Reconnaissance faciale copropriété Loi 25 Québec: légal?

Par Muriel Druart, directrice, service client

La reconnaissance faciale attire de plus en plus l’attention dans les immeubles résidentiels. En copropriété divise, la question revient souvent: peut-on l’utiliser pour contrôler les accès sans enfreindre la Loi 25? Voici un tour d’horizon à jour au 2026-07-06, pour aider un conseil d’administration (CA) à évaluer les risques et la conformité.

La biométrie touche directement la vie privée des copropriétaires et des occupants. Elle implique des renseignements personnels sensibles. Avant de signer un contrat avec un fournisseur, il faut valider le cadre juridique québécois, la gouvernance interne (AGA, règlement d’immeuble, DCV) et les mesures techniques à mettre en place.

Loi 25 et C.c.Q.: le cadre qui s’applique à la biométrie

La Loi 25 modernise la protection des renseignements personnels au Québec. Dans le secteur privé, elle modifie la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (RLRQ, c. P-39.1). Cette loi impose notamment:

• Un responsable de la protection des renseignements personnels au sein du syndicat.
• Une évaluation des facteurs relatifs à la vie privée (EFVP) pour tout projet impliquant des renseignements personnels, notamment une technologie biométrique.
• Des principes de minimisation: ne collecter que ce qui est nécessaire, pour des fins déterminées et légitimes.
• Des mesures de sécurité proportionnées à la sensibilité des données et une gestion des incidents de confidentialité.

Les gabarits biométriques (mesures du visage transformées en identifiants) sont des renseignements de nature sensible. Leur collecte exige une justification sérieuse, une documentation rigoureuse et, en pratique, un consentement éclairé difficile à obtenir dans un contexte résidentiel si des solutions moins intrusives existent.

Du côté du Code civil du Québec (C.c.Q.), le syndicat administre la copropriété, conserve l’immeuble et assure le respect des droits de chacun dans les parties communes et parties privatives. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires obéissent à des règles de majorité variables selon l’impact (ex. majorité simple, majorités qualifiées). L’introduction d’un dispositif de reconnaissance faciale peut, selon le contexte, nécessiter une modification au règlement d’immeuble, voire à la déclaration de copropriété (DCV) si l’usage des parties communes s’en trouve substantiellement affecté.

• Législation secteur privé (Loi 25, P‑39.1): consultez le texte à LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/P-39.1
• Code civil du Québec (copropriété): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

Est-ce légal d’installer la reconnaissance faciale aux accès?

La réponse courte: seulement si c’est nécessaire, proportionné et bien encadré. Les points clés à considérer par le CA:

• Nécessité réelle: démontrez un problème de sécurité persistant et documenté (intrusions, vols, bris) que des solutions moins intrusives n’ont pas résolu (badges, clés électroniques, codes temporaires, caméras non biométriques).
• Proportionnalité: la biométrie ne doit pas aller au-delà de l’atteinte minimale requise. Un contrôle d’accès classique bien géré est souvent suffisant.
• Finalités limitées: l’usage doit être strictement l’accès; pas de suivi de présence, de profilage ou de gestion disciplinaire.
• Collecte minimale: aucun stockage d’images complètes si un gabarit chiffré suffit. Évitez la centralisation inutile.
• Publics concernés: pensez aux visiteurs, livreurs, enfants et personnes qui refusent pour motifs légitimes. Prévoyez toujours un mécanisme alternatif non biométrique.
• Transparence: affichez une information claire aux points d’accès et fournissez un avis écrit décrivant les finalités, les durées de conservation, les coordonnées du responsable, et les droits d’accès et de rectification.

Si ces conditions ne sont pas réunies, l’installation risque d’être jugée excessive au regard de la Loi 25. Même avec une EFVP solide, une solution moins intrusive demeure généralement préférable dans un immeuble résidentiel.

Gouvernance du syndicat: CA, AGA, règlement et DCV

Un projet de reconnaissance faciale ne se gère pas uniquement avec un contrat de fournisseur. La gouvernance interne doit être irréprochable.

• Résolution du CA: mandatez une EFVP, encadrez le projet, fixez des critères de succès et de retrait.
• Information et consultation des copropriétaires: présentez le projet, les risques et les alternatives lors d’une séance d’information et à l’assemblée générale annuelle (AGA). Déposez les documents pertinents et consignez les échanges au PV.
• Règlement d’immeuble et DCV: si le règlement d’immeuble encadre déjà l’accès et la surveillance, une modification pourrait être requise pour autoriser ou préciser la biométrie. Selon l’impact sur l’usage des parties communes ou sur les droits, les majorités du C.c.Q. qui s’appliquent peuvent varier (majorité simple, majorité qualifiée, voire exigences accrues pour une modification substantielle). Référez-vous aux articles pertinents du C.c.Q. et à votre DCV.
• Accès équitable: prévoyez une solution de rechange pour toute personne qui refuse la biométrie, sans pénalité indue, afin d’éviter une discrimination indirecte.

Pour outiller votre CA, voyez nos pages Services, notamment la gestion administrative, pour la tenue des AGA, la rédaction de politiques et la tenue de registres: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Conformité pratique: EFVP, minimisation, sécurité et contrats

Avant tout déploiement, réalisez une Évaluation des facteurs relatifs à la vie privée (EFVP) complète. Cette démarche permet de valider la nécessité, d’identifier les risques et de proposer des mesures d’atténuation. Points de contrôle concrets:

• Base juridique et finalités: définissez clairement la finalité « contrôle d’accès » et excluez toute finalité secondaire.
• Minimisation: utilisez un gabarit biométrique chiffré plutôt que l’image du visage; évitez la conservation sur des serveurs externes si inutile.
• Durée de conservation: fixez une durée courte, liée au cycle d’occupation; effacez les gabarits dès le départ d’un occupant.
• Sécurité technique: chiffrement en transit et au repos, segmentation des accès, journalisation, tests de robustesse contre la falsification et l’usurpation.
• Contrat fournisseur: clauses sur confidentialité, sous-traitance, emplacement des serveurs, délais d’effacement, droits d’audit et avis en cas d’incident.
• Droits des personnes: procédures pour l’accès, la rectification et le retrait, avec une alternative d’accès sans biométrie.
• Gestion des incidents: plan d’intervention et notifications conformément à P-39.1 en cas de risque sérieux de préjudice.
• Transparence: avis affiché aux entrées, mention dans le règlement d’immeuble, et documentation disponible aux copropriétaires sur demande.

Référez-vous au cadre juridique des technologies de l’information pour la valeur probante et les exigences liées aux documents technologiques: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/C-1.1

Documenter et prouver la nécessité

• Dresser un registre d’incidents de sécurité sur une période suffisante.
• Consigner les solutions non biométriques testées et leurs limites.
• Produire un sommaire d’EFVP que vous communiquez aux copropriétaires.
• Établir des indicateurs de performance (ex. réduction des intrusions) et un calendrier de révision.
• Prévoir une clause de désinstallation si les objectifs ne sont pas atteints.

Pour des repères de gouvernance en copropriété, consultez les ressources du RGCQ: https://rgcq.org/

Alternatives et bonnes pratiques si vous renoncez à la biométrie

La meilleure façon de respecter la vie privée est souvent d’éviter la biométrie lorsque d’autres solutions répondent au besoin:

• Contrôle d’accès par cartes/badges avec gestion rigoureuse des pertes et révocations.
• Identifiants mobiles sécurisés (NFC/BLE) avec double facteur pour zones sensibles.
• Serrures intelligentes pour certaines portes privatives, sans interconnexion aux données des parties communes.
• Caméras dans les parties communes avec angles limités, conservation brève et accès restreint, sans reconnaissance faciale.
• Procédures: éclairage, portes auto-fermant, politiques visiteurs et livraison, rondes d’entretien.
• Formation des concierges et du CA, et affichage clair des règles d’accès.

Inscrivez les équipements et la maintenance dans le carnet d’entretien (EUC) et planifiez le budget dans les charges communes. Un projet de ce type relève généralement du fonds d’opération; validez avec vos professionnels avant d’envisager toute cotisation ou utilisation de fonds.

Pour structurer votre projet et vos budgets, voyez nos services: https://www.multirent.ca/services/ et notre page Forfaits: https://www.multirent.ca/#forfaits

FAQ – Reconnaissance faciale en copropriété (Québec)

Q1. Peut-on obliger tous les copropriétaires et locataires à s’enrôler?

R. Imposer un enrôlement biométrique sans option de rechange comporte un risque juridique élevé. Offrir une alternative raisonnable et non punitive est fortement recommandé, afin de respecter la Loi 25 et les droits d’usage des parties communes.

Q2. Peut-on utiliser la reconnaissance faciale pour l’inscription de présence à l’AGA?

R. Non recommandé. La finalité « contrôle d’accès » ne justifie pas le suivi nominatif d’assiduité. D’autres moyens existent: registre des présences, procurations, vérification d’identité manuelle, puis consigner le tout au PV.

Q3. Combien de temps conserver les gabarits?

R. Le strict minimum. Fixez une durée liée à l’occupation et effacez immédiatement lors d’un départ. Documentez ces règles et appliquez-les uniformément, avec journaux d’effacement à l’appui.

Sources juridiques principales:

• P‑39.1 – Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/P-39.1
• C.c.Q. – Dispositions sur la copropriété divise: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• Cadre juridique des technologies de l’information (C‑1.1): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/C-1.1
• RGCQ – Ressources et bonnes pratiques en copropriété: https://rgcq.org/

En résumé, la reconnaissance faciale en copropriété peut être envisagée uniquement lorsque la nécessité et la proportionnalité sont démontrées et que la conformité est intégrée dès la conception. Souvent, des alternatives moins intrusives offriront un niveau de sécurité adéquat avec moins de risques et de frictions pour vos occupants.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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