Droit de premier refus en copropriété au Québec

Le droit de premier refus suscite souvent des questions lorsqu’un condo est mis en vente. En copropriété divise, ce mécanisme permet à un bénéficiaire désigné (souvent le syndicat ou parfois les autres copropriétaires) de se porter acquéreur en priorité, aux mêmes conditions qu’une promesse d’achat reçue. Bien encadré, il fluidifie les transactions; mal géré, il retarde une vente et crée des litiges.

Au Québec, ce droit n’est pas automatique. Il découle d’une clause expresse de la déclaration de copropriété (DCV) et, le cas échéant, du règlement de l’immeuble. Le Code civil du Québec reconnaît la libre disposition d’une fraction sous réserve des restrictions prévues à la déclaration (cf. art. 1063 C.c.Q.). Les exigences de contenu et de publication de la DCV encadrent aussi l’opposabilité aux tiers (cf. art. 1062 et 1069 C.c.Q.; à jour au 2026-08-07).

Dans cet article, nous expliquons le droit de premier refus copropriété Québec, le cadre légal, le processus d’application, ainsi que les bonnes pratiques pour votre conseil d’administration (CA) et votre syndicat.

Qu’est-ce que le droit de premier refus en condo?

Le droit de premier refus est une clause contractuelle par laquelle un bénéficiaire désigné peut acheter une fraction de copropriété en priorité, en reprenant à l’identique les conditions essentielles d’une promesse d’achat acceptée par le vendeur.

En pratique:

• Le vendeur accepte une promesse d’achat conditionnelle au non-exercice du droit de premier refus.
• Le bénéficiaire reçoit l’avis de la promesse d’achat et un délai pour exercer son droit.
• S’il exerce dans les délais et selon la forme prévue, l’acheteur initial est remplacé par le bénéficiaire aux mêmes conditions.
• S’il n’exerce pas, la vente se poursuit avec l’acheteur initial.

La clause peut viser le syndicat, tous les copropriétaires ou un groupe précis (p. ex., les détenteurs d’un même rang de stationnements). Elle peut aussi exclure certains transferts, comme une donation à un proche, une succession ou une vente à un copropriétaire déjà dans l’immeuble, selon la DCV.

Cadre légal et opposabilité aux tiers

• Libre disposition: le copropriétaire peut vendre sa fraction, sous réserve des restrictions contenues à la déclaration (cf. art. 1063 C.c.Q.). Le droit de premier refus est donc une exception d’origine contractuelle, interprétée restrictivement.
• Déclaration et règlement: la DCV doit préciser l’existence du droit, ses bénéficiaires, les cas d’application et les délais (cf. art. 1062 C.c.Q.).
• Publication: pour être opposable à un acquéreur, la DCV et ses amendements doivent être publiés au Registre foncier (cf. art. 1069 C.c.Q.). Si le droit de premier refus résulte d’un amendement non publié, l’acheteur de bonne foi pourrait ne pas être tenu de s’y conformer.
• Bonne foi et proportionnalité: l’exercice du droit doit respecter la bonne foi et ne pas constituer un abus de droit. Des délais disproportionnés ou des conditions ambiguës fragilisent la clause.

Pour approfondir les bases légales, consultez le Code civil du Québec sur LégisQuébec (co-ownership section, art. 1062, 1063, 1069). L’OACIQ offre aussi des ressources sur la promesse d’achat et les clauses de conditions propres aux transactions immobilières en copropriété. Le RGCQ diffuse des bonnes pratiques pour les syndicats et CA.

• LégisQuébec – Code civil du Québec
• LégisQuébec – Copropriété divise (aperçu des dispositions)
• OACIQ – Guides et formulaires en courtage immobilier
• RGCQ – Ressources pour syndicats et copropriétaires

Processus d’application: étapes et délais

Chaque DCV définit la mécanique. Voici un canevas largement utilisé, à adapter à votre déclaration.

1. Réception de la promesse d’achat acceptée
   – Le vendeur transmet au syndicat (ou au bénéficiaire désigné) un avis écrit, avec copie intégrale de la promesse d’achat acceptée et ses annexes pertinentes (prix, délais, conditions, biens exclus/inclus).
   – La forme de l’avis (courriel, lettre recommandée, plateforme de gestion) et l’adresse officielle du syndicat doivent respecter la DCV.

2. Délai d’exercice du droit
   – La DCV fixe généralement un délai ferme (p. ex., 5 à 15 jours). Un délai trop long peut être jugé abusif.
   – Le délai court à compter de la réception complète des documents requis. Précisez-le expressément dans la DCV pour éviter les débats.

3. Décision et preuve d’exercice
   – Le CA se réunit et adopte une résolution autorisant l’exercice, ou délègue ce pouvoir selon les règles internes.
   – Le bénéficiaire signifie son exercice au vendeur, dans le délai, en reprenant les conditions essentielles (prix, date de signature, occupations, annexes). Exigez la forme écrite prévue à la DCV.
   – S’il est prévu, versement d’un acompte ou preuve de financement accompagnant l’avis d’exercice.

4. Remplacement de l’acheteur initial
   – L’acheteur initial est substitué par le bénéficiaire aux mêmes conditions. Le notaire prépare les actes en conséquence.
   – Si le bénéficiaire renonce ou laisse expirer le délai, la vente se poursuit avec l’acheteur initial.

5. Particularités fréquentes
   – Biens accessoires: stationnement et rangement (parties privatives accessoires) suivent souvent la fraction principale. La DCV doit indiquer si le droit s’y applique distinctement.
   – Exemptions: transferts à un conjoint, succession, ou entre copropriétaires peuvent être exclus. Évitez les exemptions trop vastes qui vident la clause de sa substance.

Astuce pratique: préparez un gabarit d’avis de réception et un gabarit d’exercice/renonciation. Une gestion administrative structurée réduit les délais et les risques. Voyez nos services de gestion administrative pour des processus adaptés à votre syndicat: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Rédiger une clause claire dans la DCV et le règlement

Une clause efficace est précise, raisonnable et publiable. Vérifiez avec votre notaire les éléments suivants:

• Bénéficiaire(s): syndicat, ensemble des copropriétaires, ou catégorie déterminée.
• Déclencheur: vente d’une fraction; précisez si d’autres modes d’aliénation sont visés (échange, dation, cession à titre onéreux). Clarifiez les transferts exclus (donation, succession, entre conjoints, entre copropriétaires).
• Documents à transmettre: promesse d’achat acceptée, annexes, identité des acheteurs, date de signature proposée, conditions résolutoires.
• Délai d’exercice: court, fixe et raisonnable (ex.: 10 jours civils). Définissez le point de départ (réception complète) et la forme de computation (jours civils vs ouvrables, heure limite, fuseau horaire).
• Modalités d’exercice: avis écrit, preuve de capacité financière, acompte équivalent, identité du bénéficiaire (syndicat) et signataires autorisés.
• Effets: substitution automatique de l’acheteur initial, reprise intégrale des conditions, maintien des échéances.
• Parties accessoires: application aux stationnements et rangements; précisez le sort des droits d’usage exclusifs.
• Priorités multiples: si plusieurs bénéficiaires sont visés, établissez un ordre clair (p. ex., syndicat d’abord, puis copropriétaires).
• Publication: assurez la publication de la DCV ou de l’amendement au Registre foncier pour opposabilité (cf. art. 1069 C.c.Q.).

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Impacts pratiques et pièges à éviter

• Délais imprécis: l’absence d’un point de départ clair prolonge inutilement l’incertitude et fragilise la clause.
• Manque d’opposabilité: un amendement non publié peut être inopposable à un acheteur de bonne foi; révisez vos publications.
• Conditions non identiques: modifier le prix, la date ou les inclusions lors de l’exercice expose à une contestation; reprenez à l’identique.
• Discrimination: l’exercice ne doit pas viser à exclure indûment un acheteur sur des motifs illicites. Rappelez-vous les obligations de bonne foi.
• Coordination notariale: prévenez tôt le notaire pour réserver la date de signature et confirmer les ajustements (taxes municipales et scolaires, charges communes, cotisations spéciales, attestation du syndicat).

Côté courtage, l’OACIQ recommande des clauses claires dans la promesse d’achat. Une condition de « non-exercice du droit de premier refus » bien rédigée protège les parties et balise l’échéancier: https://www.oaciq.com/

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FAQ – Droit de premier refus en copropriété (Québec)

1) À qui peut appartenir le droit de premier refus?

Le plus souvent, au syndicat. Certaines déclarations l’accordent à tous les copropriétaires, parfois selon des priorités (p. ex., détenteurs de cases de stationnement mitoyennes). Vérifiez votre DCV et son règlement.

2) Et si ma déclaration n’en parle pas?

Sans clause expresse publiée, il n’y a pas de droit de premier refus opposable. Le copropriétaire peut vendre librement, sous réserve des autres règles de la DCV (ex.: devoir d’aviser le syndicat, absence d’arriérés de frais de condo, etc.).

3) Le droit s’applique-t-il aux donations, successions ou ventes à un proche?

Souvent non, mais cela dépend du texte exact de la DCV. Plusieurs déclarations excluent ces situations. Lisez la clause et, au besoin, consultez un notaire avant de refuser une transaction.

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Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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