Résiliation bail locataire copropriété: recours du syndicat

Un locataire qui multiplie les nuisances peut rapidement miner la qualité de vie des copropriétaires d’un immeuble en copropriété divise. Entre bruits répétés, fumée, insalubrité ou non-respect du règlement d’immeuble, le syndicat et le conseil d’administration (CA) doivent agir avec méthode et preuves à l’appui. Cet article présente, pour le Québec, les étapes et les recours menant, au besoin, à la résiliation du bail et à l’éviction du locataire fautif. Nous abordons la « résiliation bail locataire copropriété syndicat Québec » sous l’angle pratique: avis, mises en demeure, preuve, et saisie des autorités compétentes.

Quand et pourquoi le syndicat peut intervenir

Le syndicat a la mission de préserver la jouissance normale des parties communes et de faire respecter la déclaration de copropriété (DCV) et le règlement d’immeuble. La DCV et le règlement lient non seulement les copropriétaires, mais aussi les locataires et autres occupants. Le Code civil du Québec prévoit que ces règles sont opposables aux occupants (cf. art. 1069 et 1077 C.c.Q.) et que la jouissance paisible des lieux doit être respectée par le locataire (cf. art. 1863 C.c.Q.).

Concrètement, le syndicat peut intervenir lorsque:

• Les nuisances sont graves (bruits excessifs nocturnes, insalubrité créant un risque, fumée se répandant dans les parties privatives voisines, etc.).
• Les manquements se répètent malgré les avertissements.
• Le règlement d’immeuble ou la DCV contiennent des obligations claires et raisonnables (p. ex., interdiction de fumer dans les parties communes, règles de bruit, tri des déchets).

Dans ces situations, le syndicat peut exiger la cessation des troubles, réclamer l’application des pénalités prévues au règlement, et, si la situation persiste, entreprendre des recours devant le Tribunal administratif du logement (TAL) ou, au besoin, devant la Cour supérieure pour des injonctions urgentes.

Références utiles:

• LégisQuébec – Code civil du Québec: opposabilité de la déclaration et des règlements aux occupants (cf. art. 1069, 1077)
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
• LégisQuébec – Code civil du Québec: manquement du locataire et atteinte à la jouissance paisible (cf. art. 1863)
  https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

Échelle des recours: de l’avis à la résiliation du bail

La résiliation du bail est un « dernier recours » réservé aux situations sérieuses et bien documentées. Avant d’y arriver, suivez une démarche graduelle, conforme aux bonnes pratiques reconnues par les organismes spécialisés en copropriété.

1. Communication et avis de non-conformité
   • Premier contact courtois avec le locataire et copie au copropriétaire-bailleur.
   • Rappel des clauses pertinentes de la DCV et du règlement d’immeuble.
   • Délais raisonnables pour corriger la situation, selon la gravité du manquement.
2. Pénalités et mise en demeure
   • Application des pénalités prévues au règlement (si autorisées et raisonnables).
   • Mise en demeure formelle adressée au locataire et au copropriétaire-bailleur, exigeant la cessation des troubles et la conformité immédiate. Indiquez que, faute de correction, un recours sera déposé. La mise en demeure doit citer les faits, les dates et les clauses pertinentes.
3. Recours devant les autorités
   • TAL: Demande d’ordonnance pour faire cesser les troubles, de résiliation du bail et d’éviction du locataire fautif, selon la preuve de gravité et de répétition. Le syndicat peut déposer une demande lorsqu’il a un intérêt suffisant et que les manquements affectent la collectivité des copropriétaires.
   • Cour supérieure: Injonction (par exemple, pour faire cesser immédiatement une activité illicite ou dangereuse) si l’urgence ou la nature du trouble l’exige.
4. Exécution et suivi
   • Si une ordonnance est rendue (cessation, résiliation, éviction), veillez à l’exécution et consignez toutes les étapes au dossier (PV du CA, communications, huissier, etc.).
   • Communiquez rapidement avec les copropriétaires touchés au moyen d’un avis général, sans divulguer d’informations personnelles non nécessaires.

Pour des repères pratiques supplémentaires, voyez les ressources du RGCQ sur les bonnes pratiques en copropriété:
https://rgcq.org/

Conditions pour la résiliation au TAL

Le TAL apprécie la preuve. Pour obtenir la résiliation, vous devrez démontrer que:

• Les manquements sont graves et nuisent à la jouissance normale des autres occupants ou des parties communes.
• Les manquements se sont répétés ou perdurent malgré les avis et mises en demeure.
• Le règlement d’immeuble et/ou la DCV interdisent clairement les comportements en cause, ou que ceux-ci violent les obligations légales du locataire.

Des avertissements écrits, des témoignages concordants, des constats (ex.: odeurs de fumée persistantes, attroupements nocturnes), des interventions policières ou municipales, ainsi que des vidéos/photos datées, contribuent à convaincre le tribunal. Évitez toutefois toute collecte de preuve portant atteinte à la vie privée ou obtenue illégalement.

Alternatives à la résiliation

Selon les cas, le TAL peut préférer:

• Ordonner la cessation des nuisances et interdire certains comportements.
• Imposer des conditions au maintien du bail (p. ex., interdiction stricte de fumer, respect d’un couvre-feu de bruit).
• Condamner le locataire ou, selon le cas, le copropriétaire-bailleur à des dommages pour les préjudices causés.

Rôles du copropriétaire-bailleur, du CA et du gestionnaire

Copropriétaire-bailleur: Il doit s’assurer que son locataire respecte la DCV et le règlement d’immeuble. Il est le premier responsable d’intervenir rapidement et efficacement. En cas de manquement, il doit collaborer avec le syndicat et appliquer les correctifs requis, y compris amorcer lui-même une démarche au TAL lorsque nécessaire.

Conseil d’administration (CA): Il coordonne la réponse du syndicat, autorise les mises en demeure et les recours, et veille à la conformité procédurale. Le CA doit aussi s’assurer que les pénalités prévues par le règlement sont raisonnables et appliquées de manière équitable.

Gestionnaire de copropriété: Il soutient le CA, centralise les plaintes, prépare les dossiers de preuve, organise les communications officielles et le calendrier des actions. Pour encadrer ces volets, voyez nos services en gestion administrative: multiRent – Services (gestion administrative).

Le RGCQ propose des guides utiles sur la gouvernance et l’application des règlements en copropriété:
rgcq.org

Constituer un dossier de preuve solide

Un dossier bien monté augmente significativement vos chances d’obtenir une ordonnance ferme ou la résiliation du bail.

À consigner systématiquement:

• Registre chronologique des incidents (dates, heures, description factuelle, unités concernées, prise de photos/vidéos si approprié).
• Témoignages écrits signés des copropriétaires incommodés et de tout employé/entrepreneur témoin.
• Rapports de sécurité, constats d’huissier, interventions policières, avis municipaux.
• Extraits pertinents de la DCV et du règlement d’immeuble, avec les clauses sur le bruit, la fumée, l’entretien des parties privatives, la propreté, etc.
• Copies de tous les avis, courriels et mises en demeure envoyés au locataire et au copropriétaire-bailleur.
• Résolutions du CA et extraits de PV autorisant les démarches et, s’il y a lieu, l’engagement d’un avocat ou d’un huissier.

Bonnes pratiques supplémentaires:

• Rester factuel et éviter tout jugement de valeur dans les écrits.
• Décrire les impacts concrets sur la jouissance (réveils nocturnes, infiltration d’odeurs, salubrité, usage restreint des parties communes).
• Protéger les renseignements personnels; ne conservez que ce qui est nécessaire à la preuve.

Références légales générales:

• LégisQuébec – Code civil du Québec (déclaration et règlements en copropriété: cf. art. 1069, 1077):
  LégisQuébec – CCQ
• LégisQuébec – Code civil du Québec (obligations du locataire et jouissance paisible: cf. art. 1863):
  LégisQuébec – CCQ

Délais, lettres types et conseils pratiques

Délais: Les délais au TAL ou devant la Cour supérieure varient selon la région et l’achalandage; planifiez en conséquence (à jour au 2026-06-11). En situation d’urgence (sécurité, activité illicite), discutez immédiatement de l’option d’une injonction.

Lettres types: Vos avis et mises en demeure devraient inclure: l’identification des parties, l’adresse et le numéro d’unité, l’énumération des manquements, les dates/heure, les clauses de la DCV et du règlement en cause, le délai pour corriger et l’annonce du recours envisagé si le manquement persiste.

Communication interne: Informez le copropriétaire-bailleur de chaque étape. Conservez des copies dans un dossier partagé au sein du CA. Inscrivez les décisions au PV des réunions du CA ou, au besoin, obtenez une résolution en AGA si un mandat particulier est requis (p. ex., autoriser une action en injonction).

Finances et recouvrement: Certaines dépenses (huissier, constats, honoraires) pourront être réclamées dans la procédure, si la loi et la preuve le justifient. Pour structurer vos suivis, voyez aussi nos services dédiés: multiRent – Services.

Ressources complémentaires:

• RGCQ – Ressources pratiques pour syndicats et administrateurs: rgcq.org
• Outils et articles pour administrateurs: multiRent – Blogue

FAQ – Résiliation du bail d’un locataire en condo

Q1. Le syndicat peut-il demander lui-même la résiliation du bail au TAL?
Oui, si le syndicat démontre un intérêt suffisant et une preuve sérieuse des manquements affectant la collectivité. Le TAL peut ordonner la résiliation et l’éviction lorsque les conditions sont remplies.

Q2. Doit-on d’abord poursuivre le copropriétaire-bailleur plutôt que le locataire?
Les deux approches coexistent. Le copropriétaire-bailleur demeure responsable du respect de la DCV et du règlement par son locataire. Selon les faits, le syndicat peut viser le locataire, le bailleur ou les deux, pour faire cesser les nuisances et obtenir les ordonnances appropriées.

Q3. Les pénalités prévues au règlement d’immeuble suffisent-elles?
Elles aident à faire pression, mais ne remplacent pas une ordonnance du TAL si le trouble persiste. Le tribunal apprécie la preuve, la gradation des interventions et la raisonnabilité des pénalités.

Q4. Peut-on évincer rapidement en cas d’activité dangereuse?
En présence d’un risque à la sécurité ou d’une activité manifestement illicite, une injonction en Cour supérieure peut être envisagée en urgence. Consultez rapidement un avocat et préparez vos preuves.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Vous gérez une copropriété au Québec ? Découvrez nos forfaits ou contactez-nous pour évaluer vos besoins.