TAL et copropriété au Québec: procédures, délais, preuves

Par Muriel Druart, directrice, service client

Le Tribunal administratif du logement (TAL) intervient d’abord en matière de baux résidentiels. En copropriété divise, il devient pourtant incontournable dès qu’un logement est loué et qu’un litige touche un bail, l’occupation, les nuisances ou le respect du règlement d’immeuble par un locataire. Comprendre quand et comment utiliser le TAL en copropriété au Québec vous évite des détours coûteux.

Cet article présente, pour un conseil d’administration (CA) ou un syndicat, les situations typiques où s’adresser au TAL, les étapes procédurales, les délais à prévoir et les preuves à réunir. Nous y abordons aussi les cas qui relèvent plutôt des tribunaux civils (par exemple, le recouvrement des frais de condo) afin de bien choisir la voie appropriée.

Quand saisir le TAL en copropriété?

Le TAL est compétent lorsqu’il existe un bail résidentiel lié à l’unité. En copropriété, cela signifie que les recours visant un locataire (ou un copropriétaire agissant comme locateur) passent généralement par le TAL. Exemples fréquents:

• Non-respect du règlement d’immeuble par un locataire (bruit excessif, fumée, animaux interdits, usage Airbnb contraire à la DCV et au règlement).
• Atteinte à la jouissance normale des autres occupants découlant d’un bail (p. ex., trafic incessant lié à une location à court terme).
• Accès refusé par un locataire pour des travaux urgents dans les parties communes ou pour l’entretien préventif planifié dans les parties privatives accessible seulement par le logement.
• Demande de résiliation du bail ou d’ordonnance pour faire cesser une contravention persistante à la DCV (cf. art. régissant la location en copropriété dans le C.c.Q.).

À l’inverse, plusieurs litiges ne relèvent pas du TAL et doivent être introduits devant les tribunaux de droit commun (souvent la Cour du Québec):

• Recouvrement des charges communes, cotisations spéciales ou frais de condo impayés par un copropriétaire (cf. art. 1064 C.c.Q.).
• Sanctions pécuniaires du règlement d’immeuble réclamées à un copropriétaire (sans bail en jeu).
• Travaux et vices dans les parties communes relevant des obligations du syndicat (gouvernance, fonds de prévoyance, carnet d’entretien/EUC) lorsque aucun bail n’est en cause.

Référence utile: les dispositions de la copropriété divise au Code civil du Québec détaillent les pouvoirs du syndicat et l’opposabilité de la DCV et du règlement aux occupants (cf. art. 1064, 1072, 1080 C.c.Q.).

Procédures essentielles avant une demande au TAL

Avant de saisir le TAL, structurez votre dossier. Des étapes préalables rigoureuses augmentent vos chances de succès et peuvent même régler le problème sans audience.

• Vérifier la base légale: identifiez les clauses de la DCV, du règlement d’immeuble et du bail qui sont enfreintes. Assurez-vous que les règles ont été adoptées et diffusées correctement (cf. art. 1072 C.c.Q.).
• Avis et mise en demeure: envoyez un avis d’infraction clair au copropriétaire-locateur et, s’il est connu, au locataire. Accordez un délai raisonnable pour corriger la situation. Pour des cas sérieux et persistants, adressez une mise en demeure formelle.
• Implication du CA: consignez les démarches dans un PV de réunion du CA. Joignez des résolutions autorisant le gestionnaire ou un représentant à agir au TAL.
• Communication de la DCV: en vertu du C.c.Q., le locateur doit remettre la DCV au locataire et aviser le CA de l’identité du locataire. S’il y a manquement, mentionnez-le dans vos avis.
• Préparer l’accès aux lieux: si l’objet du litige implique l’accès à une partie privative pour des travaux sur des parties communes (colonne d’eau, colonne d’évacuation), planifiez les plages de visite et témoins techniques à l’avance.

Dépôt de la demande au TAL:

• Formulez des conclusions précises: ordonnance de faire cesser une nuisance, respect du règlement, accès aux lieux, résiliation du bail, etc.
• Joignez vos pièces: DCV, règlement, baux, avis et mises en demeure, photos/vidéos, témoignages, journal d’événements, extraits de PV d’AGA/CA, preuves de plaintes récurrentes.
• Déterminez les parties: visez le copropriétaire-locateur et, au besoin, le locataire. Dans certains cas, des conclusions distinctes s’imposent selon leurs obligations respectives.

Pour uniformiser vos pratiques administratives, voyez comment structurer vos dossiers dans notre service de gestion administrative: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Délais typiques et gestion des attentes

Les délais au TAL varient selon la nature du litige, l’urgence, la région et la disponibilité des salles. À Montréal, les audiences liées à des nuisances persistantes avec preuve documentée peuvent être entendues en quelques semaines à quelques mois. Les demandes complexes (multiples témoins, expertises) prennent souvent plus de temps.

• Urgence et sécurité: infiltration d’eau active, risques à la santé ou à la sécurité, et atteintes graves à la jouissance peuvent être priorisés.
• Préparation des parties: un dossier incomplet entraîne des ajournements. Un dossier bien ordonné avec pièces paginées accélère l’audience.
• Règlement avant audience: plusieurs dossiers se règlent après mise en demeure ou à la conférence de gestion, écourtant les délais.

Exemples indicatifs (non exhaustifs):

• Demande d’ordonnance pour accès aux lieux: souvent plus rapide, surtout avec preuve d’urgence.
• Demande de résiliation du bail pour usage Airbnb interdit et nuisances avérées: variable; exige une preuve étoffée et continue.
• Ordonnance de faire cesser un comportement (bruit, fumée): délais intermédiaires; journal d’événements et plaintes corroborées essentiels.

Pour une saine planification budgétaire liée aux recours (honoraires professionnels, constats, expertises), intégrez ces postes au budget annuel et au suivi du fonds de prévoyance lorsque pertinent. Voyez nos repères pratiques en gestion financière: https://www.multirent.ca/services/#gestion-financiere

Constituer un dossier de preuves solide

Un dossier convaincant repose sur des preuves objectives, continues et bien classées. Voici l’essentiel à réunir pour une demande au TAL impliquant une copropriété:

• DCV et règlement d’immeuble: identifiez les clauses applicables et joignez les versions en vigueur.
• Bail et annexes: particulièrement les clauses d’opposabilité au règlement et aux politiques (p. ex., interdiction de location à court terme).
• Avis, courriels, mises en demeure: conservez toute correspondance, avec preuve d’envoi et de réception.
• Journal d’événements: dates, heures, durée, témoins; consignez objectivement, sans propos injurieux.
• Témoignages: voisins concernés, concierge, gestionnaire; préparez des déclarations sommaires et coordonnées.
• Photos, captations vidéo/audio: privilégiez des fichiers datés; respectez la vie privée et la légalité de la collecte.
• PV d’AGA/CA et résolutions: démontrent la diligence du syndicat et l’autorisation d’agir.
• Rapports techniques: infiltration, bruit, odeurs; rapports d’expert, lectures sonores, constats d’huissier au besoin.
• Carnet d’entretien/EUC et avis d’accès: utiles lorsque l’accès à une partie privative est requis pour entretenir une partie commune.

Pour des litiges touchant des travaux ou des malfaçons invoquées par un locataire, la preuve de conformité des entrepreneurs peut aider. Vérifiez la licence et les catégories auprès de la RBQ: https://www.rbq.gouv.qc.ca/trouver-un-entrepreneur/

Enfin, paginez vos pièces, créez un index, et préparez un cahier distinct pour la version remise au TAL et aux parties. Cette rigueur réduit les risques d’ajournement.

À l’audience du TAL: déroulement et décisions

L’audience au TAL est généralement plus informelle que devant un tribunal civil, mais la préparation demeure essentielle. Arrivez à l’avance avec plusieurs copies de vos pièces, une liste de témoins et un plan de présentation concis.

Rôle du CA et du gestionnaire

• Représentation: le syndicat peut être représenté par un administrateur, un gestionnaire mandaté ou un avocat selon la complexité du dossier.
• Témoignages: privilégiez les témoins ayant une connaissance directe des faits (p. ex., voisins affectés, concierge, employé d’entretien). Le gestionnaire témoigne des démarches administratives, des avis expédiés et de la conformité à la DCV.
• Plaidoirie: reliez les faits aux clauses précises de la DCV, du règlement et, s’il y a lieu, du bail. Expliquez l’impact concret sur la jouissance des autres copropriétaires.

Après la décision: exécution, révision et suites

• Exécution: si une ordonnance impose de cesser un comportement, suivez rapidement son application et documentez tout manquement subséquent.
• Révision/rectification: selon la loi constitutive du TAL, certaines décisions peuvent être révisées ou rectifiées dans des cas limités (erreur matérielle, faits nouveaux pertinents). Référez-vous à la Loi sur le Tribunal administratif du logement pour les modalités: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/T-15.01
• Autres recours: en présence d’un copropriétaire récalcitrant sans bail en jeu, retournez à la voie civile appropriée pour faire valoir le règlement ou recouvrer des sommes dues.

Pour consulter d’autres contenus pratiques, visitez le blogue de multiRent: https://www.multirent.ca/blogue/

Repères juridiques utiles (C.c.Q.)

• Art. 1064 C.c.Q.: obligation de contribuer aux charges communes; base des réclamations de frais de condo au civil.
• Art. 1072 C.c.Q.: règlement d’immeuble opposable aux copropriétaires et, par extension, aux occupants lorsque prévu au bail.
• Art. 1080 C.c.Q.: pouvoirs du syndicat d’assurer l’entretien, l’administration et la conservation de l’immeuble (liens avec l’accès aux lieux et les avis).

Consultez le Code civil du Québec consolidé sur LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/cs/CCQ-1991 et les ressources pratiques du RGCQ: https://rgcq.org/

FAQ

• Le TAL peut-il ordonner la résiliation d’un bail en copropriété? Oui, lorsque les manquements d’un locataire à la DCV ou au règlement d’immeuble, prouvés et persistants, causent un préjudice sérieux. Le copropriétaire-locateur et le locataire sont alors visés par la demande.
• Le recouvrement des frais de condo impayés relève-t-il du TAL? Non. Ces réclamations contre un copropriétaire se déposent généralement devant les tribunaux civils, en s’appuyant notamment sur l’art. 1064 C.c.Q. et l’état de compte du syndicat.
• Les enregistrements audio/vidéo sont-ils recevables? Souvent oui, s’ils sont pertinents, datés et obtenus légalement sans atteinte excessive à la vie privée. Appuyez-les de témoignages et d’autres pièces objectives.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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