrer la décision. Les conditions importantes devraient toujours figurer clairement dans la promesse d’achat.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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