Location long terme condo Québec: règles à connaître

Louer son unité en copropriété divise à long terme est souvent une bonne stratégie pour stabiliser ses revenus et conserver la valeur de son actif. La location long terme d’un condo diffère toutefois de la location d’un logement hors copropriété. Elle implique des obligations spécifiques envers le syndicat, le conseil d’administration (CA) et les autres copropriétaires.

Dans cet article, nous résumons les règles essentielles au Québec, du bail aux règlements de l’immeuble, en passant par la fiscalité et l’assurance. Vous saurez comment éviter les écueils les plus fréquents et mettre en place une relation locative saine et conforme.

Avant de publier votre annonce, prenez le temps de vérifier votre déclaration de copropriété (DCV) et les règlements d’immeuble. Ces documents priment le quotidien de votre copropriété et balisent la vie des résidents, incluant les locataires.

Ce que dit la loi au Québec pour la location d’un condo

• Le copropriétaire peut louer sa fraction, sous réserve du respect de la DCV et des règlements. Le locataire est tenu de s’y conformer dès qu’ils lui sont communiqués (cf. Code civil du Québec).
• Vous devez aviser le syndicat et transmettre une copie du bail dans un délai prescrit par la loi. Le Code civil prévoit que le copropriétaire qui loue sa fraction doit, notamment, informer le syndicat et lui fournir les renseignements requis, comme le nom du locataire et le bail (voir art. 1079 C.c.Q.).
• Les règles de la copropriété s’appliquent au locataire au même titre qu’au copropriétaire occupant, pour les parties communes et, selon le cas, pour certaines restrictions dans les parties privatives.

Références utiles (à jour au 2026-05-22) :

• Code civil du Québec – Co‑propriété divise (art. 1079 sur l’avis et la copie du bail) — LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991#art1079
• Code civil du Québec – Page générale — LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

En pratique, la plupart des DCV interdisent la location de type « touristique » à court terme, mais ne prohibent pas la location longue durée. Certaines DCV imposent une durée minimale (par exemple 6 ou 12 mois). La validité de ces clauses dépendra du libellé de la DCV et de la jurisprudence. En cas de doute, consultez un professionnel du droit.

Rôle du syndicat et du CA: avis, règles et procédures

Le syndicat et le CA veillent à l’application de la DCV et des règlements d’immeuble. Avant la signature du bail, vérifiez et respectez:

• Procédure d’avis: envoyez le nom et les coordonnées du locataire, la date d’entrée et une copie du bail au gestionnaire ou au CA, selon la procédure interne. Idéalement, faites-le par écrit et conservez la preuve d’envoi.
• Réservation de déménagement: plusieurs immeubles exigent une réservation d’ascenseur, des plages horaires et, parfois, des frais de déménagement facturés au copropriétaire. Ces frais doivent découler d’un règlement valide adopté par l’assemblée.
• Règlements d’occupation: bruit, animaux, fumée, BBQ, bornes électriques, stationnement, entreposage, etc. Remettez au locataire la version à jour des règlements et faites-le accuser réception.
• Dépôts et loyers: au Québec, le locateur ne peut exiger de dépôt de garantie ni plus d’un mois de loyer d’avance; ces pratiques sont limitées par le Code civil (cf. art. 1904 C.c.Q., LégisQuébec).

Lien pertinent: Code civil du Québec – art. 1904 (dépôts et loyers) — LégisQuébec: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991#art1904

Astuce: convenez par écrit d’une personne-ressource pour les urgences (fuite, sinistre) et transmettez-la au gestionnaire. Le CA peut ainsi joindre rapidement le bon interlocuteur sans déranger l’ensemble de la copropriété.

Pour des bonnes pratiques additionnelles en copropriété, consultez le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ): https://rgcq.org/

Bail de logement et clauses essentielles à prévoir

Utilisez le formulaire officiel de bail de logement du Québec (TAL), puis ajoutez des clauses additionnelles conformes à la DCV et aux règlements. Quelques clauses et annexes utiles:

• Conformité à la DCV et aux règlements d’immeuble: incluez une clause où le locataire reconnaît les avoir reçus et s’engage à les respecter. Joignez-les en annexe et tenez-les à jour.
• Assurance responsabilité civile du locataire: exigez une preuve annuelle (par exemple 1 M$ de responsabilité). Ce n’est pas imposé par la loi, mais souvent requis par la DCV; cela protège tous les occupants en cas de sinistre.
• Remise des clés et puces d’accès: précisez le nombre de clés, cartes ou puces et les frais de remplacement applicables selon les règles de l’immeuble (facturés au copropriétaire).
• Stationnement et rangement: décrivez clairement l’emplacement des cases et des casiers (n° de lot ou d’espace). Précisez l’usage permis et les règles (pas d’entreposage dangereux, etc.).
• Interdictions usuelles: sous réserve de la loi et de la DCV, rappelez les restrictions en vigueur (ex.: interdiction de fumer dans les parties communes, règles pour les animaux, interdiction de location de courte durée).
• État des lieux: faites un état des lieux d’entrée et de sortie, photos à l’appui. Cela facilite la gestion des réparations locatives.

Sachez aussi que la cession de bail et la sous-location sont encadrées par le Code civil: le locataire peut céder ou sous-louer avec votre consentement, que vous ne pouvez refuser sans motif sérieux (cf. art. 1870 et suiv. C.c.Q.). Référence: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991#art1870

Pour un accompagnement opérationnel (gestion des entrées/sorties, communication des règlements, avis au syndicat), voyez nos services en gestion administrative et des opérations:

• Services — Gestion administrative
• Services — Gestion des opérations

Fiscalité, assurances et responsabilités du locateur

La location résidentielle de longue durée est généralement exonérée de TPS/TVQ. Vous n’avez donc pas à les facturer sur le loyer d’un condo loué à des fins d’habitation. En revanche, vos revenus de location sont imposables et doivent être déclarés.

• Revenu Québec – Revenus de location (individus): https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/votre-situation/revenus-de-location/
• Relevé 31 (RL-31) – Information à transmettre aux locataires au 31 décembre (crédit solidarité): https://www.revenuquebec.ca/fr/entreprises/releves-et-sommaires/production-des-releves/releve-31/

Points d’attention:

• Déductions: intérêts hypothécaires (portion locative), taxes municipales et scolaires, assurances, frais de gestion, réparations admissibles, amortissement de certains biens. Conservez toutes vos pièces.
• Stationnement loué séparément: la location d’un espace de stationnement non accessoire à l’habitation peut être taxable. Validez votre situation auprès d’un fiscaliste ou de Revenu Québec.
• Assurance copropriétaire: informez votre assureur que l’unité est louée. Vérifiez les obligations d’assurance de la DCV (franchise, valeur à neuf, responsabilité) et exigez une attestation annuelle du locataire.
• Sinistres et responsabilités: en cas de dommage causé par le locataire aux parties communes, le syndicat peut réclamer au copropriétaire. Prévoyez des mécanismes de recouvrement dans vos clauses.

Pour une aide à la tenue de dossiers (reçus, relevés, pièces justificatives), voyez aussi notre volet de gestion financière: https://www.multirent.ca/services/#gestion-financiere

Étapes pratiques et liste de vérification avant de louer

1. Relire la DCV et les règlements d’immeuble; noter toute clause sur la durée minimale de location, les déménagements et l’assurance.
2. Valider toute exigence du CA (avis, formulaire interne, copie du bail, coordonnées d’urgence).
3. Préparer le bail officiel (TAL) et vos annexes: règlements, état des lieux, description des espaces, clause d’assurance responsabilité, preuve d’assurance exigée.
4. Sélectionner le candidat sur des critères objectifs et vérifiables (capacité de payer, références, emploi). Conservez vos notes et décisions.
5. Planifier le déménagement: réserver l’ascenseur au besoin, informer le gestionnaire, transmettre les règles d’occupation dès la signature.
6. Remettre les clés/puces contre accusé de réception; enregistrer les numéros de série si possible.
7. Aviser le syndicat par écrit et lui fournir la copie du bail, les coordonnées et la date d’entrée du locataire.
8. Mettre à jour vos assurances et votre dossier fiscal; noter les dépenses admissibles et les loyers perçus dès le premier mois.

Pour rester informé des actualités en copropriété, consultez le blogue de multiRent: https://www.multirent.ca/blogue/

FAQ — Location longue durée en copropriété

Q1. Une copropriété peut-elle imposer une durée minimale (ex.: 12 mois)?
R. Plusieurs DCV prévoient une durée minimale pour prévenir la rotation excessive des occupants. La validité dépendra du libellé et du contexte. Demandez une opinion juridique en cas d’enjeu.

Q2. Puis-je refuser un candidat locataire?
R. Oui, sur des motifs objectifs liés au bail (ex.: insolvabilité, références négatives). Évitez toute discrimination. Documentez votre processus et vos échanges.

Q3. Dois-je aviser mon prêteur hypothécaire si je loue mon condo?
R. Très souvent, oui. Plusieurs contrats hypothécaires exigent d’informer le prêteur d’un changement d’occupation. Vérifiez votre contrat pour éviter un défaut.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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