Convention 1074.1 en copropriété au Québec: dommages et franchises

Entre deux sinistres d’eau et trois appels à l’assureur, bien des syndicats cherchent un cadre clair pour répartir les coûts. En copropriété divise, la question de « qui paie quoi » pour les dommages et la franchise d’assurance crée souvent des tensions entre copropriétaires et le conseil d’administration (CA).

C’est là qu’intervient la convention dite « 1074.1 ». En pratique, on parle de convention 1074.1 copropriete quebec pour désigner un règlement ou une politique interne qui précise comment le syndicat imputera la franchise et certains dommages, selon les scénarios. L’objectif: réduire les litiges et accélérer le règlement des sinistres.

Dans cet article, nous expliquons l’esprit de l’article 1074.1 du Code civil du Québec (C.c.Q.), l’utilité d’une convention, ce qu’elle devrait contenir, comment l’adopter en AGA, et nous illustrons le tout par des exemples concrets.

1) L’article 1074.1 C.c.Q. en bref

L’article 1074.1 C.c.Q. fait partie du régime d’assurance en copropriété divise. Il précise notamment que:

• Le syndicat doit faire réparer les biens qu’il a l’obligation d’assurer lorsque survient un sinistre, peu importe qu’une faute soit identifiée ou non.
• Lorsque le sinistre est attribuable à la faute d’un copropriétaire, d’un occupant ou d’une personne dont il doit répondre, le syndicat peut leur réclamer certaines sommes, par exemple jusqu’à concurrence de la franchise d’assurance ou du coût des réparations applicables, selon le cas (cf. art. 1074.1 C.c.Q.).

Ce cadre légal vise à fluidifier les réparations et à éviter que les travaux soient bloqués dans l’attente d’une preuve de faute. Cependant, il n’indique pas, de manière détaillée, comment répartir les coûts dans toutes les situations concrètes. D’où la pertinence d’une convention interne adoptée par le syndicat.

• Référence légale: voir le Code civil du Québec, notamment les dispositions relatives à l’assurance en copropriété et l’art. 1074.1, sur LégisQuébec.

2) À quoi sert une « convention 1074.1 » en copropriété?

Dans l’usage, la « convention 1074.1 » est un document adopté par le syndicat (souvent sous forme de règlement de l’immeuble) qui précise, à l’avance, comment seront imputés:

• La franchise d’assurance du syndicat, lorsque son contrat est sollicité;
• Les dommages sous-franchise (montants en deçà de la franchise);
• Les dommages non couverts par l’assurance du syndicat, dans la mesure permise par la loi.

Pourquoi l’adopter?

• Clarté et prévisibilité: les copropriétaires savent à quoi s’en tenir avant qu’un sinistre survienne.
• Rapidité de traitement: le CA et le gestionnaire appliquent des règles déjà votées en AGA, ce qui réduit les délais.
• Équité et prévention: bien conçue, la convention encourage l’entretien préventif (p. ex., remplacement périodique des chauffe-eau) et répartit les coûts de manière perçue comme juste.

La convention vient compléter votre déclaration de copropriété (DCV) et votre règlement de l’immeuble. Elle ne doit pas contredire le C.c.Q., ni les obligations d’assurance du syndicat. Pour des bonnes pratiques en copropriété, consultez le RGCQ, qui publie régulièrement des ressources utiles.

3) Les éléments essentiels d’une bonne convention 1074.1

Une convention utile est précise, applicable et comprise de tous. Voici les blocs à prévoir:

• Portée et définitions
  • Parties communes, parties privatives, et parties communes à usage restreint (p. ex., balcons, stationnements);
  • Types de sinistres visés (eau, feu, infiltration, refoulement, etc.).
• Règles d’attribution selon les scénarios
  • Faute établie: lorsque la faute d’un copropriétaire, d’un locataire ou d’un entrepreneur qu’il a mandaté est démontrée, préciser la réclamation possible (par ex., jusqu’à concurrence de la franchise ou du coût des réparations, selon le cas, cf. art. 1074.1 C.c.Q.).
  • En l’absence de faute: indiquer si la franchise ou les sous-franchises seront imputées selon l’unité d’origine du sinistre, divisées entre certaines unités affectées, ou assumées par le syndicat; ces règles doivent respecter la loi et la DCV.
  • Parties communes d’usage restreint: clarifier le traitement des balcons, terrasses ou stationnements lorsque la cause provient d’un élément dont l’entretien est à la charge d’un copropriétaire.
• Processus et preuves
  • Déclaration obligatoire du sinistre au gestionnaire et au CA, délais et mode de communication;
  • Expertise et rapports (photos, constats, rapport d’expert en sinistre, constat d’huissier au besoin);
  • Choix d’entrepreneurs détenteurs d’une licence valide, conforme aux règles de la RBQ;
  • Coordination des travaux dans les parties communes et privatives.
• Réclamations et recouvrement
  • Modalités d’imputation au compte du copropriétaire visé;
  • Délais de paiement, intérêts et recours en cas de défaut;
  • Inscription au procès-verbal (PV) du CA des décisions importantes.
• Gouvernance et information
  • Approbation en AGA, seuil de majorité applicable et entrée en vigueur;
  • Publication dans l’intranet/portail et remise aux nouveaux copropriétaires lors de la vente (voir aussi l’OACIQ pour la base du courtage en copropriété);
  • Révision périodique, notamment si l’assureur modifie la franchise.

Pensez aussi à la cohérence avec d’autres documents: règlement sur l’entretien préventif (carnet d’entretien/EUC), registre des remplacements de chauffe-eau, et directives d’accès aux unités pour interventions urgentes.

Pour structurer et appliquer ce type de règlement, un accompagnement en gestion administrative et en gestion financière aide le CA à rester conforme et à communiquer clairement.

4) Adoption, validité et communication aux copropriétaires

L’adoption d’une convention 1074.1 suit normalement les règles du C.c.Q. pour les règlements de l’immeuble et votre DCV. En pratique:

1. Préparation d’un projet par le CA, idéalement avec l’appui d’un juriste et du gestionnaire.
2. Avis d’assemblée et diffusion du texte avant l’AGA, pour permettre aux copropriétaires de poser des questions.
3. Vote à l’AGA selon la majorité requise par le C.c.Q. et votre DCV pour les règlements de l’immeuble (vérifiez les articles pertinents; en cas de doute, consultez un professionnel).
4. Inscription détaillée au PV de l’AGA et communication du règlement adopté à tous les copropriétaires et occupants.
5. Mise à jour des documents internes et rappel périodique des obligations (p. ex., remplacement des boyaux d’appareils, inspection des chauffe-eau).

Le texte adopté doit rester compatible avec les articles 1074.1 et suivants du C.c.Q. et avec le contrat d’assurance du syndicat. Pour le cadre légal général, référez-vous au Code civil du Québec (LégisQuébec).

Astuce communication: publiez une fiche synthèse sur le portail du syndicat, joignez-la à la convocation d’AGA suivante, et intégrez-la à votre trousse d’accueil pour les nouveaux copropriétaires. Vous pouvez aussi renvoyer vers l’index du blogue pour des contenus pratiques.

5) Exemples concrets: comment répartir franchise et dommages

Chaque copropriété est différente. Voici des scénarios fréquents qui illustrent l’application d’une convention.

A) Fuite d’un chauffe-eau en fin de vie utile (partie privative)

• Contexte: le réservoir d’un copropriétaire fuit et endommage sa partie privative et le corridor (partie commune). Aucune preuve de faute au sens juridique strict, mais le réservoir avait dépassé la durée recommandée.
• Sans convention: incertitude sur qui assume la franchise et les montants sous-franchise; discussions longues entre assureur, syndicat et copropriétaire.
• Avec convention: si la règle prévoit l’imputation de la franchise et/ou des sous-franchises à l’unité d’origine en l’absence de faute, le copropriétaire d’où provient le sinistre supporte ces montants. La convention peut aussi exiger un remplacement préventif périodique des chauffe-eau, ce qui réduit le risque global.

B) Infiltration par la toiture (partie commune) sans faute

• Contexte: vent violent, membrane soulevée, dégâts à plusieurs unités. Aucune faute d’un copropriétaire.
• Application: la convention peut préciser que, pour les sinistres provenant exclusivement d’une partie commune sans faute d’un copropriétaire, la franchise et les sous-franchises sont assumées par le syndicat, éventuellement réparties via les charges communes si le contrat d’assurance est sollicité.

C) Tuyau de toilette mal installé par un entrepreneur mandaté par un copropriétaire

• Contexte: un travail non conforme cause un dégât d’eau.
• Application: si la faute de l’entrepreneur est démontrée, la convention rappelle que le syndicat peut réclamer jusqu’à concurrence des montants permis par l’art. 1074.1 C.c.Q., au copropriétaire mandant ou directement au responsable, selon les recours disponibles. La convention devrait aussi imposer l’usage d’entrepreneurs détenteurs d’une licence RBQ valide.

Ces exemples montrent l’importance de définir des règles en amont. Une convention bien rédigée réduit les débats au moment critique et protège la trésorerie du syndicat, tout en restant respectueuse du Code civil.

FAQ express

• Peut-on imputer la franchise au copropriétaire d’où provient le sinistre sans prouver une faute?
  Plusieurs syndicats le prévoient par règlement. La validité dépend de la conformité au C.c.Q., de la rédaction et du caractère raisonnable. Faites valider le libellé par un juriste et considérez la jurisprudence applicable.
• La convention 1074.1 s’applique-t-elle aux locataires?
  Elle s’applique d’abord aux copropriétaires. Toutefois, si le sinistre découle d’un occupant, le syndicat peut, selon les cas, réclamer au copropriétaire responsable de cet occupant. La convention peut exiger que toute location inclue des clauses d’assurance du locataire.
• Faut-il publier la convention au registre foncier?
  La plupart des conventions prennent la forme d’un règlement de l’immeuble adopté en AGA et communiqué à tous. La publication au registre foncier vise surtout les modifications à la DCV. Vérifiez avec votre notaire ce qui s’applique à votre situation.
• La convention peut-elle contredire le contrat d’assurance du syndicat?
  Non. Elle doit rester compatible avec les obligations d’assurance et la franchise prévues au contrat. Ajustez le texte si l’assureur modifie les conditions.

Pour des repères supplémentaires sur l’achat, la vente et les documents d’une copropriété, voyez aussi l’OACIQ.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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