Unité abandonnée en copropriété au Québec: vos recours

Une unité laissée sans surveillance ou devenue insalubre met en jeu la sécurité de l’immeuble et la quiétude des copropriétaires. En copropriété divise, le syndicat et le conseil d’administration (CA) ont le devoir d’agir pour préserver l’immeuble et protéger les parties communes. Cet article explique, en contexte québécois, les pouvoirs et les limites du syndicat lorsqu’une unité semble abandonnée ou en mauvais état.

Vous y trouverez des repères concrets pour intervenir, en respect de la déclaration de copropriété (DCV), du règlement d’immeuble et du Code civil du Québec (C.c.Q.), ainsi que des pratiques pour prévenir ces situations.

Reconnaître une unité abandonnée ou insalubre

Une « unité abandonnée » ne se définit pas seulement par l’absence prolongée du copropriétaire ou du locataire. Elle se reconnaît par un ensemble d’indices objectifs et récurrents. Par exemple:

• Courrier et avis d’huissier accumulés, absence de réponse aux communications.
• Non-paiement répété des frais de condo, charges communes ou cotisations.
• Odeurs persistantes dans les corridors, insectes ou rongeurs observés.
• Signes visibles d’infiltration, condensation ou moisissure aux jonctions des parties communes.

À l’inverse, une unité « insalubre » renvoie à des conditions de salubrité déficientes pouvant affecter la santé ou la sécurité: présence importante de moisissures, dégâts d’eau non traités, accumulation extrême d’objets (syndromes d’encombrement), problèmes d’égouts, ou infestation. Lorsqu’un risque est soupçonné, l’inaction peut entraîner des dommages aux parties communes et aux autres parties privatives.

Pour éviter les erreurs d’appréciation, documentez systématiquement: photos datées, témoignages écrits, rapports d’odeurs, constats d’entretien. Cette traçabilité appuiera toute décision du CA, toute mise en demeure et, au besoin, toute demande d’ordonnance au tribunal.

Pouvoirs du syndicat et du CA selon le C.c.Q.

Le C.c.Q. confie au syndicat la mission de conserver l’immeuble, d’entretenir et d’administrer les parties communes, et de sauvegarder les droits afférents à la copropriété. Concrètement, cela implique d’intervenir lorsqu’une partie privative cause un risque ou un préjudice aux autres. Référez-vous aux dispositions sur la copropriété divise du C.c.Q. pour encadrer vos actions (voir LégisQuébec).

• Accès à une partie privative: en cas d’urgence ou de travaux nécessaires pour préserver l’immeuble, le syndicat peut requérir l’accès. Le copropriétaire ne peut s’y opposer de façon déraisonnable.
• Travaux d’urgence: si le copropriétaire est introuvable ou refuse d’agir, le syndicat peut faire exécuter les travaux urgents pour éviter l’aggravation du sinistre ou du risque.
• Répartition des coûts: les dépenses nécessaires et raisonnables engagées pour préserver l’immeuble peuvent être réclamées au copropriétaire fautif, sous réserve des règles de la DCV et des responsabilités respectives pour les parties communes et privatives.

Consultez le C.c.Q. sur la copropriété divise pour la mission du syndicat et les contributions aux charges communes (LégisQuébec):

• https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

Accès à une partie privative: avis, urgence et preuves

Hors urgence, avisez le copropriétaire par écrit, avec un délai raisonnable et une plage horaire proposée. Rappelez la base légale et la clause de la DCV ou du règlement d’immeuble qui encadre l’accès. En situation urgente (fuite active, odeur de gaz, dégât majeur), l’entrée immédiate peut être justifiée; consignez alors un procès-verbal (PV) des gestes posés.

Bonnes pratiques lors d’un accès:

• Présence d’au moins deux représentants (ex.: membre du CA et gestionnaire) et, si possible, d’un entrepreneur qualifié.
• Photos et notes datées avant/après intervention; conservation des pièces et rapports.
• Respect minimal de la vie privée, ciblant uniquement la zone à risque.

Travaux d’urgence, sécurité et conformité RBQ

Les travaux urgents (ex.: colmater une fuite, couper l’eau, ventiler un espace moisi) doivent être réalisés par des entrepreneurs détenant les licences appropriées. Cela réduit le risque de récidive, facilite les réclamations d’assurance et protège le syndicat.

• Référence: Régie du bâtiment du Québec (RBQ) pour les obligations et la qualification des entrepreneurs.
• En présence de moisissures importantes, imposez des méthodes de confinement et d’assainissement reconnues; un rapport d’un spécialiste peut s’avérer nécessaire selon l’ampleur.

Ressources utiles:

• https://www.rbq.gouv.qc.ca/
• https://rgcq.org/

Procédure recommandée: de la constatation à la remise en état

Quand une unité semble abandonnée ou insalubre, adoptez une démarche structurée:

1. Constat et documentation: photos, signalements écrits, relevés d’odeurs, traces d’infiltration; notez dates et témoins.
2. Vérifications de base: frappez à la porte, téléphonez, courriellez; consultez le registre de la copropriété et les coordonnées permises par la DCV.
3. Avis écrit au copropriétaire: décrivez les constats, les risques, et exigez une inspection/assainissement dans un délai donné. Mentionnez les conséquences en cas d’inaction.
4. Mise en demeure: si aucune collaboration, envoyez une mise en demeure formelle demandant l’accès et les correctifs; prévenez qu’à défaut, le syndicat fera exécuter les travaux nécessaires et réclamera les coûts.
5. Accès planifié ou d’urgence: entrez avec témoins et, au besoin, un entrepreneur licencié. Filmez ou photographiez pour le dossier et le PV du CA.
6. Stabilisation: coupez l’eau/électricité localement, colmatez, ventilez; faites retirer les matières contaminées si un risque immédiat existe.
7. Rapport et décisions du CA: évaluez la portée des correctifs, la part imputable aux parties communes et privatives, puis autorisez les travaux suivants.
8. Communication aux occupants voisins: informez brièvement des impacts (bruit, accès, odeurs temporaires) et des mesures de mitigation.
9. Recours externes si nécessaire: si un risque pour la santé publique est suspecté (ex.: insalubrité sévère, contamination), communiquez avec la Direction de santé publique ou la municipalité compétente, qui peuvent imposer des correctifs.
10. Facturation et recouvrement: imputezt les coûts selon la responsabilité, réclamez au copropriétaire visé, puis enclenchez les mécanismes prévus à la DCV et au C.c.Q. en cas de défaut.

Pour le cadre légal général en matière de santé publique, consultez la Loi sur la santé publique (LégisQuébec):

• https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/S-2.2

Recouvrement des coûts et suites financières

En principe, les dépenses nécessaires et raisonnables engagées par le syndicat pour prévenir ou limiter un dommage à l’immeuble peuvent être réclamées au copropriétaire responsable. Cela s’ajoute aux charges communes régulières. En cas de non-paiement, le syndicat peut recourir aux mécanismes prévus par le C.c.Q., notamment la perception des sommes dues et l’inscription, au besoin, de l’hypothèque légale du syndicat sur la fraction concernée, sous les conditions permises par la loi.

• Référez-vous au C.c.Q. pour les contributions aux charges communes et les recours de recouvrement: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

Attention aux limites de responsabilité: tout dépend de la cause du dommage, du partage parties communes/parties privatives et des stipulations de la DCV. Par exemple, un chauffe-eau en fin de vie dans une partie privative peut engager la responsabilité du copropriétaire si son défaut d’entretien a causé un sinistre. À l’inverse, si une colonne commune cède, la responsabilité peut se déplacer vers le syndicat.

Assurance et sinistre: déclarez le sinistre sans délai selon la police du syndicat. Coordonnez avec l’assureur, l’expert en sinistre et, s’il y a lieu, l’assureur du copropriétaire. Les franchises et exclusions doivent être gérées conformément à la DCV et aux pratiques usuelles. Tenez un PV détaillé des décisions du CA et conservez tous les justificatifs pour l’AGA et les états financiers.

En cas de refus persistant, la voie judiciaire (ordonnance d’accès, injonction, réclamation) peut s’imposer. Avant de judiciariser, pesez les coûts/bénéfices et la preuve disponible. Une démarche progressive, bien documentée, améliore les chances d’un règlement rapide.

Prévenir l’abandon et l’insalubrité: outils du CA

La prévention coûte moins cher que la réaction. Intégrez ces pratiques à votre gouvernance:

• Règlement d’immeuble: exigez une clé d’accès d’urgence, encadrez l’obligation d’entretien minimal, et prévoyez des inspections ponctuelles non intrusives.
• Carnet d’entretien et EUC (étude du carnet d’entretien): suivez les cycles de remplacement (ex.: chauffe-eau), ventilez les budgets, et planifiez les inspections ciblées.
• Communication proactive: rappelez aux copropriétaires leurs obligations lors de l’AGA et via des infolettres; expliquez les conséquences d’un défaut d’entretien.
• Entrepreneurs qualifiés: maintenez une liste d’entreprises licenciées RBQ pour les interventions rapides en plomberie, électricité et assainissement.

Si votre syndicat manque de temps ou d’outils, envisagez d’appuyer le CA avec un mandat de gestion. Voyez nos services en gestion opérationnelle et administrative:

• Gestion des opérations: interventions, entretien préventif, fournisseurs et sinistres — https://www.multirent.ca/services/#gestion-des-operations
• Gestion administrative: registres, avis, PV, AGA et conformité — https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Pour d’autres ressources et articles pratiques, consultez notre blogue: https://www.multirent.ca/blogue/

FAQ — Unité abandonnée ou insalubre

Le CA peut-il entrer sans consentement dans une unité?

En situation d’urgence avérée, l’accès immédiat peut être justifié pour protéger l’immeuble et les occupants. Hors urgence, transmettez un avis écrit raisonnable et fondez-vous sur la DCV, le règlement d’immeuble et le C.c.Q. Documentez systématiquement l’intervention.

Qui paie les travaux d’urgence effectués par le syndicat?

Les coûts nécessaires et raisonnables pour préserver l’immeuble sont imputables au responsable selon la cause du dommage et le partage parties communes/parties privatives. En cas de défaut de paiement, le syndicat peut recouvrer selon les mécanismes prévus au C.c.Q. et à la DCV.

Que faire si l’unité est sous hypothèque ou reprise bancaire?

Communiquez avec le créancier hypothécaire identifié au registre du syndicat et poursuivez les démarches de recouvrement selon la loi. Les obligations rattachées à la fraction demeurent; des recours judiciaires peuvent être requis selon le cas. Obtenez un avis juridique avant toute étape complexe.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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