Avis d’infraction service incendie copropriété Québec CNPI

Par Muriel Druart, directrice, service client

Recevoir un avis d’infraction du service incendie peut faire grimper le stress au sein d’un conseil d’administration. En copropriété divise, la sécurité des personnes et la conformité réglementaire ne sont pas facultatives. Le Code national de prévention des incendies (CNPI), tel qu’adopté par votre municipalité, impose des exigences claires. Un avis indique que certaines obligations ne sont pas respectées et que des correctifs sont requis dans un délai donné.

Cet article vous guide, pas à pas, pour comprendre l’avis, prioriser les correctifs, choisir les bons entrepreneurs et prouver la conformité. Vous y trouverez aussi des repères juridiques et de gouvernance utiles au CA, afin de limiter les risques d’amendes, de fermeture d’espaces communs ou d’augmentation des frais de condo.

Ce que contient un avis d’infraction du service incendie (CNPI)

Un avis d’infraction recense les non-conformités observées par l’inspecteur municipal ou régional chargé de l’application du CNPI et du règlement local de prévention des incendies. On y retrouve habituellement :

• les articles de règlement ou du CNPI visés;
• la description des déficiences constatées (ex. extincteurs non inspectés, éclairage d’urgence défectueux, portes coupe-feu non étanches);
• un délai pour corriger, parfois avec des priorités selon le niveau de risque;
• les conséquences possibles en cas de non-exécution (amendes, réinspection, voire ordre d’interdiction d’usage d’un local);
• les coordonnées pour transmettre vos preuves ou demander un délai.

Chaque ville applique son propre règlement, mais l’obligation d’assurer la sécurité incendie découle notamment de la Loi sur la sécurité incendie du Québec (voir LégisQuébec). Votre syndicat doit donc rapidement désigner une personne responsable (souvent le gestionnaire ou un membre du CA) pour piloter le dossier, centraliser la preuve et dialoguer avec l’inspecteur.

Rappel utile : certaines exigences visent les parties communes (alarmes, gicleurs, issues, génératrice, panneaux coupe-feu) et d’autres concernent les parties privatives (détecteurs dans les unités, encombrement des balcons, respect des consignes). Le CA doit coordonner le tout et, au besoin, rappeler les obligations individuelles prévues par la DCV et le règlement de l’immeuble.

Les non-conformités fréquentes en condo et leur gravité

Les constats reviennent souvent autour de quelques thèmes :

• Inspection et entretien non à jour des extincteurs portatifs et boyaux d’incendie.
• Défaillances du système d’alarme incendie (signalisation, avertisseurs en panne, essais non consignés au registre).
• Système de gicleurs: têtes obstruées ou endommagées, essais de débit/pression non réalisés.
• Éclairage d’urgence et panneaux de sortie: blocs déchargés, pictogrammes manquants, éclairage insuffisant dans les escaliers.
• Portes coupe-feu: ferme-portes défectueux, jeux excessifs, obturations percées dans des locaux techniques.
• Encombrement dans les issues et cages d’escalier, entreposage inapproprié dans les salles techniques.
• Plans d’évacuation absents ou non à jour; consignes d’urgence non affichées.
• Registre de sécurité incendie incomplet ou inexistant (rondes, essais périodiques, interventions).
• Appareils non permis (BBQ au balcon, appareils de chauffage d’appoint), selon règlement d’immeuble et contraintes CNPI.

Toutes les déficiences ne comportent pas le même niveau de risque. Les éléments touchant l’évacuation, la détection et l’alerte sont normalement jugés prioritaires. Le CA doit traiter d’abord ce qui peut compromettre la sécurité des personnes, puis planifier le reste sans tarder.

Plan d’action en 7 étapes pour revenir conforme

1. Accuser réception et ouvrir un dossier
   Informez l’inspecteur que vous avez reçu l’avis et que vous mettez un plan en place.
   Créez un dossier partagé (preuves, photos, devis, PV, correspondance). Numérotez chaque point tel qu’énuméré dans l’avis.

2. Évaluer le risque et prioriser
   Classez les constats par criticité (évacuation/détection en premier).
   Faites, au besoin, une visite conjointe avec votre électricien, spécialiste incendie ou ingénieur.

3. Retenir des entrepreneurs licenciés et qualifiés
   Demandez 2-3 soumissions auprès d’entreprises accréditées et dûment licenciées (RBQ) pour l’alarme incendie, les gicleurs, l’éclairage d’urgence et la compartimentation.
   Précisez l’échéancier imposé par l’avis, les essais exigés et les rapports attendus.

4. Budgéter et autoriser
   Évaluez l’impact sur le budget courant des charges communes et, si nécessaire, sur le fonds de prévoyance.
   Adoptez une résolution du CA pour autoriser les dépenses et travaux. Inscrivez-la au PV et, au besoin, convoquez une AGA pour les dépenses qui excèdent vos pouvoirs.

5. Exécuter et documenter
   Surveillez l’exécution, consolidez les attestations, photos avant/après, rapports d’essais et certificats.
   Faites corriger toute lacune résiduelle immédiatement.

6. Communiquer avec les copropriétaires
   Expliquez le plan, les impacts temporaires (p. ex. tests sonores) et les règles à respecter dans les parties privatives.
   Rappelez les sanctions possibles prévues au règlement de l’immeuble en cas de non-respect (ex. encombrement des balcons, neutralisation d’un détecteur).

7. Transmettre la preuve et planifier la réinspection
   Envoyez un dossier clair et numéroté à l’inspecteur avec chaque point fermé ou en voie d’être corrigé (contrat signé, date de livraison des pièces, etc.).
   Demandez par écrit une prolongation raisonnable si un correctif critique nécessite des délais d’approvisionnement.

Choisir des entrepreneurs licenciés et qualifiés

Privilégiez des firmes qui fournissent :

• leur licence RBQ et assurances responsabilité;
• des rapports conformes aux normes citées par le CNPI;
• un plan d’entretien préventif annuel avec rappels (utile pour éviter un nouvel avis).

Un syndicat que nous accompagnons a par exemple regroupé en un seul appel d’offres l’alarme incendie, l’éclairage d’urgence et la mise à jour des plans d’évacuation. Résultat : un échéancier coordonné et une preuve uniforme remise au service incendie.

Documenter, voter et communiquer au sein du CA

• Tenez un calendrier des échéances de l’avis.
• Conservez toutes les résolutions, courriels et rapports dans un registre unique.
• Inscrivez l’état d’avancement au PV de chaque réunion du CA jusqu’à la fermeture officielle du dossier.

Pour structurer ce volet, voyez notre service de gestion des opérations, incluant l’entretien et le suivi des inspections: https://www.multirent.ca/services/#gestion-des-operations

Prouver la conformité et gérer la réinspection

Un bon « dossier de conformité » facilite la levée de l’avis :

• Copie de l’avis, daté et annoté.
• Tableau de suivi des correctifs par item et par date.
• Rapports signés (essais d’alarme, gicleurs, éclairage d’urgence, coupe-feu), certificats et photos.
• Bons de travail, factures, fiches techniques des pièces remplacées.
• Plans d’évacuation mis à jour, consignes affichées et preuve photographique.
• Extrait des PV du CA/AGA portant résolution des travaux.

Lors de la visite de réinspection, ayez un responsable sur place, l’accès aux locaux techniques et le dossier imprimé. En cas de non-conformité résiduelle mineure, demandez à l’inspecteur d’indiquer clairement le complément requis et le délai, puis fermez rapidement la boucle.

Après la fermeture du dossier, mettez à jour votre EUC (étude du carnet d’entretien) ou, à défaut, votre carnet d’entretien interne. Programmez les fréquences d’essais et d’inspections afin de rester conforme en continu. Pour de l’appui administratif (avis, résolutions, consignation des rapports), voyez aussi: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Budget, responsabilités et communication avec les copropriétaires

• Répartition des coûts: Les travaux visant les systèmes collectifs (alarme, gicleurs, éclairage d’urgence, portes coupe-feu des issues, compartimentation) relèvent normalement des parties communes. Ils sont financés par les charges communes et, s’il s’agit de réparations majeures, par le fonds de prévoyance.
• Parties privatives: Certaines obligations incombent aux copropriétaires (ex. ne pas obstruer un détecteur, ne pas encombrer un balcon, permettre l’accès pour inspection). En cas de manquement individuel causant des frais au syndicat, un recouvrement peut être envisagé selon la DCV et le règlement de l’immeuble, sous réserve du Code civil du Québec (voir, entre autres, art. 1064 C.c.Q.).
• Gouvernance: Le CA doit agir avec diligence, documenter ses décisions et communiquer de façon transparente. Une infolettre expliquant le contexte, les étapes et les impacts financiers aide à maintenir l’adhésion.

Pensez aussi à l’assurance: les assureurs exigent souvent la preuve d’entretien des systèmes de protection incendie. Des non-conformités récurrentes peuvent influencer vos conditions. Intégrez donc les essais périodiques à votre calendrier d’entretien préventif.

Pour approfondir ou croiser vos pratiques avec celles d’autres syndicats, consultez le RGCQ: https://rgcq.org/

Prévenir les prochains avis: entretien et culture sécurité

• Entretien préventif: Calendrier annuel pour essais d’alarme, inspection des gicleurs, extincteurs, éclairage d’urgence, rondes et registres. Prévoyez les remplacements (batteries, têtes de gicleurs, ferme-portes) dans l’EUC.
• Formation et exercices: Rappelez les consignes d’évacuation, mettez à jour l’affichage dans les halls et ascenseurs, tenez un exercice si la configuration l’exige.
• Règlement de l’immeuble: Clarifiez l’usage des balcons, l’interdiction d’appareils à risque et les pénalités en cas d’entrave à la sécurité. Assurez la cohérence avec la DCV.

Besoin d’inspiration ou d’outils concrets pour votre plan d’entretien? Parcourez notre blogue: https://www.multirent.ca/blogue/

FAQ

Peut-on demander un délai pour corriger un avis d’infraction?

Oui. Expliquez par écrit les contraintes (ex. approvisionnement), joignez les preuves d’engagement (contrats, dépôts) et proposez un échéancier réaliste. Les services incendie accordent souvent un délai quand le risque est maîtrisé et la démarche crédible.

Faut-il convoquer une AGA pour autoriser les travaux?

Cela dépend des montants, des pouvoirs du CA et des règles de votre DCV. Pour des dépenses importantes non prévues, une assemblée peut s’imposer. Inscrivez toujours la décision au PV et avisez rapidement les copropriétaires.

Qui est responsable d’un détecteur manquant dans une unité?

Souvent, le copropriétaire doit maintenir les dispositifs requis dans sa partie privative. S’il refuse de corriger après avis, des mesures prévues au règlement de l’immeuble (mise en demeure, amende) peuvent s’appliquer, en respect des règles du C.c.Q. et de la DCV.

Références utiles:

• Loi sur la sécurité incendie (Québec) — LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/S-3.4
• Code civil du Québec — répartition des charges (art. 1064 C.c.Q.): https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991#art-1064
• Loi sur le bâtiment (B-1.1) — LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/B-1.1

Pour de l’accompagnement opérationnel et financier intégré, découvrez nos services: https://www.multirent.ca/services/

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Vous gérez une copropriété au Québec ? Découvrez nos forfaits ou contactez-nous pour évaluer vos besoins.