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22/09/2026Déclarations du vendeur OACIQ : copropriété et condo
Les déclarations du vendeur OACIQ copropriété condo présentent les renseignements connus qui peuvent influencer la décision d’un acheteur. En copropriété divise, leur portée dépasse toutefois l’intérieur de la partie privative.
Un problème touchant la toiture, les fondations ou les finances du syndicat peut avoir des conséquences sur chaque copropriétaire. Le vendeur doit donc examiner son unité, mais aussi les informations reçues concernant les parties communes.
Le formulaire ne remplace ni l’inspection ni l’analyse des documents de la copropriété. Il contribue plutôt à établir un portrait cohérent, vérifiable et transmis de bonne foi.
À quoi servent les déclarations du vendeur en copropriété?
Les déclarations du vendeur consignent l’historique connu du condo et les situations susceptibles d’affecter sa valeur ou son usage. Elles renseignent notamment l’acheteur sur les infiltrations, les travaux, les réclamations et certaines restrictions.
L’OACIQ explique le rôle des déclarations du vendeur dans une transaction réalisée avec un courtier immobilier. Le formulaire approprié doit être rempli avec soin, selon la situation réelle et les connaissances du vendeur.
Le vendeur demeure responsable de l’exactitude de ses réponses. Un courtier peut l’accompagner et demander des précisions, mais il ne doit pas répondre à sa place.
Il faut également distinguer trois sources d’information complémentaires :
- les déclarations du vendeur, qui relatent les faits connus par celui-ci;
- les documents du syndicat, qui décrivent l’administration et l’état collectif de l’immeuble;
- l’inspection, qui permet d’observer les éléments accessibles au moment de la visite.
Le régime des garanties applicables à la vente se trouve notamment dans le Code civil du Québec. Les articles 1726 et suivants encadrent entre autres la garantie de qualité, sous réserve du contrat et des circonstances.
Une réponse prudente ne signifie pas qu’il faut minimiser un événement. Lorsqu’un fait est incertain, le vendeur devrait le préciser et joindre les documents disponibles plutôt que formuler une conclusion catégorique.
Quoi divulguer lors de la vente d’un condo?
Le vendeur devrait déclarer les faits importants qu’il connaît concernant sa partie privative. Il doit aussi considérer les problèmes collectifs portés à son attention par le syndicat ou le conseil d’administration.
Sinistres, infiltrations et réparations
Un dégât d’eau, un incendie, une infiltration ou une réclamation d’assurance devrait être indiqué, même si les réparations semblent terminées. La réponse devrait préciser l’année, la zone touchée, les travaux effectués et les documents disponibles.
Il est également pertinent de signaler un refoulement d’égout, des moisissures, des odeurs persistantes ou des fissures observées. Une ancienne réparation ne permet pas toujours de répondre négativement à une question portant sur l’historique.
Les travaux réalisés dans la partie privative méritent aussi une vérification. Le vendeur devrait retrouver les factures, les autorisations du syndicat et, lorsque requis, les permis municipaux.
Charges, restrictions et situations collectives
Les frais de condo courants ne donnent pas, à eux seuls, un portrait complet. Le vendeur devrait divulguer les cotisations spéciales adoptées, annoncées ou sérieusement envisagées dont il a connaissance.
Les éléments suivants peuvent également être pertinents :
- un projet majeur visant la toiture, les balcons, le stationnement ou l’enveloppe du bâtiment;
- une insuffisance connue du fonds de prévoyance;
- un litige, une mise en demeure ou une réclamation importante visant le syndicat;
- des problèmes récurrents de bruit, d’animaux, de location ou d’usage;
- une restriction prévue dans la déclaration de copropriété ou un règlement d’immeuble;
- une modification apportée aux parties communes à usage restreint sans autorisation claire.
La DCV, soit la déclaration de copropriété, mérite une attention particulière. Elle peut encadrer les rénovations, la location, le stationnement, les animaux et l’utilisation des parties communes.
Réflexe utile : une information déjà transmise dans un courriel, un PV ou un avis de cotisation ne devrait pas être écartée simplement parce que les travaux ne sont pas commencés.
Quels documents du syndicat faut-il réunir?
Les déclarations du vendeur doivent être comparées aux documents officiels. Une divergence entre le formulaire, les PV et les états financiers devrait être clarifiée avant la mise en marché.
L’article 1068.1 C.c.Q. prévoit la remise, par le syndicat, d’une attestation sur l’état de la copropriété au copropriétaire qui souhaite vendre. Son contenu réglementaire vise des renseignements utiles à l’acheteur concernant l’immeuble et son administration.
Le tableau suivant résume les principales vérifications.
| Document | Information à vérifier | Utilité pour la divulgation |
|---|---|---|
| Attestation du syndicat | Finances, assurances, travaux, sinistres et autres renseignements prescrits | Confirme plusieurs éléments collectifs récents |
| DCV et règlements | Droits, restrictions, parties communes et parties privatives | Repère les limites d’usage et les autorisations nécessaires |
| PV du CA et de l’AGA | Décisions, problèmes discutés et projets envisagés | Révèle les dossiers qui ne figurent pas encore au budget |
| États financiers et budget | Déficit, charges communes, créances et cotisations | Aide à apprécier la situation financière du syndicat |
| Étude du fonds de prévoyance | Travaux majeurs prévus et financement recommandé | Situe les besoins futurs et le risque de cotisation |
| Carnet d’entretien et EUC | Entretien, inspections et état des composantes | Documente la planification technique du bâtiment |
| Police d’assurance | Franchise, protections et valeur de reconstruction | Clarifie certains risques assumés collectivement |
Le syndicat doit tenir des registres et permettre leur consultation suivant les règles applicables, notamment l’article 1070 C.c.Q. Les modalités, les renseignements personnels et les délais doivent cependant être respectés.
Le RGCQ diffuse des ressources sur la gestion de copropriété qui peuvent aider le CA à structurer ses dossiers. Ces ressources ne remplacent pas l’analyse d’un professionnel lorsque les faits sont contestés.
Pour un projet touchant le bâtiment, la licence de l’entrepreneur peut être vérifiée auprès de la Régie du bâtiment du Québec. Cette vérification complète les factures et les autorisations conservées par le syndicat.
Comment le CA peut-il soutenir une transaction fiable?
Le conseil d’administration ne remplit pas les déclarations à la place du vendeur. Il doit plutôt fournir des renseignements officiels, cohérents avec les registres et limités aux faits documentés.
Une méthode administrative simple réduit les réponses contradictoires :
- centraliser les demandes reçues du copropriétaire, du notaire ou du courtier;
- désigner une personne autorisée à répondre pour le syndicat;
- vérifier les PV, contrats, assurances, sinistres et données financières;
- produire l’attestation requise sans opinions spéculatives;
- conserver une copie datée des documents transmis.
Le CA devrait éviter de déclarer qu’un problème est définitivement réglé sans rapport technique probant. Il peut plutôt indiquer les travaux réalisés, leur date et le professionnel mandaté.
La même prudence s’applique aux cotisations futures. Si un projet demeure à l’étude, le syndicat peut mentionner son état réel sans présenter une estimation comme une décision adoptée.
Une gestion administrative structurée facilite la conservation des PV, contrats, attestations et dossiers de sinistre. Elle permet aussi de retrouver rapidement les versions transmises aux copropriétaires.
La protection des renseignements personnels demeure importante. Les documents remis devraient éviter les données non nécessaires concernant d’autres copropriétaires, tout en communiquant les faits pertinents sur la copropriété.
Enfin, le vendeur devrait relire ses déclarations avant la signature. Un nouveau sinistre, une cotisation votée ou un avis reçu après la mise en marché peut justifier une mise à jour.
Questions fréquentes sur les déclarations du vendeur
Faut-il déclarer un ancien dégât d’eau réparé?
Oui, lorsque la question vise l’existence passée d’un dégât ou d’une infiltration. Le vendeur peut préciser la cause, les réparations, la date et les pièces justificatives disponibles.
Une divulgation complète ne signifie pas nécessairement que le condo présente encore un problème. Elle permet plutôt à l’acheteur d’évaluer les travaux et de poser des questions éclairées.
Le vendeur doit-il divulguer une cotisation spéciale non encore payée?
Une cotisation adoptée devrait être déclarée, même si son échéance survient après la promesse d’achat. La promesse et l’acte de vente détermineront ensuite la répartition convenue entre les parties.
Un projet ou une cotisation seulement envisagée peut aussi être pertinent si le vendeur en a été informé. Le statut du dossier doit alors être décrit clairement.
L’attestation du syndicat remplace-t-elle les déclarations du vendeur?
Non. L’attestation porte principalement sur l’état de la copropriété et les renseignements détenus par le syndicat. Les déclarations couvrent aussi l’expérience et les connaissances personnelles du vendeur concernant son unité.
Les deux documents devraient être lus avec la DCV, les PV, les états financiers et le rapport d’inspection. Ensemble, ils offrent un portrait plus complet de la transaction.
Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.
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