6 à 12 unités
Votre copropriété est petite. Vos obligations, non.
Pas de concierge, pas de bureau, pas de budget pour un gestionnaire à temps plein — mais les mêmes assemblées, les mêmes états financiers, le même carnet d’entretien qu’une tour de deux cents portes.
Une copropriété de 6 à 12 unités a les mêmes obligations légales qu’une grande : assemblée annuelle, états financiers, registres, fonds de prévoyance, carnet d’entretien. À cette taille, le tarif par unité tombe sous notre plancher mensuel de 210 $, et c’est donc ce montant qui s’applique — quel que soit le forfait retenu.
Ce qui coince, dans une petite copropriété
Ce ne sont pas les mêmes problèmes que dans une tour. C’est souvent pire.
Tout repose sur une personne
Un copropriétaire tient les comptes, convoque l’assemblée, appelle le plombier et garde les documents chez lui. Le jour où il vend, le syndicat repart de zéro — et personne ne sait ce qui manque.
On croise le mauvais payeur dans l’escalier
Réclamer des charges impayées à un voisin qu’on voit tous les jours est la chose la plus difficile à faire dans une petite copropriété. Beaucoup de conseils choisissent de ne rien réclamer, et le déficit se règle plus tard, en cotisation spéciale.
Les obligations ne se réduisent pas
Le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien, l’assemblée annuelle et les registres s’appliquent identiquement. Une copropriété de six unités n’a pas six fois moins d’obligations qu’une de trente-six.
Ce que ça coûte vraiment, à cette taille
Le plancher mensuel s’applique dès qu’un calcul par unité donne moins. Autant le montrer.
| Unités | Gestion financière | Gestion administrative | Gestion complète |
|---|---|---|---|
| 6 | 210,00 $ * | 210,00 $ * | 222,00 $ |
| 7 | 210,00 $ * | 210,00 $ * | 259,00 $ |
| 8 | 210,00 $ * | 216,00 $ | 296,00 $ |
| 9 | 210,00 $ * | 243,00 $ | 333,00 $ |
| 10 | 210,00 $ * | 270,00 $ | 370,00 $ |
| 11 | 210,00 $ * | 297,00 $ | 407,00 $ |
| 12 | 210,00 $ * | 324,00 $ | 444,00 $ |
* plancher mensuel de 210,00 $ appliqué · montants avant taxes
Le tableau se lit vite : jusqu’à une certaine taille, la gestion financière et la gestion administrative coûtent le même montant, parce que dans les deux cas c’est le plancher de 210 $ qui fait foi. Autrement dit, à six unités, prendre le forfait qui comprend les assemblées, les procès-verbaux et les registres ne coûte rien de plus que le forfait qui ne les comprend pas.
Pourquoi un plancher. Sous ce seuil, le travail de gestion ne diminue plus avec le nombre de portes. Il y a une assemblée à convoquer, des états financiers à produire et des registres à tenir, que l’immeuble compte six unités ou vingt. S’ajoutent des frais d’inscription de 450 $, une seule fois. Montants avant taxes. TPS et TVQ s’ajoutent (14,975 %).
Ce que nous prenons en charge
La liste est la même que pour un grand immeuble. C’est le volume qui change, pas la nature du travail.
Ce que le conseil garde
- Les décisions : budget, travaux, cotisations spéciales
- Le vote en assemblée
- L’orientation à donner aux dossiers délicats
Ce dont vous n’avez plus à vous occuper
- Percevoir les charges et relancer les retards
- Convoquer et tenir l’assemblée annuelle
- Produire les états financiers et le budget
- Tenir les registres et les procès-verbaux
- Collecter les certificats d’assurance
- Appeler les fournisseurs et suivre les travaux
Nous avons aussi un réseau de sous-traitants habitués aux petits immeubles. Sur six unités, cela change concrètement quelque chose : une réparation courante n’exige pas de chercher soi-même un entrepreneur disposé à se déplacer pour deux heures de travail.
Pourquoi c’est possible à ce prix
Parce que la plus grande partie de ce travail ne nous coûte plus d’heures.
Une petite copropriété est rarement rentable pour un gestionnaire traditionnel : le travail administratif est presque identique à celui d’un grand immeuble, mais il se répartit sur six ou huit unités. C’est pour cela que beaucoup de firmes n’en prennent pas, ou les facturent au prix d’un immeuble moyen.
Notre solution repose sur des technologies ouvertes : nous intégrons les meilleurs outils du marché pour le portail et la comptabilité, et nous développons à l’interne tout ce qui les entoure. La perception des charges, les relances, les intérêts de retard, les certificats d’assurance, les convocations et la saisie des factures sont traités par nos systèmes. Ce sont exactement les tâches qui, ailleurs, consomment les heures facturées.
L’IA accélère le traitement. Les décisions et les urgences restent humaines.
La prise en charge, en 30 jours
Les jalons sont datés depuis la signature, pas depuis le moment où quelqu’un s’y met.
Contrat signé, équipe assignée
Vous savez à qui vous parlez, et la ligne d’urgence est active immédiatement — même si les livres ne sont pas encore arrivés.
Transfert des livres et audit du dossier
Nous récupérons ce que détient l’ancien gestionnaire ou le promoteur, et nous vérifions ce qui manque.
Liste écrite des pièces manquantes
Remise au conseil. C’est la première peur d’un conseil qui change de gestionnaire : que le dossier se perde en route. Vous avez la liste par écrit, à date fixe.
Mise en service et avis aux copropriétaires
Prélèvements en place, portail ouvert, coordonnées transmises à tout le monde.
Bilan écrit et calendrier de 12 mois
Ce qui a été repris, ce qui reste à faire, et les échéances réglementaires de l’année à venir.
Ce que disent des conseils que nous gérons
« On était trois à se partager la gestion, et honnêtement personne ne voulait s’occuper des retards de paiement. C’est parti du jour au lendemain, sans qu’on ait à jouer les percepteurs auprès de nos voisins. »
Pierre, administrateurSaint-Amable
« Notre immeuble a huit unités. On nous avait dit qu’aucun gestionnaire ne prendrait un dossier aussi petit. On a eu une réponse en deux jours et un contrat signé dans le mois. »
Chantal, présidente d’un conseilBoucherville
Nous ne publions pas le nom des syndicats que nous gérons — c’est la même discrétion dont vous bénéficierez. Des références nominatives sont fournies aux conseils qui étudient sérieusement une proposition.
Questions fréquentes
À partir de combien d’unités acceptez-vous un mandat ?
À partir de 5 unités. En deçà, il n’y a pas de refus de principe : c’est une solution sur mesure à discuter, parce que le plancher mensuel finit par représenter une part importante du budget d’un très petit syndicat.
Notre immeuble a six unités. On paie 210 $ même en gestion financière ?
Oui. Six unités à 10 $ donne un montant inférieur au plancher, donc c’est le plancher qui s’applique. C’est la raison pour laquelle nous recommandons plutôt la gestion administrative à cette taille : elle coûte le même montant et elle comprend les assemblées, les procès-verbaux et les registres.
Notre syndicat n’a jamais tenu d’assemblée en règle. Est-ce un problème ?
C’est fréquent, et ce n’est pas rédhibitoire. Nous établissons ce qui manque, nous le disons par écrit dans les quatorze premiers jours, et nous organisons une assemblée de rattrapage. Pour l’interprétation des conséquences juridiques d’un retard, nous travaillons avec l’avocat du syndicat.
Peut-on garder l’entretien à notre charge ?
Oui. Les forfaits sont cumulatifs : vous pouvez prendre la gestion administrative et continuer d’appeler vos propres fournisseurs. Beaucoup de petites copropriétés commencent ainsi.
Combien de temps prend le changement de gestionnaire ?
Trente jours, avec des jalons datés depuis la signature. Le préavis à donner à votre gestionnaire actuel dépend de votre contrat : c’est la première chose à vérifier, et nous le regardons avec vous.
Savoir ce que ça coûterait, sans engagement
Dites-nous le nombre d’unités et où se trouve l’immeuble. Nous revenons avec un montant précis et le calendrier de prise en charge.
Vous préférez parler tout de suite ? 438 817-8399 — ou réservez une plage dans notre calendrier.
Secteurs desservis
Montréal, la Rive-Sud et la Rive-Nord, pour des immeubles de 5 à 200 unités. Hors de ce territoire, nous ne prenons pas de mandat pour le moment.
