Franchise d’assurance en copropriété au Québec: qui paie?

Dans une copropriété divise, les sinistres arrivent toujours au mauvais moment. Quand l’assureur du syndicat indemnise une réclamation, la question qui revient aussitôt est simple et délicate: qui paie la franchise? Au Québec, la réponse dépend du type de dommage, de la faute éventuelle d’un copropriétaire ou d’un occupant, et de ce que prévoient la déclaration de copropriété (DCV) et le règlement de l’immeuble.

Cet article explique, en termes pratiques, comment fonctionne la franchise de l’assurance du syndicat, dans quels cas elle est imputée aux charges communes, et quand elle peut être réclamée à un copropriétaire. Vous trouverez aussi des conseils pour outiller le conseil d’administration (CA) et éviter les litiges.

Assurance du syndicat et franchise: l’essentiel à retenir

Le syndicat des copropriétaires doit assurer l’immeuble (parties communes et, selon la couverture, certains éléments standards des parties privatives). La police d’assurance comporte une franchise: c’est le montant que le syndicat assume avant l’indemnisation. Plus la franchise est élevée, plus la prime peut être basse, et inversement. Une franchise importante réduit donc la fréquence des réclamations mineures, mais augmente le risque financier lorsqu’un sinistre survient.

Le Code civil du Québec encadre l’assurance en copropriété et les responsabilités qui en découlent (cf. art. 1073 et suivants C.c.Q.). Les articles sur l’imputation de la franchise et des dommages au copropriétaire à l’origine d’un sinistre ont été précisés au fil des réformes. Retenez surtout:

• Le syndicat demeure le preneur d’assurance pour l’immeuble.
• La franchise est une dépense du syndicat, sauf circonstances permettant de l’imputer à un copropriétaire.
• Le règlement de l’immeuble peut préciser les cas d’imputation au copropriétaire, dans les limites du C.c.Q.

Pour consulter le texte officiel, voyez le Code civil sur LégisQuébec (cf. art. 1073 et 1074.1 à 1074.3 C.c.Q.).

Qui paie la franchise après un sinistre? Scénarios courants

La règle s’analyse en fonction de la faute, de l’origine du sinistre et des règles internes de la copropriété.

1) Dommages aux parties communes, sans faute identifiable

• Si un tuyau commun éclate sans faute, la franchise liée à la réclamation du syndicat est une charge commune. Elle est alors répartie entre tous les copropriétaires selon leur quote-part, comme toute dépense d’exploitation.
• Le CA l’enregistre en comptabilité et l’explique dans le procès-verbal (PV) de réunion. Selon l’ampleur, la dépense peut être couverte par le budget courant ou nécessiter une cotisation spéciale.

2) Faute d’un copropriétaire, d’un locataire ou d’un entrepreneur engagé par lui

• Si un sinistre résulte d’une faute, d’une négligence ou d’un manquement (ex.: travaux non conformes, entretien déficient d’un chauffe-eau en partie privative), le syndicat peut réclamer la franchise et les dommages non couverts à la personne fautive, sous réserve de preuve et des dispositions de la DCV (cf. art. 1074.1 C.c.Q.).
• Le copropriétaire fautif peut à son tour se tourner vers son assurance responsabilité civile (contrat d’assurance copropriétaire) pour rembourser le syndicat.

3) Sinistre prenant naissance dans une partie privative, sans faute prouvée

• Plusieurs DCV ou règlements prévoient que, lorsque le sinistre prend naissance dans une partie privative ou dans les améliorations d’un copropriétaire, le syndicat peut imputer au copropriétaire concerné un montant allant jusqu’à la franchise, même sans faute. Cette possibilité doit être expressément prévue et respecter le C.c.Q. (cf. art. 1074.2 C.c.Q.).
• Avant d’imputer, le CA doit confirmer: a) l’origine du sinistre, b) la clause applicable, c) la notification adéquate au copropriétaire, et d) l’opportunité d’une réclamation à l’assureur du copropriétaire (avenant couvrant la franchise du syndicat).

4) Parties privatives non assurées par le syndicat

• Les biens meubles et les améliorations privés ne sont pas couverts par l’assurance du syndicat. Ils relèvent de l’assurance du copropriétaire. La franchise du syndicat ne s’applique pas à ces réclamations privées.

En pratique, plusieurs litiges naissent d’une confusion entre « faute » et « origine » du sinistre. L’origine dans une partie privative ne suffit pas toujours; il faut la base légale (règlement/DCV) ou la preuve de faute pour imputer.

Ce que doivent prévoir la DCV et le règlement de l’immeuble

Pour réduire l’incertitude, la DCV et le règlement de l’immeuble devraient préciser clairement:

• Les situations où la franchise du syndicat peut être imputée à un copropriétaire (ex.: sinistre prenant naissance en partie privative, même sans faute, jusqu’au montant de la franchise, si permis par le C.c.Q.).
• Les procédures d’enquête: accès au logement, collecte de preuves, expertise, délais et communication écrite.
• Les obligations d’entretien des parties privatives (ex.: remplacement périodique du chauffe-eau), appuyées par l’EUC ou le carnet d’entretien, et les conséquences d’un manquement documenté.
• L’obligation pour chaque copropriétaire de maintenir une assurance responsabilité civile suffisante, incluant si possible l’avenant qui couvre l’imputation de la franchise du syndicat.

Lorsqu’un ajustement réglementaire est requis, le CA peut préparer un projet de modification, le présenter en AGA, puis faire inscrire la résolution au registre et dans un PV clair. Le libellé doit respecter le C.c.Q. et éviter toute clause abusive. En cas de doute, consultez un professionnel du droit.

Pour un panorama des règles et des bonnes pratiques en copropriété, voyez aussi les ressources du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et la documentation publique de l’OACIQ sur la copropriété divise.

Processus après sinistre: de la déclaration à la répartition de la franchise

Un processus structuré aide le CA à trancher sainement et à respecter la loi:

1) Sécuriser les lieux et limiter les dommages

• Couper l’eau/électricité au besoin et faire intervenir rapidement des entrepreneurs qualifiés. Vérifiez la licence RBQ de l’entrepreneur.

2) Déclarer le sinistre

• Aviser l’assureur du syndicat sans délai, transmettre les constats, photos et rapports d’urgence, et suivre les directives de l’expert en sinistre mandaté.

3) Enquêter et documenter

4) Décider de l’imputation de la franchise

• Appliquer la grille prévue par la DCV/règlement et le C.c.Q. Adopter une résolution du CA et en consigner la motivation dans le PV.

5) Comptabiliser et communiquer

• Si la franchise demeure une dépense du syndicat, l’imputer au poste de charges communes ou, si nécessaire, proposer une cotisation spéciale. Expliquer la décision, les montants et le fondement juridique dans une communication écrite aux copropriétaires.
• Si elle est imputée à un copropriétaire, transmettre une mise en demeure claire, les preuves et les références réglementaires, ainsi que les coordonnées pour un éventuel règlement par son assureur.

6) Suivi en AGA

• Présenter en assemblée un compte rendu des sinistres de l’exercice, des montants de franchise payés ou imputés, et des actions préventives prévues. Cela renforce la transparence et réduit les contestations.

Comptabilisation et impacts budgétaires

La franchise payée par le syndicat affecte la trésorerie et les charges communes. Les impacts typiques sont:

• Augmentation ponctuelle des charges communes si la franchise est absorbée par le budget courant.
• Cotisation spéciale lorsqu’un fonds de roulement insuffisant empêche d’absorber la dépense dans l’exercice.
• Effet possible sur la prime lors du renouvellement, selon la fréquence et la gravité des sinistres déclarés.

Bonnes pratiques comptables et de gouvernance:

• Ventiler les dépenses liées au sinistre (urgence, décontamination, remise en état) et la portion de franchise dans la comptabilité.
• Conserver les rapports et décisions au registre (PV du CA, avis aux copropriétaires, offre/règlement de l’assureur).
• Comparer l’option « payer soi-même » vs « déclarer à l’assureur » lorsque les travaux sont proches de la franchise. Cette décision doit s’appuyer sur la police, l’historique des sinistres et le conseil d’un professionnel.

Pour de l’accompagnement en gestion financière et assurance, voyez nos Services – Gestion financière.

Prévenir les litiges: conseils pratiques pour le CA

• Préciser l’imputation de la franchise dans le règlement de l’immeuble, en conformité avec le C.c.Q., et diffuser une fiche explicative aux copropriétaires.
• Exiger et vérifier annuellement la preuve d’assurance responsabilité de chaque copropriétaire (idéalement avec l’avenant couvrant la franchise du syndicat).
• Mettre à jour l’EUC/carnet d’entretien et instaurer des inspections périodiques ciblées (chauffe-eau, clapets antiretour, scellants de balcons, colonnes d’évacuation, etc.).
• Standardiser les matériaux et composantes critiques lorsque possible, afin d’éviter des débats « standard vs amélioration » lors des réclamations.
• Former le CA sur les articles pertinents du C.c.Q. et sur la gestion documentaire des sinistres.
• Qualifier les entrepreneurs et vérifier la licence RBQ avant tout mandat de reconstruction.

Foire aux questions

Q1. Le syndicat peut-il imputer la franchise à un copropriétaire sans faute?

Oui, si la DCV/règlement le prévoit expressément et si le C.c.Q. le permet, notamment lorsque le sinistre prend naissance en partie privative. L’imputation se limite généralement jusqu’au montant de la franchise du syndicat (cf. art. 1074.2 C.c.Q.). En cas de contestation, une analyse factuelle et juridique s’impose.

Q2. Un locataire fautif peut-il être tenu de payer la franchise?

Le syndicat s’adresse habituellement au copropriétaire-bailleur. Celui-ci peut exercer un recours contre son locataire selon le bail et la faute commise. L’assureur du copropriétaire peut également intervenir selon les protections contractées.

Q3. Que faire si l’assureur refuse d’indemniser un poste de dommages?

Relire la police (exclusions, limites), demander les motifs par écrit, fournir les preuves complémentaires et, au besoin, solliciter un avis juridique ou une médiation. Évaluez aussi l’incidence d’un recours vs. le coût net après franchise.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

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Ressources utiles:

• Code civil du Québec (assurance du syndicat et imputation de la franchise) – LégisQuébec
• RGCQ – Bonnes pratiques de gestion en copropriété
• OACIQ – Notions de copropriété divise
• RBQ – Vérifier la licence d’un entrepreneur

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