Médiation au TAL en copropriété au Québec : mode d’emploi

Les conflits en copropriété divise peuvent rapidement empoisonner la vie des occupants et mobiliser le conseil d’administration (CA). Quand un litige implique un locataire (p. ex. nuisances, accès pour travaux, non-respect du règlement d’immeuble), la médiation au Tribunal administratif du logement (TAL) peut constituer une voie plus rapide et moins conflictuelle qu’une audience formelle.

Cet article explique quand et comment utiliser la médiation du TAL dans un contexte de condo, ce que le syndicat et le CA peuvent faire concrètement, et comment préparer un dossier solide pour favoriser une entente durable.

À retenir: le TAL traite principalement des rapports locateur–locataire. Plusieurs différends strictement entre syndicats et copropriétaires relèvent plutôt des tribunaux civils (C.c.Q., cohabitation et copropriété). Nous précisons la frontière ci-dessous.

Qu’est-ce que la médiation au TAL?

La médiation au TAL est un processus volontaire, confidentiel et structuré animé par un médiateur impartial. Les parties y explorent des solutions négociées sans tranchage imposé. Lorsqu’une entente est conclue, elle peut être constatée par écrit et mettre fin au dossier déposé au TAL.

• Objectif: régler le différend plus rapidement, à coût maîtrisé, en préservant la relation locateur–locataire.
• Caractère volontaire: les deux parties doivent consentir à participer.
• Confidentialité: ce qui se dit en médiation ne sert pas de preuve à l’audience si aucune entente n’intervient (sous réserve des règles applicables).

Références utiles:

• Code civil du Québec – dispositions générales et copropriété (voir C.c.Q. CCQ-1991) pour les droits et obligations, dont la jouissance paisible et le respect du règlement d’immeuble (réf. C.c.Q., https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/cs/CCQ-1991).
• Loi sur le Tribunal administratif du logement pour le cadre du processus de règlement des différends locatifs (LégisQuébec, https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/T-15.01).

Médiation au TAL et copropriété: quand est-ce pertinent?

En condo, la médiation du TAL s’applique quand le litige relève du bail d’habitation et oppose un locateur (souvent un copropriétaire-bailleur) et son locataire. Le syndicat n’est pas partie au bail, mais il peut être concerné lorsque l’infraction touche les parties communes ou l’application du règlement d’immeuble.

Exemples pertinents en contexte de copropriété:

• Nuisances répétées causées par un locataire (bruit, fumée, encombrement) malgré avis du locateur et rappels du CA.
• Accès refusé par un locataire pour des travaux urgents ou planifiés affectant les parties privatives, découlant du carnet d’entretien / EUC ou d’un projet financé par le fonds de prévoyance.
• Usage non conforme d’un stationnement ou d’un casier (parties privatives à usage restreint) par un locataire, contraire au règlement d’immeuble joint à la DCV.
• Animaux, location de courte durée ou autres manquements au bail et au règlement d’immeuble, lorsque ces règles sont intégrées au bail.

Cas non couverts par le TAL (habituellement tribunaux civils):

• Litiges strictement entre un syndicat et un copropriétaire (p. ex. impayés de frais de condo / charges communes / cotisations; contestation d’une décision d’AGA; travaux sur parties communes; injonction pour non-respect du règlement par un copropriétaire). Ces recours s’appuient sur la DCV et les articles du C.c.Q. sur la copropriété (réf. CCQ-1991 ci-dessus).
• Conflits entre copropriétaires (p. ex. servitudes, atteinte aux parties communes) hors cadre locatif.

En pratique, le CA peut encourager le copropriétaire-bailleur à saisir le TAL et à proposer la médiation lorsque le problème découle d’obligations prévues au bail.

Exemples concrets

• Un locataire refuse l’accès pour remplacer des colonnes de chute; le locateur demande la médiation au TAL pour convenir d’un calendrier d’accès et de mesures d’atténuation.
• Des plaintes de bruit nocturne persistent; le locateur et le locataire médiatisent des engagements (heures calmes, tapis, avertissements) avec un suivi consigné.

Cas qui ne relèvent pas du TAL

• Un copropriétaire refuse de payer les charges communes ou une cotisation spéciale votée à l’AGA. Le syndicat devra recourir aux tribunaux civils (réf. C.c.Q.).
• Un copropriétaire conteste la validité d’un vote ou d’un PV d’assemblée: recours civils, non TAL.

Préparer votre dossier: ce que le CA et le syndicat peuvent réunir

Même si le syndicat n’est pas partie au bail, sa collaboration améliore la qualité du dossier du locateur et la portée d’une entente.

À rassembler et organiser:

• Règlement d’immeuble (annexé à la DCV) et clauses pertinentes sur les usages, le bruit, le stationnement, les animaux, la fumée, etc.
• Preuves factuelles: courriels, mises en demeure, avis d’infraction, photos, vidéos, journal des incidents, témoignages de copropriétaires ou du concierge, extraits de caméra si autorisés.
• Documents du syndicat: PV pertinents (CA/AGA), communications officielles, avis d’accès, horaires de travaux et fiches du carnet d’entretien / EUC.
• Contexte technique: si des travaux sont exigés, prévoir les informations de l’entrepreneur licencié (RBQ) et l’avis d’accès conforme.
• Solutions proposées: horaires raisonnables, mesures d’atténuation, plan de suivi et sanctions contractuelles en cas de non-respect (dans le respect du C.c.Q.).

Astuce: un dossier clair, chronologique et concis augmente les chances d’une médiation fructueuse. Pour la tenue et l’archivage, centralisez vos pièces dans un système partagé et sécurisé.

Ressources utiles:

• RBQ – Vérifier la licence de l’entrepreneur pour les travaux en immeuble: https://www.rbq.gouv.qc.ca/licence/
• RGCQ – Outils et bonnes pratiques en copropriété: https://rgcq.org/ressources/

Pour encadrer vos processus, voyez nos services de gestion administrative et de suivi des dossiers: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative et https://www.multirent.ca/services/#gestion-financiere.

Déroulement: la médiation au TAL, étape par étape

1) Dépôt et ouverture du dossier

• Le locateur (copropriétaire-bailleur) dépose une demande au TAL pour le litige visé (ex.: accès aux lieux, résiliation, diminution des troubles). Il peut indiquer sa volonté de participer à une médiation.

2) Consentement des parties

• La médiation se tient si les deux parties (locateur et locataire) y consentent. Le syndicat peut être invité comme observateur ou personne-ressource avec l’accord des parties.

3) Convocation et préparation

• Une date est proposée. Chaque partie prépare ses documents essentiels et réfléchit à des options de règlement. Le CA aide à rassembler preuves et contraintes d’immeuble (p. ex. plages horaires de travaux).

4) Séance de médiation

• Le médiateur explique les règles (confidentialité, écoute, respect). Les parties exposent le différend, puis explorent des solutions. Des rencontres conjointes et, au besoin, des apartés peuvent avoir lieu.

5) Entente et rédaction

• Si une entente survient, elle est couchée par écrit, datée et signée. Elle précise les engagements, échéances, accès convenus, pénalités contractuelles possibles et le mode de suivi. L’entente peut clore le dossier au TAL.

6) Suivi et application

• Le locateur et, au besoin, le syndicat veillent au respect des engagements (accès, comportements, réparations). En cas de non-respect, le dossier peut reprendre son cours normal devant le TAL ou un nouveau recours être envisagé selon la nature du manquement.

Rôle du syndicat et du CA: utile, mais encadré

• Information et coordination: transmettre au locateur les règles applicables (règlement d’immeuble, avis d’accès, politiques internes) et les contraintes opérationnelles (ascenseurs, heures de travaux, protection des parties communes).
• Preuves et témoins: fournir des documents du syndicat pertinents et, si requis, identifier des témoins factuels (concierge, administrateur) en respectant la confidentialité et la protection des renseignements personnels.
• Représentation: le syndicat ne représente pas une partie au TAL sauf s’il est lui-même partie au dossier (situation rare). Évitez toute apparence d’exercice illégal de la profession d’avocat ou de notaire.
• Neutralité pragmatique: viser la résolution qui protège les parties communes et la quiétude des copropriétaires, tout en respectant les droits du locataire.

Coûts, délais, avantages et limites

• Délais: la médiation intervient souvent plus rapidement qu’une audience, ce qui limite l’escalade et les coûts temporels pour le CA.
• Coûts: la médiation permet en général de réduire les dépenses juridiques et les interruptions d’opérations (accès, travaux). Évitez toutefois de sous-estimer le temps de préparation.
• Avantages: solutions sur mesure, exécution volontaire, meilleure coopération pour l’accès et les travaux liés au carnet d’entretien / EUC.
• Limites: processus volontaire; en cas d’échec, le litige retourne au cheminement contentieux. Certaines matières hors compétence du TAL devront aller devant les tribunaux civils (réf. C.c.Q.).

Alternatives hors TAL et prévention en copropriété

• Médiation privée: un médiateur civil ou notarial peut aider lorsque le conflit ne relève pas du TAL (p. ex. copropriétaire vs syndicat sur des travaux de parties communes).
• Négociation structurée: rencontres encadrées par le CA avec ordre du jour, objectifs, comptes rendus et échéances. Documentez le tout pour un éventuel recours (PV, avis, mises en demeure).
• Recours civils: pour les impayés de frais de condo, les contestations d’AGA, les atteintes aux parties communes, consultez un avocat pour déterminer le bon tribunal (réf. C.c.Q., copropriété: https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/cs/CCQ-1991).
• Formation et ressources: le RGCQ propose formations et bonnes pratiques sur la prévention des conflits: https://rgcq.org/formation/.

Pour plus d’articles pratiques sur la gestion de condo: https://www.multirent.ca/blogue/.

FAQ – Médiation au TAL en contexte de copropriété

Q1. La médiation au TAL est-elle obligatoire?

• Non. Elle repose sur le consentement des parties. En l’absence d’entente, le dossier suit son cours normal au TAL.

Q2. Le syndicat peut-il participer à une médiation au TAL?

• Le TAL traite des rapports locateur–locataire. Le syndicat peut être invité comme personne-ressource si les parties y consentent, surtout quand l’enjeu touche l’accès aux parties privatives pour des travaux affectant les parties communes.

Q3. Une entente de médiation a-t-elle force exécutoire?

• Une entente signée peut clore le dossier et être prise en compte si le litige réapparaît. Rédigez-la clairement (engagements, échéances, suivi). En cas de doute, demandez conseil à un juriste.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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