Couloir encombré copropriété Québec CNPI: amendes

Par Muriel Druart, directrice, service client

Dans une copropriété divise, les couloirs et les escaliers sont des parties communes et, surtout, des voies d’évacuation. Le Code national de prévention des incendies (CNPI), tel qu’appliqué au Québec, exige que ces dégagements restent libres en tout temps. Un couloir encombré n’est pas qu’un irritant visuel. C’est un risque réel pour la sécurité, une non-conformité réglementaire et une source potentielle d’amendes ou de pénalités pour le syndicat et les copropriétaires.

Cet article résume ce qui est interdit, les amendes possibles et les bonnes pratiques pour un immeuble sécuritaire et conforme à Montréal et sur la Rive-Sud. Il outille le conseil d’administration (CA) et la gestion pour éviter les dérapages, tout en demeurant pratico-pratique.

Ce que disent le CNPI et les lois au Québec

• Les couloirs, cages d’escalier et issues d’édifices d’habitation sont des dégagements. Ils doivent être dégagés de tout objet pouvant gêner l’évacuation ou alimenter un feu.
• La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) rappelle que l’entretien des issues et des dégagements est une obligation permanente des propriétaires et gestionnaires. Le CNPI sert de référence technique pour déterminer ce qui est conforme.
• En parallèle, le Code civil du Québec impose que chaque copropriétaire utilise les parties communes sans en changer la destination et sans nuire aux droits des autres (cf. art. 1063 C.c.Q., interprété). Un palier obstrué porte atteinte à ce droit d’usage paisible.
• La Loi sur la sécurité incendie permet aux autorités municipales d’inspecter et de sévir en cas de non-conformité. Des constats d’infraction peuvent être remis lorsque des issues ou corridors sont bloqués ou rétrécis.

Références utiles:
– RBQ – Sécurité incendie: rbq.gouv.qc.ca/securite-incendie
– Code civil du Québec: legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/cs/ccq-1991
– Loi sur la sécurité incendie (RLRQ, c. S-3.4): legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/s-3.4
– RGCQ – Ressources en copropriété: rgcq.org

Objets interdits dans les couloirs et escaliers

En règle générale, tout ce qui réduit la largeur libre des dégagements, crée un risque d’embrasement ou peut chuter et bloquer une issue est interdit. Voici des exemples fréquents observés dans des copropriétés de la région de Montréal:

• Vélos, poussettes, trottinettes, traîneaux et équipements saisonniers entreposés dans le corridor.
• Meubles, bancs, porte-manteaux, casiers à chaussures, bacs roulants, sacs de recyclage ou d’ordures en attente.
• Tapis épais, paillassons multiples, plantes volumineuses, sapins artificiels ou décorations inflammables.
• Boîtes de livraison, matériaux de rénovation, électroménagers temporaires.
• Affiches, miroirs, crochets ou tablettes fixés aux murs des parties communes sans autorisation, susceptibles de gêner l’évacuation ou de tomber.

Précisions utiles:
– Les paillassons minces à la porte d’un condo peuvent être proscrits si le règlement d’immeuble le prévoit ou s’ils réduisent la largeur utile. Votre règlementation interne doit être claire.
– L’entreposage « temporaire » n’est pas une excuse. Les inspections incendie considèrent la situation au moment de la visite.
– Les poussettes et vélos doivent être rangés dans un local dédié, un espace de rangement privatif ou dans le condo, jamais dans la circulation commune.

Amendes et sanctions possibles

Deux niveaux d’intervention peuvent s’appliquer lorsque des couloirs et escaliers sont encombrés.

1) Autorités publiques (CNPI, sécurité incendie)

• Un inspecteur peut exiger la remise en conformité immédiate, émettre un avis ou donner un constat d’infraction selon les pouvoirs municipaux et la Loi sur la sécurité incendie.
• Des frais supplémentaires peuvent découler d’une intervention des pompiers si un dégagement bloqué complique une évacuation ou une opération d’urgence.

2) Syndicat de copropriété (DCV et règlement d’immeuble)

• Si la déclaration de copropriété (DCV) et/ou le règlement d’immeuble prévoient des pénalités pour l’encombrement des parties communes, le CA peut imposer des amendes internes, après avis au contrevenant.
• Les pénalités doivent être raisonnables, prévues par la réglementation adoptée par l’assemblée des copropriétaires (AGA) et appliquées de façon uniforme. Documentez tout dans le procès-verbal (PV) du CA.
• En cas de refus persistant, une mise en demeure peut être transmise. Le recouvrement par la suite peut se faire selon les voies légales usuelles.

Astuce: évitez les montants arbitraires. Appuyez-vous sur votre DCV, sur un règlement clair adopté en AGA et sur un processus d’escalade gradué (avis, amende, recouvrement).

Comment le CA et la gestion assurent la conformité

Un cadre simple et cohérent aide à prévenir les conflits et à convaincre les copropriétaires, occupants et locataires.

• Cartographier les dégagements: identifiez couloirs, paliers, cages d’escalier, sorties et zones tampons qui doivent rester libres selon le CNPI.
• Mettre à jour le règlement d’immeuble: précisez les interdits (objets, dimensions, délais), les avis, les pénalités et l’autorité d’application. Référencez la DCV.
• Communiquer clairement: affichez aux ascenseurs et dans les halls; envoyez des rappels saisonniers (déménagements, Fêtes, vélo/poussette). Utilisez des visuels simples.
• Avis et constats: lors d’une première infraction, laissez un avis écrit avec photos et délai pour corriger. En cas de récidive, appliquez la pénalité prévue.
• Rôles et preuves: mandatez la gestion ou le concierge pour des rondes d’inspection périodiques. Archivez les observations et décisions dans le PV du CA.
• Locataires et baux: exigez que les baux incluent l’obligation de respecter le règlement d’immeuble. Informez les propriétaires-bailleurs des constats.
• Chantier et livraisons: balisez les travaux avec des fenêtres horaires, des zones tampon et un superviseur. Interdisez tout entreposage dans les couloirs.

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Intégrer la conformité au carnet d’entretien (EUC)

• Ajoutez une ronde « issues et dégagements » au carnet d’entretien/EUC, avec une fréquence mensuelle ou saisonnière selon l’immeuble.
• Associez des tâches claires: vérification de la largeur libre, de l’éclairage, des portes coupe-feu et des ferme-portes, et retrait immédiat des objets.
• Le CA peut lier ces rondes à la planification budgétaire annuelle, au besoin via le poste « entretien préventif ».

Bonnes pratiques pour prévenir l’encombrement

• Espaces dédiés: aménagez un local vélo/poussette facilement accessible, ventilé et sécurisé. Indiquez la capacité et les règles d’accès.
• Signalisation: marquez clairement les lignes de circulation dans les corridors et paliers. Rappelez visuellement l’interdiction d’entreposage.
• Communication positive: valorisez la sécurité des voisins et la conformité CNPI, plutôt que d’axer uniquement sur la sanction.
• Gestion des déménagements: imposez des créneaux, la protection des ascenseurs et une interdiction formelle d’entreposer dans les couloirs, même « pour quelques heures ».
• Hiver et périodes de pointe: planifiez des rondes supplémentaires lors des tempêtes, périodes de grands ménages ou de rénovations.
• Collaboration avec le service incendie: après un avis, faites valider les correctifs. Conservez la traçabilité des échanges.

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FAQ – Couloirs et escaliers en copropriété

Q1. Les paillassons sont-ils permis devant les portes?
– Cela dépend du règlement d’immeuble et de la largeur utile du corridor. Si le paillasson réduit la largeur minimale d’évacuation ou présente un risque de chute, il devrait être interdit. En cas de doute, suivez les bonnes pratiques diffusées par la RBQ et harmonisez votre règlementation.

Q2. Peut-on suspendre temporairement des objets le temps d’un déménagement?
– Non. Le CNPI exige des dégagements libres en tout temps. Prévoyez plutôt un circuit de déménagement, un superviseur et une zone de transit hors des issues.

Q3. Qui paie l’amende quand un locataire encombre le corridor?
– En général, l’amende interne est portée au copropriétaire-bailleur, qui se retournera ensuite contre son locataire selon le bail. Assurez-vous que le bail incorpore le règlement d’immeuble et la DCV. Pour les constats municipaux, chaque cas dépend de l’infraction et du contrevenant identifié.

Q4. Les décorations saisonnières sont-elles tolérées?
– Évitez tout ce qui dépasse du seuil ou rétrécit la circulation, et proscrivez les éléments inflammables. Le plus simple demeure l’interdiction totale dans les dégagements, avec des alternatives en vestibule ou salle communautaire.

Pour d’autres ressources sur la vie en condo et la conformité opérationnelle, consultez notre blog.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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