Airbnb copropriété Québec interdit : ce qui est permis (et pas)

La location à court terme type Airbnb soulève des tensions dans plusieurs immeubles en copropriété divise au Québec. Entre le droit d’usage des copropriétaires, la destination de l’immeuble et la tranquillité des occupants, où tracer la ligne? Cet article résume ce que le Code civil du Québec (C.c.Q.), votre déclaration de copropriété (DCV) et le règlement de l’immeuble permettent ou interdisent, ainsi que les étapes pour un conseil d’administration (CA) qui veut encadrer ou interdire ce type d’occupation.

Avant toute chose, chaque copropriété a sa réalité: la destination (ex. résidentielle), l’architecture, la clientèle et l’historique d’assemblée. Vérifiez d’abord vos documents (DCV, règlements, procès-verbaux/PV d’AGA) et, au besoin, consultez un juriste.

Ce que disent la DCV et le C.c.Q. sur la location court terme

• Le C.c.Q. reconnaît le droit d’un copropriétaire d’user de sa partie privative, mais dans le respect des droits des autres et de la destination de l’immeuble, ainsi que des règlements adoptés par le syndicat (cf. art. 1063 C.c.Q.). En pratique, si la destination est « résidentielle », l’accueil répété de voyageurs peut être jugé incompatible.
• La DCV prévaut sur le règlement de l’immeuble lorsqu’il s’agit de la destination, des usages autorisés et des restrictions fondamentales. Une interdiction claire de la location à court terme dans la DCV aura plus de poids qu’un simple avis du CA.
• Le règlement de l’immeuble peut encadrer des comportements (nuisances, sécurité, circulation dans les parties communes) et prévoir des pénalités raisonnables. Il peut aussi interdire expressément la location de moins de X jours, pourvu que cela respecte la destination et les majorités requises lors de l’adoption.
• Certaines décisions exigent des majorités renforcées. Modifier l’acte constitutif/de destination peut requérir des seuils élevés (ex.: 75 % des voix pour certaines modifications – cf. art. 1097-1098 C.c.Q.). Si votre objectif équivaut à changer la destination, une simple résolution de règlement ne suffira pas.

Références utiles:
– Article 1063 C.c.Q. (usage conforme et respect des règlements):
https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
– Règles de majorité aux assemblées (art. 1097-1098 C.c.Q.):
https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991

Règlement de l’immeuble : comment interdire (ou encadrer) Airbnb

Si la DCV est muette ou ambiguë, un règlement ciblé peut réduire les frictions. Voici les éléments souvent retenus par les syndicats que nous accompagnons:

• Définition claire de « location à court terme » (ex.: moins de 31 jours) et énumération des plateformes visées (Airbnb, VRBO, etc.).
• Interdiction ou conditions strictes: durée minimale, nombre de séjours par année, obligation d’enregistrement touristique, preuve d’assurance spécifique, et respect absolu des règles de l’immeuble.
• Pénalités graduées et raisonnables en cas d’infraction: avis écrit, amende, voire recours judiciaires si la situation persiste. Les amendes doivent être prévues au règlement adopté en assemblée, être proportionnées et applicables de façon uniforme.
• Obligations d’information: déposer au CA une personne-ressource disponible 24/7 pendant l’occupation, fournir le numéro d’enregistrement requis par la Loi sur l’hébergement touristique, et remettre aux occupants un guide des règles (bruit, déchets, accès, stationnement, intercom).

Processus d’adoption et d’application:

• Préparer un projet de texte, idéalement avec un juriste.
• Le faire adopter en assemblée (AGA ou extraordinaire) selon les majorités applicables; consigner tout au PV et mettre à jour le registre.
• Notifier officiellement tous les copropriétaires et occupants; afficher les règles aux endroits utiles des parties communes.
• Appliquer de manière prévisible et documentée (avis, constats, preuves, amendes, recouvrement).

Pour l’organisation d’assemblées et la mise à jour documentaire, voyez nos services de gestion administrative: https://www.multirent.ca/services/#gestion-administrative

Municipalités, enregistrement et Loi sur l’hébergement touristique

Au-delà de la copropriété, la location à court terme est encadrée par la Loi sur l’hébergement touristique et les règlements municipaux. Selon le zonage, le type d’immeuble et l’usage, l’activité peut être permise, conditionnelle ou interdite.

• Enregistrement touristique: l’annonce d’un hébergement est assujettie à des conditions d’affichage et à un numéro d’enregistrement valide, avec diverses exigences et sanctions prévues par la Loi sur l’hébergement touristique (chapitre H-1.01).
• Conformité municipale: plusieurs villes exigent un certificat d’occupation ou interdisent le court terme dans certains secteurs. Cette conformité est généralement un préalable à l’enregistrement.
• Signalisation et information: l’affichage de certaines informations (dont le numéro d’enregistrement) sur l’annonce et à l’entrée peut être obligatoire.

Références utiles:
– Loi sur l’hébergement touristique (H-1.01):
LégisQuébec — Loi sur l’hébergement touristique
– Bonnes pratiques en copropriété et ressources:
RGCQ

Responsabilités, assurances et risques pour le syndicat

La location à court terme multiplie les allées et venues. Les risques à considérer par le CA:

• Nuisances et sécurité: bruit, va-et-vient hors des heures permises, gestion des déchets, respect des règles dans les parties communes (piscine, gym, stationnement, intercom). Ces enjeux touchent directement la jouissance paisible des autres copropriétaires.
• Assurance: certaines polices excluent ou limitent le court terme. Un sinistre causé par un occupant de passage peut entraîner un refus ou une franchise majorée. Exigez une preuve d’assurance adaptée de l’hôte et vérifiez les exigences de votre assureur syndical.
• Coûts et charges communes: ascenseurs sollicités, nettoyage accru, bris dans les parties communes. Le règlement peut prévoir la refacturation de certains frais ou des pénalités en cas d’infraction.
• Responsabilité civile: l’annonce d’un logement qui n’est pas conforme aux lois ou règlements peut engager la responsabilité du copropriétaire annonceur; le syndicat doit documenter et intervenir de façon diligente.

Sur la fiscalité et la conformité:

• Revenus de location: ils sont en principe imposables; des obligations de TVQ/TPS et de taxe sur l’hébergement peuvent s’appliquer selon la situation. Voyez Revenu Québec pour les détails.
• Facturation/amendes: si des pénalités sont prévues au règlement, leur perception doit suivre un processus clair (avis, délais, preuve). Un suivi rigoureux aide à faire respecter les règles.

Ressources fiscales et de conformité:
– Revenu Québec — Taxe sur l’hébergement
– Revenu Québec — Louer un logement ou une chambre

Procédure pratique pour votre CA : du constat à l’application

Voici un parcours simple pour un CA qui veut reprendre le contrôle, sans brûler d’étapes.

1) Faire l’état de situation

• Recenser les annonces connues et les incidents (bruit, bris, plaintes). Conserver les preuves (captures d’écran, courriels, vidéos, rapports de sécurité).
• Vérifier la DCV, le règlement actuel, les PV d’AGA/assemblées, et toute clause relative à la destination, à la location et aux pénalités.

2) Planifier l’encadrement

• Déterminer l’objectif: interdiction totale, partielle (ex.: 31 jours+), ou encadrement strict.
• Rédiger un projet de règlement avec un juriste; vérifier s’il faut aussi modifier la DCV (majorités renforcées; cf. art. 1097-1098 C.c.Q.).

3) Adopter formellement

• Convoquer l’assemblée (AGA ou extraordinaire), expliquer le projet, le faire voter et noter le résultat au PV.
• Mettre à jour le registre et communiquer les nouvelles règles à tous les copropriétaires et occupants.

4) Appliquer et suivre

• Mettre en place un protocole: avis de non-conformité, amendes, recouvrement, escalade (mise en demeure, injonction si nécessaire).
• Sensibiliser les copropriétaires: rappel des risques assurantiels et juridiques, et des impacts sur les charges communes.

5) Prévenir les litiges

• Maintenir une application uniforme et documentée; répondre rapidement aux plaintes.
• Évaluer chaque année, en AGA, si l’encadrement fonctionne; ajuster au besoin.

Pour structurer vos assemblées, communications et suivis, consultez aussi notre blogue: https://www.multirent.ca/blogue/

Airbnb est-il « interdit » en condo au Québec? Réponse nuancée

En bref, « Airbnb copropriété Québec interdit » n’est vrai ni faux en soi. Tout dépend:

• de la destination inscrite à la DCV (souvent « résidentielle »),
• des clauses spécifiques déjà en vigueur (DCV/règlement),
• des décisions valides de l’assemblée (majorités, PV),
• et de la conformité municipale et touristique.

Dans bien des immeubles résidentiels, une interdiction ou une restriction stricte du court terme est jugée conforme au C.c.Q. lorsqu’elle vise la tranquillité, la sécurité et la conservation de l’immeuble (cf. art. 1063 C.c.Q.). L’essentiel est d’adopter les bons outils, au bon forum, avec la bonne majorité, puis de les appliquer de manière constante.

Pour aller plus loin sur les responsabilités du syndicat et les opérations, voyez nos services: https://www.multirent.ca/services/#gestion-des-operations

Foire aux questions (FAQ)

Q1. Un copropriétaire peut-il louer son condo sur Airbnb quelques fins de semaine par année?
– Cela dépend de la DCV, du règlement, de la destination et des règles municipales. Même « occasionnelle », la location à court terme peut être incompatible avec une destination strictement résidentielle, ou interdite par règlement. Vérifiez aussi l’enregistrement touristique exigé par la Loi sur l’hébergement touristique.

Q2. Le CA peut-il bannir Airbnb sans passer par une assemblée?
– Non. Un avis du CA ne remplace pas un règlement adopté en assemblée, et encore moins une modification à la DCV si la mesure touche la destination. Suivez les majorités du C.c.Q. et consignez la décision au PV.

Q3. Le syndicat peut-il imposer des amendes pour location illégale?
– Oui, si les amendes sont prévues au règlement adopté validement, qu’elles sont raisonnables et appliquées de façon uniforme. Assurez-vous que le processus (avis, délais, preuve) est clair et que la pénalité vise la conformité, pas la punition excessive.

Références complémentaires:
– LégisQuébec — Code civil du Québec (copropriété divise)
– OACIQ — Informations générales en immobilier

Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Cet article fournit de l’information générale et ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un comptable. Référez-vous à Revenu Québec et à l’ARC pour les modalités exactes.

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