Caméras de surveillance en copropriété et Loi 25

Installer ou exploiter des caméras de surveillance en copropriété divise soulève des enjeux légaux et de gouvernance. La Loi 25 encadre désormais plus strictement la collecte d’images considérées comme des renseignements personnels. À jour au 2026-05-12, voici l’essentiel pour votre conseil d’administration (CA) et votre syndicat dans la grande région de Montréal.

La sécurité est une préoccupation légitime, surtout dans les stationnements, halls et accès. Mais elle doit se concilier avec le respect de la vie privée des copropriétaires et occupants. Une approche claire, documentée et proportionnée réduit les risques de plaintes et de non-conformité.

Ce que change la Loi 25 pour les caméras en condo

Les images d’une personne identifiable constituent un renseignement personnel. En vertu de la Loi sur le secteur privé (Loi 25), le syndicat devient « responsable » du traitement de ces données. Le CA doit donc établir une finalité précise (ex.: prévention et enquête d’incidents), limiter la collecte, sécuriser l’accès et fixer une durée de conservation raisonnable.

• Base légale et proportionnalité: filmez seulement ce qui est nécessaire à la sécurité. Évitez les angles intrusifs et la captation audio, plus sensible et rarement justifiable.
• Responsable désigné: le CA nomme un responsable de la protection des renseignements personnels et documente ses rôles (réception des demandes d’accès, gestion des incidents, suivi des fournisseurs).
• Évaluation des facteurs relatifs à la vie privée (EFVP): requise pour tout projet présentant un risque élevé (ex.: stockage infonuagique hors Québec, reconnaissance faciale). L’EFVP apprécie les risques et les mesures d’atténuation.
• Conservation et suppression: définissez un délai court et justifié (ex.: quelques jours à quelques semaines selon les besoins d’enquête), avec suppression automatique et journalisée.

Références utiles:
– LégisQuébec – Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (chapitre P-39.1) (Loi 25): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/
– LégisQuébec – Droits de la personnalité et respect de la vie privée au C.c.Q. (cf. art. 35-37, dont l’art. 36 sur les atteintes à la vie privée): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/

Où filmer et quoi éviter: parties communes vs privatives

Les caméras doivent viser des parties communes où des incidents surviennent le plus souvent: entrées, sorties, rampes d’accès, ascenseurs, locaux techniques. Les aires d’exercice, piscines et terrasses exigent une vigilance accrue, car l’attente de vie privée y est plus forte.

• Parties privatives: n’orientez jamais une caméra vers l’intérieur d’une unité ni au-delà du seuil d’une porte. Évitez aussi de capter directement l’intérieur des balcons lorsque possible.
• Audio et zoom: la captation sonore et les zooms intrusifs augmentent le risque d’atteinte à la vie privée. Désactivez l’audio et limitez les capacités de zoom aux besoins essentiels.
• Accès aux images: l’accès doit être restreint à des personnes autorisées (gestionnaire, membre mandaté du CA). Pas d’affichage en temps réel sur des écrans accessibles au public ou au personnel non autorisé.

Bonnes pratiques et guides:
– RGCQ – Ressources et bonnes pratiques en copropriété: https://rgcq.org/
– RBQ – Entrepreneurs et travaux d’installations de systèmes (licences et conformité): https://www.rbq.gouv.qc.ca/

Gouvernance, consentement et affichage obligatoire

Avant l’installation, le CA devrait présenter le projet en AGA, expliquer la finalité, les emplacements, la conservation et les coûts à même les charges communes. Selon l’ampleur des travaux sur les parties communes et l’impact sur la jouissance, différentes majorités peuvent s’appliquer. Référez-vous à votre DCV et, au besoin, au C.c.Q. pour les seuils de vote applicables. Consignez les décisions au PV.

• Règlement et politique: adoptez un règlement de l’immeuble ou une politique interne sur l’usage des caméras. Précisez l’objectif, les zones filmées, les accès autorisés, le délai de conservation, le processus de demande d’extraits et le protocole d’incident.
• Affichage clair: installez une signalisation visible indiquant la présence de caméras, la finalité et les coordonnées du responsable. L’affichage remplit l’obligation d’information prévue par la Loi 25.
• Demandes d’accès: prévoyez un formulaire et des délais de réponse. Partagez uniquement les séquences nécessaires, en occultant les tiers lorsque possible.
• Formation: informez le concierge et les membres du CA des règles d’accès, de la tenue des journaux d’audit et des étapes à suivre en cas d’incident.

Pour un accompagnement structuré côté administratif, voyez nos services de gestion administrative (politiques, PV, suivis d’AGA) et parcourez notre blogue pour d’autres repères pratiques.

Mise en œuvre: contrat, sécurité des données et entretien

Choisissez un entrepreneur qualifié, dûment licencié RBQ au besoin, et exigez une proposition couvrant l’implantation, le câblage, le stockage et la cybersécurité. Documentez les plans et les zones couvertes, et versez-les au carnet d’entretien/EUC de la copropriété.

• Contrat fournisseur: incluez des clauses sur l’hébergement des données, le chiffrement, l’authentification forte, les journaux d’accès, la durée de conservation, la réversibilité et l’effacement à la fin du contrat.
• Données hors Québec: si les images sont hébergées à l’extérieur du Québec, réalisez une EFVP et évaluez la protection offerte par la juridiction concernée, comme l’exige la Loi 25.
• Procédures internes: mettez en place une procédure d’escalade en cas d’incident de confidentialité, un registre des accès et un calendrier d’entretien. Testez périodiquement la qualité des images et la rétention.
• Budget et suivi: planifiez les remplacements d’équipement via les charges communes et, si pertinent, coordonnez avec les prévisions du fonds de prévoyance. Assurez la cohérence avec votre DCV et votre règlement de l’immeuble.

Pour la sélection et le suivi des fournisseurs, ainsi que l’entretien préventif, voyez nos services de gestion des opérations.

Sources pour aller plus loin:
– LégisQuébec – Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé (Loi 25): texte et mises à jour
– LégisQuébec – Code civil du Québec, vie privée (cf. art. 35-37): dispositions applicables
– RGCQ – Conseils de gouvernance en copropriété: documentation et formations
– RBQ – Licences d’entrepreneur spécialisées: vérification de conformité

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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