Stationnement en copropriété : cession et location

Le stationnement en copropriété divise soulève souvent des questions sensibles. Entre cession, location, droit d’usage exclusif et espaces visiteurs, les règles varient selon la DCV et le règlement d’immeuble. Cet article fait le point sur les bonnes pratiques pour votre syndicat et votre CA (à jour au 2026-05-06).

Avant toute démarche, validez trois éléments: le statut de l’espace (privatif, commun à usage exclusif, commun), les limites fixées par la DCV et les décisions d’AGA consignées au PV. Cela vous évitera bien des litiges entre copropriétaires.

1) Identifier le statut de votre espace de stationnement

Un même immeuble peut compter plusieurs types d’espaces de stationnement. Le régime applicable découle de la DCV et du cadastre.

• Partie privative: espace cadastré, appartenant au copropriétaire avec sa fraction. Règles de cession et location plus souples, sous réserve de la DCV et du C.c.Q.
• Partie commune à usage exclusif: espace commun réservé à une fraction. Il n’appartient pas au copropriétaire; un droit d’usage y est attaché.
• Partie commune (ex.: visiteurs): utilisation partagée, souvent limitée par le règlement d’immeuble.

Pour le cadre légal général, voyez le Code civil du Québec sur les parties privatives et communes (cf. art. 1044 C.c.Q.). Les décisions exigeant des majorités particulières sont prévues aux art. 1097 à 1099 C.c.Q.

Tableau de repères rapides:

Références utiles:
– LégisQuébec: Code civil, parties communes/privatives (cf. art. 1044) lien
– LégisQuébec: Majorités et décisions de l’assemblée (cf. art. 1097 à 1099) lien

2) Cession d’un stationnement: conditions et étapes

La cession vise le transfert de propriété d’un espace privatif, ou le transfert d’un droit d’usage exclusif rattaché à une fraction. Le traitement diffère selon le statut.

• Si l’espace est une partie privative: la DCV précise souvent si le lot de stationnement est accessoire à la fraction d’habitation et doit être vendu avec celle-ci. Une cession séparée à un autre copropriétaire peut être autorisée, parfois avec l’approbation du CA et un acte notarié. Une cession à un tiers non copropriétaire est plus rare et généralement encadrée.
• Si l’espace est une partie commune à usage exclusif: ce n’est pas une propriété individuelle. Réattribuer l’usage à une autre fraction implique souvent une décision d’AGA et, selon l’impact sur la valeur relative des fractions ou sur la destination, une majorité qualifiée. Cela peut exiger une modification à la DCV devant notaire et sa publication au registre foncier.

Étapes recommandées pour le CA et le syndicat:

1. Vérifier la DCV, le plan cadastral et les annexes qui décrivent l’affectation des espaces.
2. Confirmer si la cession requiert une décision d’AGA (ex.: 3/4 des voix, ou unanimité si la valeur relative change de façon substantielle; cf. art. 1097-1099 C.c.Q.).
3. Préparer la résolution et l’ordre du jour; aviser les copropriétaires dans les délais. Tenir l’AGA et consigner la décision au PV.
4. S’il s’agit d’une partie privative, signer l’acte de cession avec notaire et publier au registre foncier. Pour une partie commune à usage exclusif, faire préparer l’amendement à la DCV, devant notaire, puis publier.
5. Mettre à jour le registre du syndicat, la liste des vignettes, et la signalisation au besoin.

Ressources:
– OACIQ: Espace de stationnement et de rangement en copropriété guide
– RGCQ: Ressources et bonnes pratiques en copropriété ressources

Dans une copropriété sous notre gestion, un copropriétaire souhaitait céder un espace privé à un voisin. La DCV autorisait la cession entre copropriétaires, avec acte notarié. Le CA a exigé la preuve de publication et a mis à jour le registre et les vignettes pour éviter les malentendus avec la sécurité.

3) Location d’un stationnement: encadrement, bail et fiscalité

La location peut viser un autre copropriétaire ou une personne externe. Trois règles guident vos décisions:

• Respect de la DCV et du règlement d’immeuble: certaines copropriétés interdisent la location à des personnes non résidentes. Les espaces visiteurs sont généralement exclus de toute location.
• Sécurité et tranquillité: le CA peut exiger l’identification du locataire, des vignettes, et des limites horaires.
• Assurance et responsabilité: le bail doit préciser les responsabilités en cas de dommages aux parties communes ou privatives.

Bonnes pratiques pour un bail de stationnement:

• Parties, description précise de l’espace (numéro, niveau), durée et loyer.
• Usage permis, règles de l’immeuble, obligation de respecter les avis du CA.
• Assurance responsabilité civile du locataire et du loueur.
• Clause de résiliation en cas d’infraction au règlement d’immeuble.

Fiscalité et taxes:
– Les revenus de location d’un espace de stationnement constituent un revenu à déclarer. Consultez Revenu Québec pour les modalités d’imposition des revenus de location. En savoir plus
– La location de stationnement peut être une fourniture taxable. Selon la situation, l’inscription aux fichiers de la TVQ/TPS peut s’appliquer si vous exercez une activité taxable au-delà des seuils. Voir l’inscription

Si le syndicat loue des espaces communs permis par la DCV (p. ex., quelques cases excédentaires), les revenus devraient être intégrés au budget et suivis dans les états financiers. Le CA veillera aux impacts sur les charges communes et, au besoin, aux contributions au fonds de prévoyance.

4) Règlement d’immeuble et gestion des enjeux au quotidien

Le règlement d’immeuble est l’outil central pour éviter les conflits liés au stationnement. Il doit préciser, entre autres:

• Attribution des vignettes et procédure de remplacement.
• Règles d’usage des visiteurs (durée maximale, heures permises).
• Restrictions pour véhicules (taille, remorques, motos) et borne électrique.
• Mesures disciplinaires progressives (avis, amendes si permises, remorquage en dernier recours, selon les lois et règlements municipaux applicables).

Le CA doit documenter ses interventions et tenir un registre des avis. Les décisions significatives devraient être ratifiées en AGA et consignées au PV. Lorsque des travaux affectent le marquage ou la ventilation du garage, retenez des entrepreneurs licenciés et conformes aux exigences de la RBQ. Vérifier la conformité

Pour structurer vos processus, voyez nos services en gestion administrative et des opérations, incluant la tenue du registre et l’application des règlements: services – gestion administrative et gestion des opérations.

5) Démarches pratiques: listes de vérification

Cession d’un espace privatif ou d’un droit d’usage exclusif:

• Confirmer le statut (privatif vs commun à usage exclusif) et la mention à la DCV.
• Valider la majorité requise en AGA le cas échéant (cf. art. 1097-1099 C.c.Q.).
• Rédiger et adopter la résolution; inclure l’item à l’ordre du jour; consigner au PV.
• Signer l’acte notarié ou l’amendement à la DCV; publier au registre foncier.
• Mettre à jour le registre du syndicat, les vignettes et la signalisation.

Location d’un espace:

• Vérifier si la DCV et le règlement l’autorisent et à qui (résidents seulement, par exemple).
• Rédiger un bail simple avec clauses d’usage et d’assurance.
• Informer le CA de l’identité du locataire et des coordonnées d’urgence.
• Émettre une vignette et consigner la période de location.
• Déclarer les revenus et, s’il y a lieu, valider vos obligations en TVQ/TPS.

Ressources multiRent:
– Comparez nos forfaits pour encadrer les demandes de cession/location et la mise à jour du registre: forfaits.
– Parcourez nos contenus pour le CA et les copropriétaires: blogue.

FAQ – Stationnement et copropriété

Q1. Puis-je vendre mon stationnement sans vendre mon condo?
– Cela dépend. Si l’espace est une partie privative distincte et que la DCV le permet, une cession à un autre copropriétaire peut être possible avec acte notarié. Si l’espace est accessoire indissociable de la fraction d’habitation, la cession séparée est interdite. Pour un droit d’usage exclusif, une réattribution exige souvent une décision d’AGA et une modification à la DCV.

Q2. Le CA peut-il retirer un droit d’usage exclusif?
– Le CA ne peut pas retirer arbitrairement un droit rattaché à une fraction. Une modification nécessite la procédure prévue à la DCV et les majorités de l’AGA prévues au C.c.Q. (cf. art. 1097-1099), puis, au besoin, une publication au registre foncier.

Q3. Qui reçoit les revenus quand un espace est loué?
– Si un copropriétaire loue un espace privatif, le revenu lui revient, sous réserve de ses obligations fiscales et des règles de la copropriété. Si le syndicat loue un espace commun autorisé, le revenu appartient au syndicat et doit paraître à ses états financiers.

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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