Fin de la copropriété divise au Québec : étapes

Par Muriel Druart, directrice, service client

Mettre fin à une copropriété divise constitue une opération juridique exceptionnelle. Elle ne correspond ni à une simple vente d’un condo ni à une modification ordinaire de la déclaration de copropriété. La démarche touche simultanément les droits des copropriétaires, les créanciers hypothécaires, le syndicat et l’immeuble.

La fin de la copropriété divise Québec exige notamment un vote renforcé, un écrit conforme et une inscription au registre foncier. Elle entraîne ensuite la liquidation du syndicat selon les règles applicables. Le conseil d’administration doit donc préparer le projet avec des professionnels du droit, de la fiscalité et de l’immobilier.

Ce guide présente les principales étapes à prévoir. Chaque dossier demeure toutefois particulier, notamment lorsque l’immeuble est hypothéqué, loué, endommagé ou destiné à être vendu à un promoteur.

Pourquoi mettre fin à une copropriété divise?

La fin du régime peut être envisagée lorsqu’un immeuble a perdu sa vocation initiale ou nécessite des travaux disproportionnés. Elle peut aussi s’inscrire dans un projet de vente globale, de démolition, de reconstruction ou de redéveloppement. Une offre visant tout l’immeuble ne suffit toutefois pas à supprimer automatiquement la copropriété.

Avant de retenir cette avenue, le CA devrait comparer plusieurs scénarios. Une réparation financée par le fonds de prévoyance, une cotisation spéciale ou une réclamation d’assurance pourrait parfois préserver le régime existant. Le carnet d’entretien et l’EUC peuvent alors documenter l’état du bâtiment, les interventions prévues et les besoins financiers.

L’analyse doit également distinguer les parties communes des parties privatives. Une déficience majeure touchant la structure n’a pas les mêmes conséquences qu’un problème limité à une fraction. Les frais de condo, les charges communes impayées et les contrats en cours doivent aussi être recensés.

Le CA ne peut pas décider seul de mettre fin au régime. Son rôle consiste plutôt à recueillir l’information, à préparer les options et à soumettre une proposition suffisamment détaillée aux copropriétaires.

Quelles conditions juridiques faut-il respecter?

L’article 1108 du Code civil du Québec prévoit un double seuil. La décision doit être approuvée par les trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Ce calcul ne vise donc pas uniquement les personnes présentes ou représentées à l’assemblée. Le syndicat doit vérifier le registre, les droits de vote et toute restriction applicable avant le scrutin. La DCV peut encadrer la convocation, les procurations et le déroulement de l’assemblée, sans réduire le seuil légal.

La décision doit ensuite être constatée dans un écrit signé par le syndicat. Les personnes détenant une hypothèque sur tout ou partie de l’immeuble doivent également le signer. Cet écrit doit être inscrit au registre foncier sous les numéros d’immatriculation concernés.

Le consentement des créanciers ne devrait pas être présumé, même si le vote atteint les seuils requis. Chaque prêteur peut analyser la garantie, le remboursement projeté et la nouvelle structure de détention. Un notaire pourra déterminer les signatures, les radiations et les publications nécessaires.

Comment préparer et réaliser la démarche?

Une séquence structurée réduit les risques d’oubli et facilite les échanges avec les copropriétaires. La démarche comprend généralement les étapes suivantes.

1. Documenter la situation. Le CA rassemble la DCV, les titres, le registre des copropriétaires, les hypothèques, les contrats, les assurances et les états financiers. Les rapports techniques, le carnet d’entretien et l’EUC complètent le dossier.
2. Évaluer les scénarios. Une analyse financière compare les réparations, la vente globale, la reconstruction et la fin du régime. Elle devrait considérer les dettes, les créances, les indemnités, les frais professionnels et les incidences fiscales potentielles.
3. Consulter les créanciers. Les prêteurs hypothécaires sont approchés avant l’assemblée lorsque possible. Cette étape permet de repérer une condition susceptible de retarder ou de modifier le projet.
4. Convoquer l’assemblée. L’avis de convocation présente clairement la résolution, ses conséquences et les documents utiles. Le vote peut avoir lieu lors d’une assemblée spéciale plutôt qu’à l’AGA si l’échéancier le justifie.
5. Consigner la décision. Le PV doit rapporter le résultat par nombre de copropriétaires et par voix. Les procurations, bulletins et calculs sont conservés dans les archives du syndicat.
6. Signer et publier l’acte. Le syndicat et les créanciers hypothécaires concernés signent l’écrit requis. Le notaire procède ensuite aux vérifications et à l’inscription au registre foncier.
7. Liquider le syndicat. Après la fin du régime, les affaires du syndicat doivent être liquidées conformément au Code civil. Il faut notamment traiter les créances, les dettes, les contrats, les archives et le solde des actifs.

La gestion administrative de copropriété peut soutenir la préparation documentaire, les communications et le suivi des décisions. Elle ne remplace toutefois pas l’intervention du notaire ou de l’avocat responsable de la structure juridique.

Lorsque des travaux demeurent nécessaires avant une vente ou une démolition, le syndicat devrait vérifier les permis et les licences. La Régie du bâtiment du Québec permet notamment de vérifier la licence d’un entrepreneur.

Quelles conséquences faut-il anticiper?

L’inscription de la fin du régime modifie profondément les droits rattachés à l’immeuble. Elle ouvre aussi la liquidation du syndicat, mais ne règle pas automatiquement toutes les dettes ni toutes les conventions. Le projet doit préciser le sort de l’immeuble, des sommes détenues et des obligations contractuelles.

Les contrats d’assurance, d’entretien, de gestion et de services doivent être révisés. Les comptes bancaires ne devraient pas être fermés avant le paiement des obligations et l’encaissement des créances. Les réclamations en cours, les cotisations impayées et les litiges doivent être signalés au liquidateur et aux professionnels impliqués.

Les copropriétaires devraient aussi obtenir un avis sur leur prêt hypothécaire et leur situation fiscale. Une vente globale, une indemnité ou une nouvelle forme de détention peut avoir des effets différents selon l’usage de la fraction. Les ressources de l’OACIQ peuvent informer les parties lors d’une transaction encadrée par un courtier immobilier.

Enfin, une communication transparente demeure essentielle. Des documents accessibles, un échéancier réaliste et des réponses consignées limitent les malentendus. Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec offre également des ressources générales sur la gouvernance en copropriété.

Questions fréquentes sur la fin de la copropriété

Un copropriétaire peut-il mettre fin seul au régime?

Non. Un copropriétaire ne dispose pas d’un droit général lui permettant de supprimer unilatéralement la copropriété divise. La décision collective doit respecter le double seuil légal et les formalités de publication. Certaines situations litigieuses ou liées à la destruction de l’immeuble nécessitent une analyse juridique distincte.

L’accord unanime est-il obligatoire?

Le Code civil n’exige pas l’unanimité pour la décision visée à l’article 1108. Il impose toutefois l’accord des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % de toutes les voix. Les signatures des créanciers hypothécaires concernés demeurent également nécessaires pour l’écrit publié.

La fin du régime entraîne-t-elle automatiquement la vente?

Non. La fin de la copropriété, la vente de l’immeuble et sa démolition sont des opérations distinctes, même si elles font partie d’un même projet. Les actes, autorisations municipales et modalités financières doivent être coordonnés séparément.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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