Percevoir loyer copropriete quebec 1069 ccq : mode d’emploi

Quand un copropriétaire ne paie plus ses frais de condo, le syndicat peut, dans certains cas, percevoir directement le loyer de son locataire. Ce recours, prévu à l’article 1069 du Code civil du Québec (C.c.Q.), est particulièrement utile pour préserver la trésorerie et éviter que les arriérés ne s’accumulent. Dans une copropriété divise, cette mesure s’ajoute aux autres moyens de recouvrement déjà disponibles.

Ce guide pratique explique, en français québécois, comment utiliser le mécanisme de l’art. 1069 C.c.Q. de façon conforme et efficace : conditions, étapes d’avis, communication avec le locataire et erreurs à éviter.

À jour au 2026-08-09

1) Le principe juridique (art. 1069 C.c.Q.) en bref

• Le syndicat peut demander au locataire d’une fraction de verser son loyer au syndicat plutôt qu’au copropriétaire en défaut, jusqu’à concurrence des charges communes dues.
• L’objectif est de recouvrer les cotisations (charges communes/frais de condo) impayées, ainsi que les intérêts et frais raisonnables si autorisés par votre DCV et/ou votre règlement d’immeuble.
• Un avis doit être transmis à la fois au copropriétaire débiteur et au locataire avant toute perception (exigence spécifique de l’art. 1069 C.c.Q.).

Références utiles :

• Code civil du Québec — art. 1069 (perception du loyer par le syndicat) — LégisQuébec : consulter le Code civil
• Code civil du Québec — art. 1064 (obligation de contribuer aux charges) — LégisQuébec : voir le Code civil
• RGCQ — Ressources en copropriété : rgcq.org/ressources

2) Quand utiliser ce recours ?

• Arriérés réels et documentés : états de compte à jour, intérêts prévus au règlement, décisions d’AGA pertinentes (ex. : budget, appels de cotisations, fonds de prévoyance), et PV disponibles.
• Il existe un bail en vigueur pour la fraction concernée (logement loué par le copropriétaire). Le syndicat n’intervient pas dans la relation contractuelle, mais redirige le paiement du loyer selon la loi.
• Les montants perçus ne doivent pas excéder les sommes dues. Une fois la dette apurée, la perception cesse et le loyer redevient payable au copropriétaire.

Bon à savoir : ce recours n’empêche pas les autres démarches (mise en demeure, réclamation judiciaire au besoin, ou hypothèque légale du syndicat, si applicable). Il est souvent plus rapide que d’attendre une procédure complète de recouvrement.

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3) Procédure pas à pas pour percevoir le loyer

Voici une séquence éprouvée par les syndicats que nous accompagnons dans la grande région de Montréal.

Étape 1 — Vérifier et consigner la dette

• Préparez un état de compte détaillé : cotisations échues, intérêts autorisés, autres frais permis par votre DCV/règlement.
• Joignez les pièces : relevés, PV d’AGA, extrait du budget ou de la résolution du CA, appels de fonds (incluant le fonds de prévoyance et, le cas échéant, des cotisations spéciales).

Étape 2 — Mise en demeure au copropriétaire

• Envoyez une mise en demeure écrite avec un délai raisonnable pour payer. Indiquez clairement le montant dû, l’échéancier et les références (DCV, règlement, art. 1064 C.c.Q.).
• Mentionnez que, faute de paiement, le syndicat pourra exercer le recours de l’art. 1069 C.c.Q. en avisant le locataire.

Étape 3 — Avis formel au locataire et au copropriétaire (art. 1069 C.c.Q.)

• Rédigez un avis clair au locataire, avec copie au copropriétaire, exigeant que le loyer mensuel soit versé au syndicat jusqu’au paiement intégral des charges impayées.
• Indiquez : l’identification de la fraction, le montant actuel dû, le loyer visé, la date de prise d’effet (mois à venir) et les modalités de paiement au syndicat.
• Utilisez un mode de transmission traçable (poste recommandée, huissier, ou tout moyen prévu par votre règlement d’immeuble) et conservez les preuves.

Contenu minimal recommandé de l’avis

• Base légale : référence « art. 1069 C.c.Q. » (sans citer intégralement le texte de loi).
• Montant et ventilation : capital, intérêts, autres frais permis (si applicables selon DCV/règlement).
• Instructions de paiement : à l’ordre du syndicat, coordonnées, période couverte (p. ex. « à compter du 1er du mois prochain »).
• Point de contact : gestionnaire ou secrétaire du CA.

Étape 4 — Réception et application des loyers

• Encaissez les loyers reçus et appliquez-les aux postes dans l’ordre prévu par vos règles internes (souvent : capital, intérêts, frais).
• Émettez des reçus, tenez les livres et informez périodiquement le copropriétaire et le locataire du solde restant.

Étape 5 — Clôture et retour à la normale

• Lorsque la dette est réglée, confirmez par écrit la fin de la perception et que le loyer redeviendra payable au copropriétaire.
• Mettez à jour le dossier, archivez l’ensemble des documents et conservez les preuves d’avis.

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4) Relations avec le locataire et le copropriétaire

• Professionnalisme et respect : le locataire n’est pas en défaut; il doit simplement rediriger son paiement. Expliquez calmement le fondement légal (art. 1069 C.c.Q.) et répondez aux questions.
• Confidentialité (Loi 25) : limitez l’information partagée aux éléments nécessaires (montant dû, modalités de paiement, coordonnées). Évitez les détails sensibles non requis.
• Conformité au bail : l’avis n’altère pas le loyer dû ni les autres obligations du bail. Le locataire continue d’occuper le logement selon les termes usuels.
• Communication au copropriétaire : gardez-le informé des sommes appliquées et du solde. Encouragez un plan de régularisation si des cotisations à venir s’ajoutent.

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5) Erreurs fréquentes à éviter

• Omettre l’avis au locataire ou au copropriétaire avant de percevoir.
• Réclamer plus que les sommes réellement dues ou des frais non prévus par la DCV/règlement.
• Couper un service essentiel au logement loué pour faire pression (non conforme et contre-productif).
• Improviser la comptabilisation : absence d’états de compte, de PV ou de preuves d’envoi.
• Oublier d’indiquer quand cesse la perception, une fois la dette apurée.

6) Scénarios pratiques et actions du syndicat

FAQ

• Le syndicat peut-il réclamer les loyers déjà payés les mois passés ?
  Généralement, la redirection s’applique pour l’avenir à partir de l’avis transmis selon l’art. 1069 C.c.Q. Pour les mois déjà payés au copropriétaire, on procède par recouvrement traditionnel auprès de ce dernier.
• Le locataire risque-t-il une pénalité s’il obéit à l’avis du syndicat ?
  Non. L’art. 1069 C.c.Q. permet explicitement la redirection du loyer après avis. Le locataire demeure protégé s’il paie conformément aux instructions officielles. Référez-vous au Code civil du Québec.
• Y a-t-il des incidences fiscales pour le syndicat ou le copropriétaire ?
  Dans la plupart des cas, le syndicat agit comme percepteur des charges. Les obligations fiscales (p. ex. relevés, déclarations) demeurent spécifiques à chaque situation. Consultez Revenu Québec pour valider vos obligations et voyez un professionnel.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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