Acheter un condo de succession au Québec

Par Muriel Druart, directrice, service client

Acheter un condo vendu par une succession peut donner accès à une propriété intéressante, parfois libérée rapidement. La transaction comporte toutefois des vérifications différentes d’une vente immobilière ordinaire. Le liquidateur connaît souvent moins bien l’unité, tandis que les documents successoraux peuvent influencer l’échéancier.

Dans une copropriété divise, l’analyse ne doit pas se limiter au logement et à son prix. L’état financier et physique du syndicat, les frais de condo ainsi que les restrictions de la déclaration de copropriété peuvent avoir des conséquences durables. Voici les précautions à prendre pour acheter un condo de succession au Québec avec un dossier mieux documenté.

Comprendre qui peut vendre le condo

Le décès d’un copropriétaire ouvre sa succession et entraîne la transmission de son patrimoine à ses héritiers, sous réserve de la liquidation. Le liquidateur administre la succession et exerce les pouvoirs prévus par le testament et le Code civil. Les règles générales peuvent être consultées dans le Code civil du Québec, notamment aux dispositions concernant les successions et leur liquidation.

L’identité de la personne qui signe ne devrait jamais être présumée. Selon le dossier, le notaire vérifiera le testament, les recherches testamentaires, la désignation du liquidateur et les pouvoirs accordés. Il déterminera également si le consentement des héritiers ou une autre autorisation est nécessaire.

Une déclaration de transmission immobilière peut devoir être publiée au registre foncier avant la vente ou dans le cadre de celle-ci. Cette opération confirme généralement le passage du titre aux héritiers. Elle ne remplace cependant pas la vérification complète des titres, des hypothèques, des servitudes et des autres droits inscrits.

Le promettant-acheteur devrait donc prévoir une condition permettant à son notaire de confirmer les éléments suivants :

• l’identité du liquidateur ou des héritiers habilités à signer;
• l’étendue de leurs pouvoirs concernant la vente;
• la chaîne de titres et la déclaration de transmission;
• les hypothèques ou autres charges à radier;
• la possibilité de livrer un titre conforme à la promesse d’achat.

L’OACIQ fournit aussi des renseignements destinés aux acheteurs utilisant les services d’un courtier immobilier. Le courtier prépare la transaction, mais l’examen juridique du titre relève du notaire.

Vérifier l’état réel de l’unité

Le liquidateur et les héritiers peuvent ne jamais avoir occupé le condo. Leurs réponses sur les infiltrations, les rénovations ou les problèmes antérieurs risquent donc d’être limitées. Une déclaration du vendeur peu détaillée ne signifie pas que l’unité est exempte de défauts.

Une inspection préachat demeure pertinente, même si le condo semble bien entretenu. L’inspecteur devrait examiner les composantes accessibles de la partie privative et relever les indices pouvant provenir des parties communes. Une tache au plafond peut, par exemple, être liée à la toiture, à une conduite commune ou à l’unité supérieure.

Il faut également distinguer les améliorations permises des travaux non autorisés. Le remplacement d’une fenêtre, le déplacement de plomberie ou la modification d’un mur peuvent nécessiter l’accord du conseil d’administration. Pour des travaux importants, le dossier peut aussi être vérifié auprès de la municipalité et du répertoire des détenteurs de licence de la RBQ.

Certaines successions proposent une vente sans garantie légale de qualité, parfois aux risques et périls de l’acheteur. Cette clause modifie sensiblement les recours possibles après la vente. Elle ne devrait pas être acceptée uniquement parce qu’elle figure dans l’inscription; sa portée mérite d’être évaluée avec le courtier et le notaire.

Examiner le syndicat de copropriété

L’acheteur acquiert une partie privative, mais aussi une quote-part des parties communes. Il devient assujetti à la déclaration de copropriété, au règlement de l’immeuble et aux décisions valablement adoptées. L’analyse administrative du syndicat est donc aussi importante que l’inspection du condo.

Le vendeur doit obtenir l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété selon les règles applicables. Cette attestation ne remplace pas l’examen des documents conservés par le syndicat, notamment ceux visés par les articles 1068.1 et 1070 C.c.Q. Les renseignements peuvent être coordonnés par le CA ou par le responsable de la gestion administrative.

Le tableau suivant résume les documents à demander et leur utilité.

L’étude du fonds de prévoyance doit aller au-delà de son solde bancaire. Un montant apparemment élevé peut être insuffisant si la toiture, les fenêtres ou le stationnement exigent bientôt des travaux majeurs. L’étude du fonds, le carnet d’entretien et l’état de l’immeuble doivent être lus ensemble.

Les PV peuvent aussi révéler un projet de cotisation déjà discuté, sans avoir encore été facturé. Il convient de préciser dans la promesse d’achat qui assumera les cotisations adoptées avant la vente ou exigibles après celle-ci. Le relevé des charges communes dues pour la fraction doit également être demandé au syndicat conformément à l’article 1069 C.c.Q.

Le RGCQ publie des ressources sur la gouvernance et l’entretien des copropriétés québécoises. Le blogue de multiRent permet également d’approfondir plusieurs sujets liés aux obligations du syndicat.

Protéger la promesse d’achat et la clôture

Une offre sur un condo de succession ne devrait pas être inconditionnelle simplement pour accélérer la transaction. Les délais doivent tenir compte de l’inspection, de l’obtention des documents du syndicat et de l’analyse notariale. Une succession peut aussi avoir besoin de temps pour compléter ses formalités internes.

Selon les circonstances, la promesse d’achat peut prévoir des conditions portant sur :

1. une inspection préachat jugée satisfaisante;
2. l’obtention et l’analyse de la DCV, des PV, du budget et des états financiers;
3. la réception de l’attestation du syndicat;
4. la confirmation des frais de condo impayés et des cotisations spéciales;
5. la vérification, par le notaire, du titre et des pouvoirs du signataire;
6. l’obtention du financement et de l’assurance requise.

Les dates devraient laisser une marge réaliste pour recevoir les réponses du syndicat. Un délai trop court peut obliger l’acheteur à décider avec un dossier incomplet. Toute prolongation devrait être constatée par écrit et signée par les personnes autorisées.

Avant la signature, une visite des lieux permet de confirmer leur état, les inclusions et la libération de l’unité. Il faut également préciser le traitement des meubles ou effets laissés par la succession. Le notaire pourra retenir ou distribuer les sommes selon les actes, les radiations et les ajustements requis.

Pour comprendre comment une administration structurée facilite la transmission des documents, consultez les services de gestion de copropriété de multiRent.

Questions fréquentes sur l’achat d’un condo de succession

Est-ce qu’un condo de succession coûte moins cher?

Pas nécessairement. Le prix dépend du marché, de l’état de l’unité, des conditions de vente et des décisions des personnes responsables. Une connaissance limitée de l’immeuble ou l’exclusion de garantie peut augmenter le risque sans entraîner automatiquement une réduction suffisante.

Qui paie les frais de condo impayés?

L’article 1069 C.c.Q. prévoit des règles particulières pour les charges communes rattachées à la fraction. L’acheteur devrait demander au syndicat un état écrit des sommes dues dans les délais prévus. La promesse d’achat et l’acte de vente doivent aussi préciser les ajustements entre les parties.

Peut-on prendre possession avant la fin de la succession?

Une prise de possession anticipée comporte des risques d’assurance, de responsabilité et d’occupation sans titre définitif. Elle exige une entente écrite soigneusement préparée et l’accord des personnes habilitées. Le notaire devrait analyser la situation avant toute remise de clés.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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