Expulsion copropriétaire condo au Québec: vente forcée

Par Muriel Druart, directrice, service client

Dans une copropriété divise, l’expulsion d’un copropriétaire et la vente forcée d’une unité sont des mesures exceptionnelles. Elles visent à protéger la sécurité, la jouissance et la valeur de l’immeuble lorsque des manquements graves persistent. À jour au 2026-07-16, le Code civil du Québec encadre ces recours, qui exigent une preuve solide et une démarche rigoureuse.

Cet article s’adresse aux conseils d’administration (CA) et aux syndicats qui doivent gérer des situations extrêmes: nuisances répétées, insalubrité dangereuse, travaux non conformes mettant l’immeuble à risque, ou cotisations impayées chroniques. Vous y trouverez les critères, le chemin procédural et les précautions pour agir efficacement, tout en respectant la DCV (déclaration de copropriété), le règlement de l’immeuble et la jurisprudence.

Quand la vente forcée d’une unité est-elle possible?

• Recours ultime et judiciaire: la vente forcée d’une fraction (unité) ne peut pas être décidée unilatéralement par le CA. Elle requiert une décision de la Cour supérieure, sur demande du syndicat ou d’un copropriétaire, lorsque le manquement est grave et répété, et que les autres mesures ont échoué ou sont insuffisantes (cf. art. 1080 C.c.Q.; voir le Code civil sur LégisQuébec).
• Atteintes sérieuses: on pense à des comportements ou situations causant un préjudice important aux autres copropriétaires ou aux parties communes: menaces ou violence, activités illégales, dommages aux structures, entraves à des travaux urgents, usage contrevenant à la destination de l’immeuble, insalubrité présentant un risque.
• Arriérés de charges communes: au-delà du volet comportemental, l’impayé important et persistant peut mener à l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat et, ultimement, à la vente sous contrôle de justice si les sommes demeurent dues (cf. C.c.Q., hypothèques légales du syndicat; voir LégisQuébec).
• Proportionnalité: les tribunaux évaluent la proportionnalité des mesures. L’injonction, l’ordonnance de faire/cesser, les amendes prévues à la DCV ou l’éviction temporaire peuvent précéder une demande de vente forcée si elles sont susceptibles de corriger la situation.

Références utiles:

• Code civil du Québec – copropriété divise (LégisQuébec): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• Hypothèques et recours du syndicat (LégisQuébec): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

Démarche graduelle: de la mise en demeure à la Cour supérieure

1. Constat et avis formels

   • Documenter les faits: plaintes, photos/vidéos datées, rapports d’entrepreneur, échanges de courriels, constats d’huissier au besoin. Inscrire les étapes au PV du CA (dates, décisions, suivis).
   • Avis de non-conformité: rappeler les clauses pertinentes de la DCV et du règlement de l’immeuble, ainsi que les politiques (p. ex. bruit, animaux, travaux). Exiger une correction dans un délai raisonnable.

2. Mise en demeure

   • Envoyer une mise en demeure claire, avec les manquements, les correctifs requis, l’échéance et l’avis des recours envisagés en cas de défaut (injonction, amendes, demande d’éviction ou de vente forcée). En cas de locataire, notifier aussi le locataire et le copropriétaire-bailleur, selon la DCV.

3. Mesures provisoires et intermédiaires

   • Injonction/sauvegarde: lorsqu’un risque pour la sécurité ou l’intégrité des parties communes existe (p. ex. modifications d’une structure porteuse sans permis RBQ), une injonction peut forcer l’arrêt ou la remise en état.
   • Amendes et pénalités: si prévues dans la DCV et raisonnables, elles peuvent décourager la répétition. Elles doivent être appliquées uniformément et pouvoir être justifiées au tribunal.

4. Recours judiciaire ultime

   • Demande à la Cour supérieure: si les manquements graves persistent, le syndicat peut demander l’expulsion du copropriétaire fautif (et de ses occupants) ou la vente forcée de l’unité, selon la gravité et l’historique (cf. art. 1080 C.c.Q., LégisQuébec). Le tribunal appréciera la preuve, la bonne foi du syndicat et la proportionnalité.
   • Arriérés de frais de condo: en parallèle ou distinctement, le syndicat peut exercer son hypothèque légale pour percevoir les cotisations, ce qui peut mener à une vente judiciaire si le dossier l’exige (voir C.c.Q., hypothèques légales du syndicat sur LégisQuébec).

Astuce organisationnelle: confier la gestion documentaire, les rappels et le suivi des cotisations à un gestionnaire outillé réduit les risques d’erreurs procédurales. Voyez les volets en gestion administrative et gestion financière chez multiRent.

Exemples de manquements graves pouvant mener à l’expulsion ou à la vente

• Menaces, voies de fait, harcèlement grave: atteinte à la sécurité et à la jouissance normale des autres copropriétaires et du personnel.
• Travaux majeurs sans autorisation ni conformité: abattre un mur porteur, déplacer une colonne de plomberie, installer une borne électrique sans respect des normes; ces gestes peuvent compromettre l’intégrité des parties communes et exiger l’intervention d’entrepreneurs licenciés (voir RBQ pour les exigences d’entrepreneur et de conformité).
• Utilisation contraire à la destination de l’immeuble: exploitation commerciale interdite, location de type Airbnb non permise, activités illégales.
• Insalubrité, accumulation de matières dangereuses, dégâts d’eau récurrents non corrigés: risque pour la santé et l’immeuble.
• Non-paiement chronique des charges communes: retards répétés et importants, malgré rappels et ententes avortées, qui mettent en péril la trésorerie et le fonds de prévoyance du syndicat.

Ressources externes utiles:

• Régie du bâtiment du Québec (RBQ) – Entrepreneurs et travaux: https://www.rbq.gouv.qc.ca/
• RGCQ – Bonnes pratiques en copropriété: https://rgcq.org/

Rôle du CA et du syndicat: gouvernance, preuves et votes

• Vérifier la DCV et les pouvoirs du CA: plusieurs DCV autorisent le CA à intenter des procédures pour faire respecter les règlements. D’autres exigent une résolution d’AGA ou d’AGE pour mandater le CA. Le cas échéant, inscrire la question à l’ordre du jour, obtenir le vote requis et consigner le tout au PV.
• Mandats professionnels: selon la gravité, le syndicat devrait consulter un avocat en droit de la copropriété et, au besoin, un ingénieur (structure, façades) ou un hygiéniste (insalubrité). Leurs rapports deviennent des pièces maîtresses.
• Communication aux copropriétaires: protéger les renseignements personnels, mais informer adéquatement des impacts sur les charges, les risques et l’échéancier, dans le respect de la DCV et de la Loi.
• Recouvrement structuré: pour les cotisations impayées, suivre un protocole clair (états de compte, ententes écrites, déchéance du terme si prévue, inscription de l’hypothèque légale et mise en œuvre des recours). Une gestion financière disciplinée réduit l’escalade.

Références légales complémentaires:
Code civil du Québec – copropriété divise

Preuves à rassembler et pièges à éviter

Preuves essentielles

• Contrats et règlements: DCV complète (acte constitutif, règlement de l’immeuble, plans de l’état des parties communes/privatives), politiques adoptées, avis transmis.
• Chronologie et constats: registre des incidents, rapports professionnels, correspondance, rappels, mises en demeure, suivis d’exécution. Numéroter les pièces et maintenir une chaîne de conservation claire.
• Assemblées et décisions: avis de convocation, ordre du jour, feuille de présence, quorum, résultats de vote, PV signés. Toute irrégularité procédurale peut fragiliser le recours.

Pièges fréquents

• Sanctions non prévues à la DCV ou disproportionnées: amendes abusives, coupures de services essentiels, ou mesures d’auto-justice (ex.: changer des serrures) exposent le syndicat à une contestation.
• Preuves inadéquates: témoignages vagues, absence de rapports techniques, défaut de mise en demeure. Le tribunal attend une démonstration structurée et objective.
• Oublier la proportionnalité: sans gradation réaliste des moyens (avis, injonction, éviction temporaire), une demande de vente forcée a peu de chances d’aboutir.
• Mauvaise gestion de chantier: en cas de travaux correctifs ordonnés, sélectionner des entrepreneurs licenciés et conformes aux normes applicables (voir RBQ) et consigner les directives techniques et réceptions des travaux.

Pour mémoire, lors d’une revente de condo, les obligations d’information du vendeur et les documents à remettre (dont la DCV, derniers états financiers, attestations) jouent aussi un rôle pour la transparence du dossier; voyez l’information de l’OACIQ sur les déclarations et documents en copropriété.

Liens utiles:
OACIQ – Informations en copropriété

Solutions avant l’extrême: médiation, ententes et injonction

Avant d’en arriver à l’expulsion ou à la vente forcée, plusieurs leviers peuvent rétablir la situation à moindre coût et délai:

• Médiation/conciliation: faire intervenir un tiers neutre pour convenir d’un plan de correction (ex.: insonorisation, nettoyage, calendrier de paiements). Un calendrier précis et des jalons vérifiables aident à l’exécution.
• Ententes écrites supervisées: inclure des mesures graduées (ex.: suspension d’amendes sous conditions). Prévoir qu’un défaut réactive la procédure judiciaire sans autre avis.
• Injonction ciblée: ordonner de cesser un comportement (bruit, fumée), de retirer une modification illégale, ou d’autoriser l’accès aux parties privatives pour travaux dans les parties communes.
• Suivi de conformité: planifier les inspections, faire signer les accès, archiver les preuves photo et les rapports. Un bon pilotage des opérations réduit fortement la récurrence des incidents.

Enfin, lorsque l’unité est effectivement vendue sous contrôle de justice, certaines déclarations et documents propres à la copropriété demeurent pertinents pour l’acheteur; un courtier informé des particularités en copropriété pourra guider les parties (voir OACIQ ci-haut).

FAQ

Q1. Le CA peut-il expulser un copropriétaire sans jugement?
– Non. L’expulsion durable d’un copropriétaire et la vente forcée exigent l’intervention de la Cour supérieure. Le CA peut toutefois demander des ordonnances provisoires (ex.: injonction) en cas d’urgence, puis déposer une demande au fond (cf. C.c.Q., voir LégisQuébec).

Q2. L’arriéré de frais de condo suffit-il pour vendre l’unité?
– Un arriéré important et persistant permet au syndicat d’invoquer son hypothèque légale et d’exercer des recours pouvant mener à une vente judiciaire. Chaque cas dépend des faits, des montants et du respect des étapes (avis, inscription, délais). Une preuve de gestion diligente est essentielle.

Q3. Faut-il une résolution d’AGA pour poursuivre?
– Cela dépend de la DCV. Plusieurs déclarations autorisent le CA à entreprendre des recours pour faire respecter le règlement. Lorsque la DCV exige un mandat d’assemblée, il faut l’obtenir selon les règles de convocation, de quorum et de vote, puis consigner la décision au PV.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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